Аренда офиса налоговый учет

Содержание

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

Аренда офиса налоговый учет

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).

8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.

Участвовать

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую.

В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация.

В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
  • организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора

ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.

В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:

При получении батута:

  • Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;

Ежемесячно в течение срока аренды:

  • Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
  • Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
  • Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;

По окончании аренды:

  • Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.

Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018

Организация получила в аренду станок.

  1. Срок аренды — 24 месяца. 
  2. Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
  3. Авансовых платежей нет.
  4. Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых. 
  5. Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.

Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей

В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.

Номер периода (месяца) Номинальная сумма платежа, руб. Кол-во месяцев до платежа Коэффициент Приведённая сумма платежа, руб.
1100 000,0010,99208894399 208,89
2100 000,0020,98424047298 424,05
3100 000,0030,98424047297 645,41
4100 000,0040,96872930696 872,93
5100 000,0050,96106563496 106,56
6100 000,0060,95346258995 346,26
7100 000,0070,94591969394 591,97
8100 000,0080,93843646993 843,65
9100 000,0090,93101244593 101,24
10100 000,00100,92364715392 364,72
11100 000,00110,91634012891 634,01
12100 000,00120,90909090991 634,01
13100 000,00130,90189903990 189,90
14100 000,00140,89476406589 476,41
15100 000,00150,88768553688 768,55
16100 000,00160,88066300688 066,30
17100 000,00170,87369603187 369,60
18100 000,00180,86678417286 678,42
19100 000,00190,85992699385 992,70
20100 000,00200,85312406285 312,41
21100 000,00210,8463749584 637,49
22100 000,00220,8396792383 967,92
23100 000,00230,8330364883 303,65
24100 000,00240,82644628182 644,63
ИТОГО2 400 000,002 176 456,76

Источник: https://kontur.ru/articles/5657

ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда офиса налоговый учет

PS в конце статьи – бонусное предложение на бух. сопровождение. PS

Оптимальный налоговый режим для арендодателя

Бухгалтерский учет аренды нежилой недвижимости, точнее доходов, полученных арендодателем, во многом зависит от применяемого субъектом режима налогообложения. Индивидуальные предприниматели, как правило, используют спецрежимы.

Сдавать нежилые помещения в аренду выгодно на ПСН, вмененке и упрощенке. В первом и втором случае учет как таковой практически отсутствует. Все, что нужно предпринимателю, правильно рассчитать и своевременно заплатить налог (оплатить патент).

Что касается отчетности, владельцы патента не отчитываются в ФНС, вмененщики сдают общую декларацию по ЕНВД.

С УСН все немного сложнее. Система налогообложения допускает учет только доходов или доходов за вычетом расходов. Какой формат будет максимально выгодным? Все зависит от количества сдаваемых помещений в аренду, стоимости услуг, наличия или отсутствия затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в рамках реализации функций арендодателя.

Если говорить о физлицах, стоит упомянуть НДФЛ. Стандартная ставка по этому налогу – 13%. Очевидно, что сдавать в аренду нежилую и довольно дорогостоящую недвижимость при таких условиях налогообложения невыгодно. Рациональнее зарегистрировать ИП и снизить базовую налоговую ставку до 6% с полученных доходов.

Юрлица сдают в аренду недвижимость, используя УСН. Этот режим позволяет оптимизировать затраты на налогообложение. ОСНО применяется довольно редко.

Этот режим предусматривает исчисление, уплату большого количества разных налогов, ведение полноценного бухгалтерского учета.

Рациональным применение общей системы может быть в случае нежелания юрлицом вести раздельный учет и совмещать несколько спецрежимов. 

Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель продолжает оставаться собственником объекта. Соответственно, стоимость помещения не списывается с баланса. Данная норма регламентирована действующими ПБУ.

Недвижимость, согласно действующему законодательству, причисляется к основным средствам.

Такие объекты могут учитываться на разных счетах:

  •  01, отражающем движение основных средств; 
  •  03, предназначенном для доходных вложений в материальные ценности.

Последний рекомендуется использовать, если нежилое помещение было приобретено непосредственно с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

  Еще одним важным нюансом бухучета нежилой недвижимости является начисление амортизации. Арендодатель начисляет ее по каждому из сдаваемых в аренду объектов отдельно. Амортизация включается в стоимость аренды.

  Оплачиваться арендная плата может постфактум (по прошествии учетного периода) и авансом. В последнем случае для отражения в учете денежных поступлений рекомендуется использовать субсчет, специально созданный для отражения расчетов по полученным авансам. 

Учет арендованной недвижимости арендатором

Как учитывает арендную недвижимость арендодатель, понятно. А должна ли она каким-то образом отражаться в учете у арендатора? Попробуем разобраться.

  Согласно МСФО, имущественное право (а именно таковым является право действующего арендатора на использование объекта аренды) является активом. И учитываться он должен надлежащим образом. Регламентируется учет МСФО (IFRS) 16 «Аренда», действующим на территории РФ с июня 2016.

Отступать от стандарта разрешается при взятии в аренду дешевой недвижимости на короткий срок.  Согласно национальным ПБУ, арендованное имущество может относиться к основным средствам. Для его отражения в учете рекомендуется использовать забалансовый счет.

Что касается порядка амортизации, оценки имущества арендодателем, таковой законодательно не установлен.

Арендованные основные средства обычно отражаются на счете 001. Их оценка соответствует размеру арендной платы, указанной в договоре. Другую оценку, например по кадастровой стоимости, национальное законодательство использовать не запрещает, но и не требует.

Если арендатор обращается к МСФО, арендованное имущество придется отражать в учете в составе основных средств. Это неизбежно влечет за собой увеличение налоговой базы, размера налога на имущество (НК РФ, ст. 374, п. 1).

Бухгалтерская первичка арендатора

Отражение в учете арендованного имущества невозможно без грамотного оформления первичных документов. Согласно ОЗ «О бухгалтерском учете», арендатором должны быть задокументированы:

  •  факт приема нежилого помещения;
  •  расчеты с собственником объекта (арендодателем);
  •  расходы на эксплуатацию арендованного помещения (ремонт, улучшение, коммунальные услуги и т.п.).

Также в обязательном порядке документируется факт возврата объекта арендодателю по окончании срока действия договора аренды. Расходы арендатора должны быть подтверждены.

В случае отнесения к ним арендной платы подтверждающими документами служат: договор, заключенный с арендодателем, акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема-передачи оказанных услуг.

Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством, реализацией (НК, ст. 264).

Приниматься к учету они могут по дате расчетов с арендодателем, по дате предъявления налогоплательщику документов, являющихся основанием для осуществления расчетов, последним числом отчетного периода. Актуальный способ следует закрепить в учетной политике.

Во избежание расхождений между налоговым и бухгалтерским учетом рекомендуется учитывать арендные платежи в составе прочих расходов последним числом отчетного периода. 

Как организовать и вести учет?

  Учет аренды и у арендодателя, и у арендатора может быть организован по-разному. Кто-то отдает предпочтение штатной бухгалтерии, кто-то – аутсорсингу.

Последний актуален для арендодателя, если объектов, сдающихся в арену, много, они все имеют разную площадь, для осуществления соответствующей деятельности используются разные режимы налогообложения. Раздельный учет требует ресурсозатрат, высокой квалификации бухгалтера.

Сотрудничество с аутсорсером минимизирует риск допущения ошибок в учете, некорректного исчисления налогов.

  Учет аренды у арендатора тоже может быть штатным и внешним. На аутсорсинг его рационально передавать вместе с другими участками бухучета.

Это позволит подобрать оптимальный способ отражения затрат, минимизирует риск учетных ошибок, занижающих или завышающих базу по налогу на прибыль.
Грамотный, корректный учет аренды – ваша страховка от возможных претензий со стороны налоговиков.

И не важно, снимаете вы нежилое помещение на короткий, длительный срок или, наоборот, оказываете услуги по аренде.

PS Бонусное предложение. Всем дочитавшим – бонус 5 тыс. на бухгалтерское сопровождение.

http://xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/buhgalterrf/organizaciia-vedenie-ucheta-pri-arende-nejiloi-nedvijimosti-5c0f749bb2ad0b00ad079888

������� ���� ��� ����� ��������� � ������

Аренда офиса налоговый учет

������ �� �������� ������� ��������� � ������������ ����, ��������� ������������ ����� ��������� ������, � ���������� ����������� �������������. ���������� ����������� ������, �������� ������������� �����. ��������������, ��� � ����� �����, �������� ��� �������� ���������� ����������������. � ��� �� ��������� ����� � ��������� � ������������� ���������� ����� �������?

����������� ����� � ����������� ��������� �������

������� ����� ����������� ������� �� ����������� �������� �����, ����� ������� �� ���������� ������. �������� ����������� ������, ����� ������������ ��������� �������������� ���������������� ���������� “�����������” ������ ���������������.

���������, ������, ������ ��������� �����. ���������� ������� ������������� ���������� ������ ������ (����� ��������� �� �������� ������ ������������ ��� ���������� � �������� ������� � ������).

���������� �� �������, ������ ��������� �� ������������� ������� �����-���� �������.

���������� ���� ������������ ����� ����� �������, ������� ������� ���������� ��������� �� ����� ����������� ������, � �������� ������. ������� ��� ��������� ����������, ��� ��������, ���� � ������������� ����� � ���������, ��������, ������ ������ � �������� �� ����������� ������.

��������, �������� � ��� ��� ����� � ������ ��������� ������ �����. ��� �������� � ������� �������� ���������� �������������� �������, ������� ������������� ����������. ������������ �������� �������� ������������� ���������.

�������� ��������������� ����� ��������� ������ �������� ��� ��������� ������������ �������. ����������� �������������� ���������� ��������, �����������:

  • ������ �������� ���������;
  • ������������ �������� ����������;
  • ���� �������� � ��� ���������� ������ � ������;
  • ������� ������-�������� ���������;
  • ����������� ��������� ���������;
  • ���� ��������������� ������ ��������.

���������� ����������� ������� � ������� �������������� ���������, ����� ������� �������� ����������� ����������. ���� ������� �� �����������, ��� ������ �� ������������� ������� � ������� ����������, �� ��������� ��� ������ ������������. ��������� ���������������� �������, ��������� ���������� ������� � �������� ����������� (������������ �����), ��� ������� �� ���������� ���������� ������.

����� �� ����� � ���� ���������: ��� ��������� � �� ����������� ������������

������ ��������� � ������, ������������ �������� �������������. ����� �������, � ������� �������� ��� ��������� ������ ���������.

��������� ��������� ��������� � ������� �������� ������ �����������, ������������� ����� �� ����� 01 ��� 03, ����� ���� ���� �� �������, ���������� ������������ ��� ��������� ������� �� ����� � ����.

�������� ������� ����� ��������� ���������� ��������� ������ � ������������� ��������� �� ��������������� �����.

� ��������� ���� ������ ��� ������� ������������ ������ ����� �� ���� � ��� ��������� � ������������� ����������. �������������� �������� ����� 62 ������ 90.1.

����������� ���� 91, � ������ ���� ����� � ������ �������� ����� ��������. ���������� ������ �������� ������ – ���������� �����, ��� ������-��������, ��� ��������� ������. ��������� ���������� �� ������ 90.3 ������� 68.

2 ��� �� ���������� (������� – ���������� ����-�������).

����� ��������� �������� �����������:

  • �-�� 20 (23,25,26,29,44) ����������� 02 (������ ����� ����������� ������� – ������� ����������);
  • �� 90.2 ��� 20 (23,25,26,29,44) (����������� � ������ ������� �� ����� ������� – �������� ���������, ����, ����������).

������ ������� �������

����������� ��������� ������� �� ����� � ������ ���������, ���������������� �� ���������� � ������ �������. � ����� ������ ������������� �������� �������� �������� ��������� �������:

  • �����62 ������ 91.1 – ��������� ������� �� ��������� � ������ ������ (����, ��������������� �����������);
  • �����91.3 ������ 68.2 – ���������� � ������� ��� (������������ �/�������);
  • �����91.2 ������ 02 – ������ ��������������� ������ �������� � ������ ��������� (����������);
  • ����� 51 ������ 62 – ������ � ���� ����� �� ���������� �� ������ ������.

��������� ���������� �����������

� ������ �������� ������ �� ��������� � ���� ���������, ���������� ����������� ��������� ��������:

  • ����� 51 ������ 76 – ����������� �����������;
  • �����76 ������62 – ����� ������ � ���� �������� �����.

���������� ������ ������� ������ ��������� � �� ������������ 008 �����, � ����������� ��� ��������� � ������ �������� ������.

������������ ��������� ���������, ��������� �� ������������ � �������������, ���������� � ����� � ���� ��������� ���������:

  • ��������� � ��������� ���������� � ������ ���������;
  • ��� �����, ��������������� ������ (����� 08 ������ 60).

���������� � ������ ��������� ����� �������� ����� � ��� ��������� ������ �����������. ���� ��������� ���������� ������ �����, ������������ �������� ��� ��� ���������� ���������.

������������ ���������� ����� ���� ����������� �������� ����� ���������. ����������� ���������������� ��������������� ��������� ������� �� ���������. �������������������������� ������������� ����� ������ �� ����� �������� � ������ ��������.

�������� �������?��������� ���������� ������������ ����� ������������.

#������������� ���� #1�:�����������

�������� ���������� ������������ ��������!

Источник: https://www.1cBIT.ru/blog/tekushchiy-uchet-pri-sdache-pomeshcheniy-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.