Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Содержание

Записки девелопера… 1) Выбор участка – Градостроительный анализ территории

Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Итак краткий план постов на перспективу, чтобы потом нельзя было бы слиться):

1) Выбор участка – Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование – массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

День добрый товарищи.

Это наш второй выпуск.

Сегодня расскажем вам о том какие интересности нас ждут при выборе участка под развитие и на что стоит обращать внимание при приобретении.

1-е и основное это место расположения, рассмотрим пример один участок к районе метро Царицыно.

пешая доступность до метро, но начнём в общем от расположения

Далее мы смотрим потенциальных пользователей нашим объектом, если это у нас магазин, надо смотреть на поток проходящих мимо людей. По данным метрополитена через эту станцию проходит.

У крупных сетей Х5, магнит и других, есть специальный софт написанный в виде ГИС-системы, для определения потенциальных посетителей и потенциальной прибыли, в зависимости от этого они сразу определяют рентабельной объекта.

Но тут попробуем в рукопашную.

Общий поток 128 тыс человек, но помимо метро есть ещё и ЖД станция.

Из соседних объектов есть гостиницы, рынок, радиорынок, в районе мало офисных помещений.

С учётом близости к метро – офисы – это отличный вариант, нужен якорный арендатор, если найти такого кто займёт 25 % от площади (хотя в сказки уже пора перестать верить) да и офисы сейчас отмирают из-за коворкнгов и тд, поэтому мы можем найти государственного арендатора, некий центр, который создаст поток посетителей (это уже разрабатывается в стратегии развития).

Вернёмся к анализу территории.

Потом нам интересна категория земель, в зависимости от категории начисляется кадастровая стоимость, и от этого платят налоги. сейчас не будем углубляться в каждую отдельную категорию, а рассмотрим основные, если кому интересно что именно что значит – надеюсь вас в гугле не забанили и сможете вбить в Яндексе нужный запрос.

Проверить к какой категории относится участок очень просто:

Выходим на публичку (публичная кадастровая карта) и ищем интересующий нас участок:

Например:

Тут присутствует основная информация)

Тип:Земельный участок

Кад. номер: 77:05:0005008:237

Кад. квартал:77:05:0005008

Статус: Ранее учтенный

Адрес:г Москва, ул Веселая, вл 2

Категория земель:Земли населённых пунктов

Форма собственности:Частная собственность

Кадастровая стоимость:60 229 642,05 руб.

Декларированная площадь:5 715 кв. м

Разрешенное использование: Для размещения промышленных объектов

по документу:эксплуатации существующего здания под административно-складские цели

Что нам это даёт???

Мы понимаем категорию, надо её менять, если мы хотим офис, мы понимаем форму собственности (участок висит на продаже по банкроству,) надо понять перспективные затраты на град документацию, ИРД, ПИР и на СМР и понять, срок возврата инвестиций – но про это в другой раз….

Итак смотрим на то, есть ли ГПЗУ?

Заходим на ИСОГД

У нас есть ГПЗУ в 2013 году, пока нет доступа и если нет друзей в МКА, то открываем ПЗЗ и ищем подводные камни, ограничения и предельные показатели.

По ПЗЗ:

У нас  – Общественно-деловая зона.

Плотность  – 35 тыс м на 1 га.

Высотность –  30 м.

Сколько де мы можем посадить на этом участке????

0,57 Га * 35  = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.

Отступиление:

На такую площадь укрупнёно под категорию Б можно заложить по 130 т.р. за 1 м итого получим – порядка 2,5 млрд рублей на весь период капитальных вложений (специально считаем завышено, ибо не каждый умеет управлять финансированием и из-за этого случаются перерасходы).

Укрупнёно посчитаем с учётом КПД примерно 65 % от полезной площади мы сможем сдать 13 тыс м кв. со средней ценой за торговую площадь за торговлю от 2000 за 1 метр

За офис от 1500 за мест (по данным ЦИАН)

Если выйти на 40 % от этого за 1 год, то можно выйти на 9 млн в месяц. в год это будет порядка 100 млн р. в виде аренды.

Если считать совсем примерно с пессиместичным прогнозом то это 20-25 лет, но это полный возврат инвестиций, не забываем, что мы получили ОКС, который можно реализовать и уже снять свою маржу.. (более подробно следующих статьях тут углубляться не будем.)

Итак что у нас в итоге:

Мы имеем участок стоимостью 40-60 млн р с торгов, на него нужно посмотреть ГПЗУ и возможно его перевыпустить.

Расположение удачное для торговли и офисов, пешая доступность от метро. Транспортная доступность приемлемая, проблема с парковками, если делать большое количество офисов то придётся  делать несколько уровней вниз, что несёт не малые затраты.

Определившись с концепцией, можно начинать следующие этапы разработки, главное понимать что нужно на выходе, понять стратегию и дальше двигаться по тактике…

Спасибо что дочитали до конца)

Итак это если кратно про градостроительный анализ территории, сюда вошло далеко не всё, да и так “галопом по европам” в каждом городе это индивидуально, но задавайте вопросы – постараюсь ответить каждому)

Источник: https://pikabu.ru/story/zapiski_developera_1_vyibor_uchastka__gradostroitelnyiy_analiz_territorii_6375709

Градостроительный аудит – анализ земельного участка

Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Градостроительный аудит – это комплексный анализ земельного участка и прилегающей к нему территории, направленный на выявление градостроительных, правовых и технических ограничений, а также ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории; оценка возможностей его девелопмента.

Основные задачи градостроительного аудита:

  • выявить основные ограничения и возможности земельного участка,
  • определить риски приобретения и развития территории,
  • узнать все недостатки, влияющие на кадастровую стоимость участка,
  • установить возможность строительства объекта недвижимости по параметрам, необходимым инвестору,
  • разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации девелоперского проекта.

Источник изображения http://i.imgur.com/Y5Bmfgk.jpg

Технология градостроительного аудита:

1) Определение цели приобретения и девелопмента земельного участка (или нескольких целей, если необходимо выбрать наиболее эффективное использование земельного участка).

2) Анализ правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке и объектах недвижимости (при наличии):

  • уникальный кадастровый номер земельного участка и исходных участков (в случае его преобразования: раздел, объединение и т.д.),
  • адрес (или адресные ориентиры, местоположение) участка,
  • площадь и координаты характерных точек границ,
  • сведения о категории земель и виде разрешенного использования,
  • сведения о правообладателях земельного участка,
  • наличие ограничений, обременений (аренда, сервитуты и т.д.),
  • сведения о внесенных в ЕГРН зонах с особыми условиями использования территории,
  • кадастровая стоимость и др.

Получить такие сведения можно в виде Выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории (КПТ) как в электронном, так и в бумажном виде.

3) Оценка соответствия категории земель (территориальной зоны) и вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка поставленным целям девелопмента и развития территории. Если существующая категория земель или ВРИ не соответствуют поставленным целям, то необходимо установить возможность их изменения, целесообразность таких корректировок и необходимые действия.

4) Выявление утвержденной градостроительной документации в отношении земельного участка и проверка на наличие в ней противоречий:

  • Генеральный план населенного пункта (Генплан),
  • Правила земельнопльзования и застройки (ПЗЗ),
  • Проект планировки территории (ППТ),
  • Проект межевания территории (ПМТ),
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

5) Анализ применимых к земельному участку ограничений и обременений, влияющих на достижение целей.

  • С юридической точки зрения следует обратить внимание на наличие арбитражных споров по обременениям и привлечению к административной ответственности;
  • В технической части анализа необходимо изучить схему размещения подземных сооружений и инженерных коммуникаций, что позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры для выяснения их статуса и правообладателей, а также возможность подключения объекта недвижимости к этим сетям.
  • Помимо анализа кадастровых сведений о ЗОУИТ, внесенных в ЕГРН, необходимо установить и те зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН. Важно помнить, что отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не отменяет действия их ограничений, накладываемых на недвижимость.

6) Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них:

  • Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как правило, существенно усложняет получение разрешения на строительство, а значит важно, чтобы этот риск не влиял на базовый вариант девелопмента территории, а являлся элементом “сверхприбыли”.
  • Кроме самих параметров, принципиальным вопросом являются красные линии – линии градостроительного регулирования, которые определяют границы территорий, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность.
  • Возможность уменьшения существующих санитарно-защитных зон (СЗЗ) и корректировки зон с особыми условиями использования территории (ЗУОИТ).

7) Оценка обеспеченности земельного участка необходимой инфраструктурой:

  • Анализ существующей улично-дорожной сети, транспортной обеспеченности и социальной инфраструктуры,
  • Определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре.

8) Разработка вариантов благоустройства земельного участка:

  • Компоновка земельного участка,
  • “Посадка” зданий и устройство парковок,
  • Озеленение территории,
  • Улучшение грунтов и почвенного покрова,
  • Инсоляция (требования к облучению поверхностей и пространства прямым солнечным светом).

9) Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений для девелопмента согласно целям и анализ целесообразности таких действий.

10) Разработка градостроительной концепции объекта:

  • Формирование концепции будущего объекта девелопмента,
  • Разработка ТЭПов – технико-экономических обоснований проекта,
  • Подготовка аналитических и графических материалов для принятия инвестиционных решений,
  • SWOT-анализ земельного участка и инвестиционного проекта.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/a_kadastr/gradostroitelnyi-audit-analiz-zemelnogo-uchastka-5e833819fc87c305e2944bb3

Анализ земельного участка перед застройкой

Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства.

Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов.

Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта.

Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов.

Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

  1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
  2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
  3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
  4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
  5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
  6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
  7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
  8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
  9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства.  В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД).

Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок.

В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны.

Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».

Источник: https://grad.center/articles/grad-analiz/

Земельный участок под коммерческую застройку

Анализ земельного участка под коммерческое строительство
Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями.

Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов.

Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/pod-kommercheskuyu-zastrojku.html

Градостроительный и земельный аудит

Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Предлагаем услуги по градостроительному и земельному аудиту – комплексному анализу градостроительных, земельных, гражданско-правовых и налоговых вопросов, связных с земельными участками, зданиями и помещениями в Москве и Московской области.

Ознакомиться с примерами наших юридических заключений по результатам земельного и градостроительного аудита недвижимости можно здесь.

Градостроительный аудит

Градостроительный аудит – процедура независимой оценки объекта недвижимости с целью определения возможности реализации инвестиционного проекта, преобразования объекта недвижимости, новое строительство, реконструкция, приспособление для современного использования.

Узнать, что можно построить или реконструировать на участкеОценить перспективы изменения правил землепользования и застройкиПроверить участок на вхождение в зоны с особыми условиями использования.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ АУДИТ
Проверить права продавца на участок перед покупкойОптимизировать земельные платежиВыявить риски привлечения к административной и иной и иной ответственности

Есть свободный участок или недвижимость под снос?

Интересует, что и в каких объёмах можно построить на участке? Нужно изменить разрешённое использование? Сколько придётся заплатить в бюджет в связи со строительством? Что выгоднее – новое строительство или реконструкция? Требуется градостроительный анализ участка.

Планируете получать или уже получили ГПЗУ? Нужен проект планировки? Участок в зоне «Ф» – можно ли что-то сделать? Участок обременен запретом на строительство? Участок входит в санитарно-защитную зону, зону охраны объекта культурного наследия, ЗСО системы водоснабжения или иную зону с особыми условиями использования? Интересует возможность строительства на участке сельскохозяйственного назначения?

Нужно оценить потенциал земельного участка перед покупкой?

Требуется due diligence земельного участка и объектов капитального строительства? Какие «подводные камни» есть на участке? Нужно проверить документы продавца на участок или здание перед сделкой? Нет ли риска оспаривания права собственности?

Планируете покупать недвижимости на торгах, проводимых в процедуре банкротства?

На торги выставлен привлекательный объект по приемлемой цене, но необходимо понять, не принесет ли его покупка больше издержек, чем выгоды? Можно ли использовать выкупаемый участок под желаемый вид деятельности? Не будет ли снесен объект на основании самовольности постройки? Есть ли опасность предъявления претензий со стороны уполномоченных органов.

Есть застроенный участок в Москве или области?

Интересует, как уменьшить земельные платежи в бюджет? Снизить арендную плату за землю? Минимизировать земельный налог и налог на имущество за здания? Нужно перезаключить договор аренды или выкупить участок? Интересует, можно ли перепрофилировать существующие объекты? Увеличить их площадь? Возникли претензии по нецелевому использованию участка? Есть вопросы по самовольным постройкам? Участок попадает в зоны с особыми условиями использования? Участок отнесен к зоне КУРТ?

Пора определиться, сносить старый объект или продолжать эксплуатировать?

Какие есть варианты нового строительства или использования старого объекта. Каковы будут затраты в том или ином случае?

Хотите снизить затраты на аренду недвижимости в период кризиса?

Поможем определить способы снижения арендной платы по правилам «антикризисного» законодательства, предоставим полное сопровождение процесса получения антикризисных льгот.

Земельный аудит представляет собой процедуру проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, которая направлена на выявление возможных недостатков земельного участка и объектов недвижимости.

В любом случае – мы сможем Вам помочь:

Составляется развернутый отчетКомплект документов для внесения изменений в ПЗЗ
Уточнение интересов заказчикаАНАЛИЗСВЕДЕНИЙОценка перспектив внесения изменений в ПЗЗ
Сбор сведений

  • Градостроительная документация
  • Осмотр участка и прилегающей территории
  • Правоустанавливающие документы
Оценка возможностей

  • строительства (реконструкции) в текущий момент
  • снижения кадастровой стоимости и земельных платежей
  • изменения использования объектов без их реконструкции
Консультации в уполномоченных органахВыявление «проблемных» объектов и иных факторов риска
Срок выполнения – 2-3 неделиДорожная карта по устранению рисков

В рамках градостроительного аудита будет рассмотрена возможность изменения правил землепользования и застройки

Для этого предстоит определить, какие изменения в ПЗЗ соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.

С этой целью в рамках градостроительного и земельного аудита мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации, консультации с уполномоченными органами.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств (технический аудит земельного участка). Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

На основании отчета по итогам градостроительного и земельного аудита недвижимости в дальнейшем будут подготовлены обосновывающие материалы для внесения изменений в ПЗЗ, соответствующие интересам Клиента и имеющие наиболее высокие шансы на утверждение.

Кроме того в зависимости от ситуации будут рассмотрены:

Возможность нового строительства

  • Допустимые виды и параметры объектов в соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки, проектом планировки и иной градостроительной документацией (градостроительный анализ участка). 
  • Варианты максимально эффективной застройки участка с учетом существующего градостроительного регламента, в том числе вспомогательных и условно разрешённых видов использования.
  • Платежи в бюджет в зависимости от параметров разрешённого строительства.
  • Зоны с особыми условиями территории, накладывающиеся на участок, и связанные с ними ограничениями (технический аудит участка). В том числе санитарно-защитные, и охранные зоны объектов производства энергетики, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраны объектов культурного наследия, охраняемые природные территории, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, территории общего пользования и планируемые объекты инфраструктуры (красные линии) и т.д.
  • Вопросы наложения границ участка на земли лесного фонда. «Лесная амнистия».
  • Возможности отклонения от установленных параметров разрешенного строительства.
  • Необходимость и целесообразность разработки проекта планировки территории.
  • Режим «запрета на строительство» и варианты его снятия.
  • Строительство в режимах комплексного освоения участков, мероприятий по комплексному устойчивому развитию территорий (КУРТ).
  • Для участков сельскохозяйственного назначения – возможность строительства в рамках существующего градостроительного регламента (в т.ч. условно разрешённых ВРИ) или изменения градостроительного регламента.
  • Возможность размещения на участке некапитальных объектов как альтернативы капитальному строительству.

Вопросы существующего использования участка

Градостроительный аудит земельного участка
Градостроительный аудит земельного участка призван определить возможность строительства объекта на земельном участке с точки зрения градостроительных норм.

Вопросы самовольного строительства

Технический аудит земельного участка

Аудит недвижимости: технический аудит земельного участка, правовой аудит недвижимости, юридический аудит помогает установить возможность объекта недвижимости быть предметом сделки.

  • Законность регистрации прав на каждый из существующих на участке объектов (правовой аудит недвижимости).
  • Возможность сохранения объектов, права на которые по тем или иным причинам не были зарегистрированы, с учётом конкретного периода и обстоятельств их возведения.
  • Проблематика неоформленной реконструкции нежилых объектов.
  • Отнесение выявленных в ходе аудита недвижимости «проблемных» объектов к капитальным или некапитальным.

Юридический Due Diligence

Юридический Due Diligence – правовая экспертиза всех правоустанавливающих документов по каждому активу с целью выявить их вид и объем, риск выбытия, а также формирование рекомендаций по защите активов.

Проверка прав на земельный участок

  • Due diligence участка или недвижимости перед их покупкой – проверка юридической чистоты объектов.
  • Оценка законности приватизации участка или его предоставления в аренду. Риски оспаривания.
  • Анализ рисков связанных с предшествующими сделками с участком или зданием.
  • Проверка наложения участка на земли лесного фонда, земли смежных землепользователей и т.д.

Вопросы оформления прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

  • Оформление аренды застроенных участков. Условия договора аренды. Оптимизация арендной платы. Минимизация риска отказа в заключении договора.
  • Аренда свободных участков на торгах и без торов.
  • Возможность и условия выкупа земельных участков.

Возможность размещения на участке некапитальных объектов, не требующих разрешения на строительство

Возможность снижения земельно-правовых платежей

Образцы наших юридических заключений можно посмотреть здесь.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/kompleksnoe-zaklyuchenie

Анализ потенциала земельного участка

Анализ земельного участка под коммерческое строительство

Как наиболее эффективно использовать земельный участок, чтобы обеспечить максимальную отдачу от инвестиций?
Для определения оптимального сценария использования участка, необходимо провести анализ ключевых факторов, влияющих на коммерческую привлекательность территории: потенциал местоположения, физические характеристики участка, потенциал рыночного спроса. Провести анализ альтернативных вариантов использования участка и просчитать финансовую обоснованность проекта. При этом критически важно, использовать максимально полные и проверенные данные о рынке, т.к. ошибка на этом этапе ставит под угрозу все инвестиции в проект.

Анализ потенциала земельного участка поможет принять решение, если Вы:

1. Рассматриваете возможность строительства объекта торговой недвижимости на своем земельном участке. 2. Рассматриваете возможность покупки земельного участка с целью размещения торгового центра.    3. Хотите выбрать из множества участков наиболее перспективный для последующего размещения торгового объекта. 4. Оцениваете перспективу увеличения площади действующего торгового объекта.

Этапы работы при оценке потенциала земельного участка:

1. Сбор и анализ данных
a) Анализ существующих ограничений и обременений   В рамках первого этапа мы анализируем градостроительную документацию, материалы системы учета объектов недвижимости.

В начале работы важно получить полную картину по текущим и потенциальным ограничениям развития анализируемой территории. b) Оценка качества местоположения земельного участка Для объектов торговой недвижимости критичен фактор выбора правильной локации.

В своей работе мы используем систему качественных оценок ключевых характеристик местоположения. Сюда входит оценка уровня транспортной, пешеходной, визуальной доступности будущего объекта торговой недвижимости, мы анализируем плотность населения в ближайшем окружении и различных зонах доступности.

Также мы оцениваем окружение земельного участка и то, как оно будет влиять на эффективность работы торговой функции объекта. c) Анализ рынка торговой недвижимости Разные города в разной степени привлекательны для девелопмента объектов торговой недвижимости.

Анализируя текущее и будущее предложение на рынке, мы формируем представление об уровне конкуренции. Особое внимание мы уделяем качественным торговым центрам и объектам в ближайшем окружении земельного участка.

Анализ внешней среды включает в себя изучение социально-экономических показателей, определяющих развитие рынка торговой недвижимости города – таких как динамика роста населения, уровень доходов, объем и структура потребительских расходов, оборот розничной торговли, общественного питания, досуга и др.

2. Геомаркетинг и расчет потенциала земельного участка

a) Анализ емкости участка Мы проводим расчет предельно возможной площади будущего ТЦ с учетом имеющихся ограничений и обременений в отношении использования участка. Предварительный расчет арендопригодной площади проводится на основании рекомендуемых коэффициентов использования площадей, обеспечения парковочными местами.     b) Анализ торговых зон С помощью гравитационно-вероятностной модели (Д. Хаффа) мы оцениваем будущий объем аудитории торгового центра при различных вариантах его площади. c) Прогноз  потребительского потенциала Ключевой этап – расчет товарооборота будущих арендаторов в анализируемой локации. Для объекта торговой недвижимости это прогнозный объем денежных расходов, которые аудитория может потратить на различные товары и услуги. Мы соотносим эти данные с эффективным товарооборотом арендаторов различного профиля и определяем оптимальную площадь будущего объекта торговой недвижимости, при которой эффективность работы каждого квадратного метра максимальна.

3. Формирование практических рекомендаций и выводов

a) Проведение SWOT-анализа качества местоположения земельного участка с точки зрения возможности реализации на нем проекта торговой недвижимости; b) Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов (объектов, имеющих наибольшее влияние на развитие вашего проекта); c) Заключение о целесообразности развития проекта торговой недвижимости в заданной локации;    d) Выводы относительно площади торгового объекта, позволяющей добиться максимального товарооборота с 1 кв. м; e) Рекомендации по профильному составу арендаторов; f) Рекомендации по ключевым количественным характеристикам будущего объекта (общая площадь, этажность, тип парковки).

В результате анализ потенциала земельного участка позволит:

1. Принять решение о строительстве торгового центра; 2. Принять решение о покупке/аренде земельного участка; 3. Принять решение о выборе варианта застройки земельного участка; 4. Выбрать участок из портфеля для первоочередного освоения; 5.

Принять решение о расширении торгового объекта; 6. Подготовить задание на разработку концепции торгового центра; 7. Разработать проект планировки территории, включающей рассматриваемый участок; 8.

Оценить экономическую эффективность реализации проекта торговой недвижимости на участке.

РЕЗУЛЬТАТ:

1. Итоговое заключение о целесообразности размещения объекта торговой недвижимости на данном земельном участке; 2.

Точная количественная оценка потенциала земельного участка, выраженная в наборе показателей:

  • Объем аудитории будущего объекта;
  • Прогнозная посещаемость ТЦ;
  • Наиболее эффективная площадь будущего объекта;
  • Рекомендации по профильному составу арендаторов;
  • Расчет товарооборота будущих арендаторов торгового центра;
  • Эффективная средневзвешенная арендная ставка по ТЦ;
  • Прогноз совокупного арендного дохода.

  • 1 231 207 м2 сдано в аренду
  • 152 669 668 000 руб. арендный доход наших клиентов
  • 2 631 магазинов открыто
  • Ведущие эксперты рынка
    россии
  • специализация на торговой
    недвижимости
  • 19 лет опыта и отличная
    репутация

Поиск оптимальной локации для строительства торгово-развлекательного центра в Ставропольском крае Подробнее ТРЦ «Фестиваль» – один из самых популярных районных торговых центров Москвы Подробнее Сбор и анализ геоинформационных данных по 159 городам России для программы развития и оптимизации филиальной сети Сбербанка России Подробнее ТРЦ «Сан Сити» построен в составе первого многофункционального комплекса в Новосибирске Подробнее Расчет ключевых показателей коммерческой эффективности торговых центров Подробнее Первый профессиональный ТРЦ в Ростове-на-Дону Подробнее Один из первых проектов по реконцепции ТЦ в России Подробнее Разработка концепции торгово-развлекательной составляющей крупнейшего многофункционального комплекса на территории Монголии – City Mall Подробнее Разработка концепции крупнейшего оптово-распределительного центра (ОРЦ) на территории Пермского края
Подробнее

Разработка концепции коммерческой составляющей строящегося ЖК «Пятницкие кварталы»

Подробнее ТРК «Родник» – самый популярный торговый центр в Челябинске Подробнее Суперрегиональный торгово-развлекательный центр в Челябинске Подробнее

Подготовка комментариев и рекомендаций к стандартам благоустройства улиц Москвы в отношении решений, влияющих на привлекательность помещений стрит ритейл для арендаторов

Подробнее Разработана концепция коммерческой инфраструктуры жилого комплекса «Домашний», общая площадь застройки которого составляет 337 тыс. кв.м. Подробнее Привлечение международных и федеральных брендов в новый регион Подробнее Разработка концепции коммерческой инфраструктуры для крупнейшего проекта комплексного освоения территории в Екатеринбурге.
  Подробнее Первый в России аутлет-центр международного девелопера Fashion House Development Подробнее ТРЦ «Академический» – самый крупный районный ТРЦ в Екатеринбурге Подробнее Открытие флагманского магазина в ТРЦ «Атриум» Подробнее Первый торгово-развлекательный центр в России, совмещенный с парком отдыха и развлечений на открытом воздухе Подробнее Один из самых крупных и посещаемых торговых центров Москвы Подробнее Коммерческий директор Forum Group

“Все специалисты компании – профессионалы своего дела, которые нацелены на подготовку именно практических решений, способных усилить потенциал бизнеса…”

Подробнее Министр Правительства Москвы, Руководитель Департамента торговли и услуг города Москвы

“Департамент торговли и услуг города Москвы выражает благодарность компании “Магазин Магазинов” за многолетнее и плодотворное сотрудничество…”

Подробнее Managing Director FASHION HOUSE GROUP

“Magazin Magazinov has supported us in leasing of retail space at our outlet centres in Russia: FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow and FASHION HOUSE Outlet Centre St Petersburg…”

Подробнее Директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»

“Всегда получаем интересные и только качественные предложения по аренде. Смело рекомендуем компанию «Магазин Магазинов» своим партнерам…”

Подробнее Заместитель генерального директора по вопросам аренды ООО «Родник»

“Компания МагазинМагазинов – эксперт высшего класса в сфере коммерческой недвижимости, сотрудничество с которым…”

Подробнее Вице-президент по недвижимости Gloria Jeans

“Уверенно рекомендую компанию «Магазин Магазинов» как проверенного и стабильного эксперта в области торговой недвижимости. Прежде всего, следует отметить…”

Подробнее Директор ООО “НПП Стройтэк”

“От лица Группы Компаний “Стройтэк” благодарим компанию МАГАЗИН МАГАЗИНОВ за проведенную комплексную работу по торгово-развлекательному центру “Академический” в городе Екатеринбург…”

Подробнее Генеральный директор ООО “Вектор Инвестментс”

“Компания «Вектор Инвестментс» благодарит «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» за квалифицированную помощь в решении профессиональных вопросов по разработке…”  

Подробнее назначить встречу P.S. в нашем офисе растут мандарины
и подают отличный кофе 🙂 Россия, Москва, 119034,ул. Пречистенка, 40/2 стр.1 подъезд 2

8 (495) 790-00-00

Максим Манкевичдиректор
по развитию

Офис удобно расположен
в центре Москвы Открыть карту ПОЛНЫЙ СПИСОК УСЛУГ

Источник: https://www.magazinmagazinov.ru/services/analiz-potentsiala-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.