Дкп с обратным выкупом

Продажа квартиры с обратным выкупом

Дкп с обратным выкупом

Последнее обновление: 20.11.2018

На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:

  1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
  2. это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа.

В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.

2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.

Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.

И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).

Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.

А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.

Пример судебного спора по этому поводу – здесь.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.

Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.

При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.

Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.

В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.

Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.

Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.

Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.

Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.

Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.

Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.

Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.

Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:

  • срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
  • формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
  • возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
  • юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
  • в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.

Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.

по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/prodazha-kvartiry-s-obratnym-vykupom/

Что такое кредит с обратным выкупом автомобиля («Buy-back»), в чём подвох такого автокредита

Дкп с обратным выкупом

Что такое «Buy-back»: Что такое Buy-BackЕго отличия от кредитаГде можно взять такой кредитУсловияСписок документовПреимущества и недостаткиvar index=document.getElementsByClassName ('index-post');if (index.

length>0) {var contents=index [0].getElementsByClassName ('contents');if (contents.length>0) {contents=contents [0]; if (localStorage.getItem ('hide-contents') === '1') {contents.

className+=' hide-text'}}}

Что такое «Buy-back»

«Buy-back» называют автокредит с правом обратного выкупа. Часто в федеральных финансовых учреждениях англоязычное словосочетание «buy back» заменяют упрощённой формулировкой «отложенный» или «остаточный платёж».

Во многом он имеет сходство с популярной дилерской программой трейдинга, которая предусматривает обмен авто с пробегов на новое с доплатой или без неё.

Однако, если «Trade-in» не распространяется на объекты, за которые имеется кредитовый долг, то схема «бай–бек» ориентирована именно на займы финансовых средств.

Знаете ли вы? По статистике 2016 года на планете эксплуатируется более одного миллиарда машин. К 2050 году ожидается рост мирового автопарка до 2,5 миллиарда авто.

Её алгоритм предельно прост:

Автосалон и банк договариваются о сотрудничестве и привлечении клиентов в рамках данной программы, подписывая соответствующий договор.

Клиент выбирает транспортное средство и приобретает его взаймы у банка на оговорённых условиях (часто они мало чем отличаются от стандартных предложений).

Финансовое учреждение-кредитор на тело и проценты одолженной суммы займа насчитывает ежемесячные платежи, не учитывая при этом остатка, который обычно составляет до 40% от стоимости транспортного средства.

Согласно полученному графику заёмщик погашает банковский долг, а в конце срока, на который брали кредит, получает возможность перепродать ТС дилерскому центру и полностью закрыть задолженность (то есть, погасить остаточный платёж вырученными средствами), либо же далее пользоваться машиной на правах собственника, погасив кредит из собственными сбережений.

: Что такое Buy-Back

Его отличия от кредита

Кредит с правом выкупа привлекает клиентов новыми возможностями и гарантиями. Но если проанализировать расчёты автокредитования по стандарту и по программе «Бай-бек», вскроются «подводные камни» обеих схем.

Знаете ли вы? По технологичной сложности даже самый простой и дешёвый современный автомобиль превосходит первые искусственные спутники Земли.

Приобретение транспортного средства в обоих случаях происходит по одному и тому же принципу: клиент занимает у банка деньги, забирает авто, (оставляя его в залог при неуплате), и ежемесячно погашает заёмную сумму с процентной ставкой. Существенная разница между этими схемами кредитования кроется именно в способе погашения кредита.

Подробная информация об этом приведена ниже в таблице.

Стандартное автокредитование

«Buy-back»

Выгоды

Тело кредита частично погашается каждый месяц. При этом постепенно уменьшается процентная часть займа, и увеличивается сумма, уходящая в погашение его тела.

Существенно меньшие суммы в графике месячных гарантированных платежей, поскольку при их расчёте опускается отложенный платеж.

Максимальный срок обычного автокредита 5–7 лет.

Возможность продажи кредитного транспорта и приобретения нового (речь идёт о досрочном погашении кредита)

Доступны программы льготного кредитования, когда часть расходов (не более 10%) покрывает государство, но процентные ставки колеблются в пределах 17%.

Риски

Нет возможности досрочного погашения кредита (в том числе перепродажи приобретённого ТС). Заёмщик распоряжается машиной до полного истечения автокредитового срока. В случае просрочек в графике ежемесячных платежей банк может принять решение о перепродаже авто другим заёмщикам

Выкуп авто может быть оценён невыгодно (на окончательную цену повлияет его состояние). Не исключено, что автосалон специально будет занижать стоимость ТС. При этом финучреждение в рамках договора о сотрудничестве с конкретным дилером, не предоставит заемщику возможности выбора «выгодного» покупателя.

Значительная часть задолженности до самого окончания периода кредитования «висит» непогашенной, а проценты насчитываются, в том числе, и на неё. Поскольку кредитовая сумма снижается медленно, то и проценты уменьшаются неощутимо.

Общая переплата банку (по процентной ставке) составляет 10–15%

Обычно кредитование по системе «бай–бек» рассчитано на 3 года

Где можно взять такой кредит

Кредит с обратным выкупом подойдёт автолюбителям, стремящимся к частой смене ТС или же тем, кто остановил свой выбор на авто премиум-класса.

В России основными кредиторами по схеме «Buy-back» выступают банки-представители крупных автоконцернов.

Рекомендуем для прочтения:

Как досрочно погасить автокредит в РФКредит на авто: как получить, на каких условиях, без первоначального взноса

Какой кредит взять для покупки машины

Государственные программы по льготному автокредитованию: «Семейный автомобиль», «Первый автомобиль» в РФНапример:

Хотя есть и другие предложения.

Такое автокредитование можно получить в:

«ВТБ24»;Банке «Оранжевый»;«Райффайзенбанк»;«Абсолют Банк»;«МДМ-Банк»;«Газпромбанк»;«Московский банк реконструкции и развития»;«Банк Сосьете женераль восток».

Знаете ли вы? В середине ХХ столетия в Италии было распространено кредитование сыроваров под… пармезан. Для хранения и многолетнего созревания продукта банкиры сооружали специальные кладовые. Если заёмщик не успевал в срок вернуть заимствованную сумму, его сыр реализовали через аукционы.

Условия

Кредит с обратным выкупом доступен только физическим лицам. Принцип кредитования одинаковый во всех банках России, а условия могут отличаться.

Некоторые финансовые учреждения привлекают клиентов дополнительной опцией пролонгации остаточного платежа, другие — предлагают нужную сумму взаймы без первоначального взноса, а третьи — увеличивают сумму отложенного платежа, в результате чего существенно уменьшаются ежемесячные взносы.

Из нижеприведённой таблицы на примере ООО «Мерседес-Бенц Банк Рус» вы увидите, что гарантирует кредитор и какие обязанности появляются у заёмщика при кредитовании «бай–бек».

Условия выдачи автокредита по программе «Buy-back» для автомобилей C-класса (седан, купе, кабриолет) и GLAСрок кредитования, годы

123Годовая процентная ставка, %

9,911,913,9Первоначальный взнос, %

202020Размер остаточного выкупа

Устанавливается индивидуально по общей договорённости дилерского центра и клиента

Важно! Решившись на автокредит, имейте в виду, что банк легитимно, в одностороннем порядке, может повышать ставки. При этом согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ он обязан за несколько дней (14–30) письменно предупредить заёмщика или подписать с ним дополнительное соглашение.

Принять решение о выборе банка вам поможет сравнительный анализ предложений популярных кредиторов:

самый большой отложенный платёж установил банк «Оранжевый» (75%), уменьшить его заёмщику не разрешено;самый значительный (в денежном эквиваленте) кредит с отложенным платежом, независимо от срока его погашения и изначального взноса, предлагает банк «ВТБ24» — максимальная сумма займа составляет 10 млн руб. ;получить автокредит по «бай-бек» без взноса позволяют банки «Оранжевый» и «ВТБ24» (в первом — не выставляют дополнительных условий, а во втором — предложение актуально только в случае приобретения определённой модели и марки).большинство банков обязывает своих клиентов к страхованию ТС по КАСКО (исключением является лишь банки «Оранжевый» и «ВТБ24», который предлагает альтернативную программу «ВместоКАСКО»);срок выдачи кредита не превышает 3 года;процентная ставка пропорционально уменьшается сроку кредитования.

Список документов

Перечень документации, которая нужна кредитору для оформления ссуды, тоже может несколько отличаться, в зависимости от финучреждения.

Например, «Фольксваген Банк Рус» и «БМВ-банк» требуют для подписания сделки лишь гражданский паспорт и идентификационный код физлица. А вот остальные банки не кредитуют клиентов без полного пакета документов.

Важно! По кредиту наличными и по займу с обеспечением проценты должны начисляться не со дня подписания договора, а с момента фактической выдачи заёмщику средств.

В него входят:

заполненная анкета (бланк выдаёт непосредственно финансовое учреждение);копия и оригинал документа, подтверждающего личность (паспорт);копия и оригинал действенного водительского удостоверения (в случае просрочки или утери его можно заменить военным билетом, загранпаспортом или СНИСЛС);копия трудовой книжки;декларация о доходах по форме 2-НДФЛ (указывать данные нужно за последние полугодие).

Преимущества и недостатки

Программа автокредитования в основном разработана для пользователей иностранного автопрома. В России её реализуют, преимущественно, лишь официальные дилерские центры. Финансовые эксперты указывают на множество клиентских выгод и рисков этой схемы.

Важно! Подписывая договор на автокредит, обязательно убедитесь, что в нём прописана его полная стоимость, включая процентную ставку. При их отсутствии настоятельно рекомендовано не подписывать финансовые документы.

Плюсы

Минусы

Возможность досрочного погашения долга перед банком путём продажи транспорту согласованному автосалону ещё до окончания срока кредитования или собственными средствами.

Стоимость выкупа автомобиля в конце срока кредитования заранее неизвестна. К тому же автосалоны часто специально занижают цены, а банки не предоставляют клиенту возможности выбора дилерских центров.

Низкие ежемесячные платежи

Часто автоцентры или банки берут с клиентов дополнительные комиссии.

При получении ссуды в рублях высоки шансы, что в случае повышения курса доллара к моменту продажи ТС в выгодную сторону изменится и ценовая политика на авторынке.

При «бай-беке» неизбежна переплата банку по процентной ставке (часто она составляет до 10–15%, если сравнивать с обычным автокредитованием)

Схема «Buy-back» кажется более выгодной лишь на первый взгляд, поскольку привлекает клиентов низкими ежемесячными платежами.

Но, если разобраться, в конечном итоге заёмщик всё равно проигрывает: либо из-за высокой суммы переплаты банку, либо из-за заниженной стоимости автомобиля при его продаже.

Решаясь на подобное автокредитование, водителям ни на минуту не стоит забывать об ужесточённых требованиях дилеров касательно износа и пробега авто при его выкупе.

Источник: https://news.rambler.ru/other/42958730-chto-takoe-kredit-s-obratnym-vykupom-avtomobilya-buy-back-v-chem-podvoh-takogo-avtokredita/

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Дкп с обратным выкупом

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

– сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

– наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

– стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли – продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: https://ya-advokat.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-obratnogo-vykupa/

Обратный выкуп недвижимости: образец договора

Дкп с обратным выкупом

Сегодня все чаще на рынке недвижимости застройщики предлагают дольщикам заключать сделки по методу «Sale-pay-back», что означает заключение договора обратного выкупа недвижимости. Для Российского потребителя этот метод пока в «диковинку», но в Европе это распространенный способ для застройщиков привлечения денежных средств частных инвесторов (физических лиц).

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде.

Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег.

Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа».

В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

  • занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
  • предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
  • завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

  • нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
  • акт купли-продажи недвижимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • копии учредительных документов застройщика;
  • если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
  • копия проекта (плана) застройки;
  • разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

К содержанию самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

  • самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
  • должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
  • гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
  • обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
  • сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
  • компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
  • проект застройки, утвержденный главным архитектором;
  • порядок реализации договорного соглашения;
  • условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована».

Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств.

Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

  • длительный срок инвестиций;
  • невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
  • низкая процентная ставка по возврату;
  • неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Образец договора с правом обратного выкупа недвижимости

Скачать образец договора купли-продажи с правом на обратный выкуп.

Для большинства компаний – застройщиков такая сделка остается пока чем-то новым и не доступным. Чтобы предлагать клиентам такие программы, застройщикам нужно постоянно увеличивать обороты, сдавая новые и новые объекты недвижимости. Развивать партнерские отношения с финансовыми учреждениями. В нашей стране это доступно не многим, а лишь крупным строительным холдингам.

Такая тенденция приводит к тому, что на рынок недвижимости все чаще выходят иностранные компании-застройщики, для которых метод заключения соглашения обратного выкупа не в новинку.

Именно такой механизм как «обратный выкуп» говорит о положительном инвестиционном климате на рынке недвижимости и возникновения новой тенденции капиталовложения среди людей среднего класса. Вероятно, по прошествии некоторого времени это направление станет популярным среди большого количества инвесторов и компаний-застройщиков, предлагающих данный вид сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.