Договор долевого участия что это

Содержание

Дду – что это? договор долевого участия в строительстве. на что обратить внимание

Договор долевого участия что это

Заключительным этапом после того, как ДДУ (договор долевого участия в строительстве) практически исполнен, для юридической поддержки правоотношений между застройщиком и инвесторами по окончании строительства, может быть также и заключение договора цессии (уступка прав требования)

Продолжение правоотношений между застройщиком и инвестором в виде договора цессии при окончании ДДУ что это значит для сторон договора долевого участия в строительстве?

Юридический смысл договора цессии, является уступка прав требования на объекты недвижимости по ДДУ (договору долевого участия) заказчиками-застройщиками инвесторам

Застройщики, работающие с объектами жилой недвижимости, в подавляющем большинстве своем, реализуют объекты различной степени готовности путем заключения ДДУ (договора долевого участия в строительстве).

Инструментом, регулирующим отношения между застройщиком и инвестором, является все тот же ДДУ (договор долевого участия в строительстве).

На что обратить внимание в первую очередь:

Следует учитывать, что ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — способ обретения прав на объекты жилой недвижимости наиболее предпочтительный при покупке квартиры с помощью ипотеки.

Ипотечное заключение ДДУ, что это дает заемщикам:

Поскольку большинство банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, достаточно тщательно проверяют строительные организации, которые реализуют объекты жилой недвижимости посредством заключения ДДУ (договора долевого участия в строительстве), риск потери денежных средств при заключении ДДУ (договора долевого участия в строительстве) несколько снижается.

 Федеральныйзаконот30декабря2004г. N214ФЗ «Обучастиив долевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Основная идея этого нормативного правового акта, имеющего статус Федерального закона, упорядочить, урегулировать договорные отношения по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) между организацией застройщиком и лицом, осуществляющим инвестирование в проект строительства объекта жилой недвижимости с целью в дальнейшем обрести право собственности на этот объект жилой недвижимости уже завершенный строительством.

РОСРЕЕСТР

Хотя государство и озаботились проблемой взаимоотношений между застройщиками и лицами, заключающими ДДУ (договоры долевого участия в строительстве),

недобросовестные коммерсанты придумывают множество способов как обмануть граждан, которые утратили бдительность при заключении таких важных договоров, каким является ДДУ (договор долевого участия в строительстве)

Судебный процесс по расторжению ДДУ (договора долевого участия) в строительстве зачастую не имеет реального значения, так как получить материальное возмещение убытков, вызванных противоправными действиями стороны в ДДУ (договоре долевого участия в строительстве), не представляется возможным.

Надо отдавать себе отчет — если даже дело выиграно в суде по ДДУ, что это отнюдь не означает возврат денежных средств.

Чтобы не стать жертвой мошенников, которые ведут свой бизнес нечестно, проект «Центр социально — юридической защиты и развития правосознания «Во имя справедливости» рекомендует перед подписанием ДДУ (договора долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости) обратиться для анализа образца ДДУ (договора долевого участия в строительстве), предложенного к подписанию к высококвалифицированным специалистам в области защиты прав.

образец ДДУ (договора долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости), который прошел анализ юриста, тщательно сверить с экземпляром ДДУ (договора долевого участия в строительстве), предоставленным для подписания

Договор долевого участия в строительстве.

Участники и партнеры настоящего проекта юристы с большим опытом могут провести юридическую консультацию по вопросам любого уровня сложности. В том числе ответить на вопросы:

Опубликовал:

Раленко Антон Андреевич.

Москва 2018.

Источник: https://just-ice.info/2018/03/19/ddu-v-stroitelstve-chto-eto/

Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе

Договор долевого участия что это

В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.

Перспективы вырисовываются радужные, но вот она – ложка дегтя: такого рода инвестиции очень рискованны. Многие помнят выпуски новостей, касающиеся темы новостроек, где строительные фирмы банкротятся, строительство переходит в разряд долгостроев, двойная продажа квартир, мошенничество и т.д.

Панацея

Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы.

Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома.

Застройщик может заключать ДДУ если:

  • имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
  • произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
  • государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
  • вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, в бумажном, в электронном (значительно реже) виде. договора у каждого застройщика содержание договоров разнятся (так как они довольно сильно разнятся условия и характеристики жилья) и не имеет четкой формы – пишется в вольном порядке. Но некоторые общие пункты должны быть прописаны в ДДУ.

1. Четкое определение, описание объекта

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта

В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.

3. Цена

В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.

4. Гарантийные обязательства

Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.

6. Ответственность сторон

После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.

Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.

Пространство для маневра

Некоторые не очень добросовестные застройщики могут под видом ДДУ заключать предварительные договоры долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Иногда их заключают и порядочные застройщики, которые еще не успели собрать все необходимые документы или еще не дополучили разрешения.

Так же в договоре могут быть прописаны другие обязательства, вместо обязательства передать в собственность по завершении строительства жилья, инвестиционные, финансирования деятельности оп строительству многоквартирного дома, уступки права требования и т.п., или не прописаны обязательные пункты.

Такого типа договоры не попадают под юрисдикцию деятельности закона № 214 ФЗ и могут в судебном порядке признаться недействительными.

Оплата, переуступка и расторжение

Оплата по ДДУ осуществляется после его госрегистрации.

В качестве гарантии финансовой состоятельности дольщика можно открыть аккредитованный счет, куда дольщик перечислит необходимую сумму после подписания ДДУ, а после его регистрации с аккредитованного счета перечисляют средства на счет застройщика.

Для оплаты можно использовать наличные, кредитные (ипотека) средства, материнский капитал (в таком случае в качестве дольщиков выступают все члены семьи). Переуступка договора долевого участия возникает:

  • в случае невозможности осуществления дальнейших выплат дольщика;
  • при заключении ДДУ риэлтерской компанией и последующей ее перепродажей;
  • при дарении и т.д.

Источник: https://rieltor-ask.ru/chto-takoe-dogovor-dolevogo-uchastiya-razbiraemsya-vmeste/

Договор долевого участия в строительстве в 2020 году

Договор долевого участия что это

Источник: Комсомольская правда

Покупая квартиру в строящемся доме, мы заключаем договор долевого участия. В строительстве ДДУ используется давно, механизм отлажен. Разбираемся, какие в нем есть тонкости в 2020 году

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни.

Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру.

Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь.

Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ.

Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома.

Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, — перечисляет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– В ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры.

Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

  • анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
  • копия паспорта;
  • копия свидетельства о браке или его расторжении;
  • копия трудовой книжки;
  • копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки.

Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

РБК недвижимость

недвижимость, ДДУ, новостройки, 2020

21 Июля 2020

Источник: https://mobti.ru/press-tsentr/smi/20200721_4/

ДДУ: расшифровка и все детали – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Договор долевого участия что это

Аббревиатура ДДУ, расшифровка которой договор долевого участия в строительстве, все чаще встречается в сделках с покупкой недвижимости. В настоящее время оформление отношений между застройщиком и покупателем при помощи ДДУ — обычная практика на российском рынке жилья. Дело в том, что это единственный законный способ приобретения недвижимости именно на этапе строительства.

В ст. 4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2014 г. закреплена расшифровка ДДУ в строительстве. ДДУ — это соглашение, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод, передать готовое жилье участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется выплатить установленную стоимость объекта.

Приобретение объекта, находящегося на этапе стройки, несет определенные риски по сравнению с покупкой жилья в готовом доме. Но последние изменения в №214-ФЗ минимизируют риски покупателей.

Отныне строительные компании должны работать через специальные эскроу-счета, где замораживаются внесенные дольщиком денежные средства. Получить эти средства компания может только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Итак, теперь понятно, как аббревиатура ДДУ расшифровывается. Она связана с недвижимостью, а точнее с покупкой квартиры на этапе строительства дома.

Правильно составленный договор долевого участия в строительстве поможет свести к минимуму риски, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Гарантии ДДУ:

  • эскроу-счета: денежные средства дольщика находятся у банка, а девелопер получает доступ к ним только после ввода здания в эксплуатацию. В случае банкротства строительной компании, сумма, внесенная дольщиком на эскроу-счет, возвращается ему в полном объеме ;
  • государственная регистрация: договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что исключает возможность повторной продажи недвижимости;
  • установленный законом гарантийный срок на недвижимость: не менее 5 лет;
  • принцип ничтожности условий, освобождающих девелопера от ответственности за выявленные недостатки сданного объекта.

Кстати, документ может быть составлен и в пользу третьего лица. На практике это выглядит так: третье лицо в ДДУ получает готовый объект от застройщика, а оплату согласно условиям договора, вносит лицо, заключившее соглашение.

Заключая договор при покупке квартиры, необходимо обратить внимание на ряд ключевых моментов.

Самое важное в ДДУ:

  1. документ должен содержать обязательные условия:
    • строительные характеристики дома/здания: этажность, общая площадь, информация о материале стен и перекрытий;
    • описание самого объекта (например, квартиры): назначение и площадь объекта, этаж, на котором расположена квартира, площадь каждой отдельной комнаты и их количество, наличие лоджий, балконов или веранд;
    • срок передачи готовой квартиры дольщику;
    • гарантийный срок на квартиру (согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона №214-ФЗ такой срок не может быть менее 5 лет. Отдельно установлен гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет);
    • цена объекта;
    • одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года;b) размещение денежных средств на счетах эскроу.
  2. важно проверить реквизиты строительной компании, полномочия лица на подписание договора от имени застройщика (например, это может быть менеджер, действующий на основании доверенности, либо руководитель компании, действующий на основании устава и приказа о назначении);

Обратите внимание, что девелопер обязан указать срок передачи самой квартиры дольщику, а не срок окончания стройки (эти временные периоды не совпадают и последнее условие не относится к обязательным). Неустойка уплачивается в случае нарушения срока передачи объекта. При этом передаче ключей от квартиры обязательно должен предшествовать ввод дома в эксплуатацию.

В законе №214-ФЗ о ДДУ указано, что при отсутствии в тексте одного из обязательных условий, договор признается незаключенным, а, следовательно, доказать или оспорить что-то в суде будет сложной задачей.

Несмотря на то, что покупка жилья на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

Основные документы:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права на застраиваемый земельный участок (договор аренды или субаренды, выписка из ЕГРН).

Ознакомиться с проектной декларацией можно в ЕИСЖС (сайт: наш.дом.рф) или на сайте девелопера.

В документе содержатся сведения о самом проекте, в котором дольщик планирует приобрести недвижимость, финансовом состоянии строительной компании, других проектах, в которых она участвовала и сроках их завершения.

Разрешение на строительство выдается государственным органом исполнительной власти в качестве подтверждения соблюдения застройщиком градостроительных нормативов при подготовке проекта. Разрешение действительно в течение срока, указанного в нём.

Потенциальный покупатель также может проверить информацию о строительной компании следующим образом:
  1. запросить устав, финансовую (бухгалтерскую) отчетность, аудиторские заключения;
  2. проверить деловую репутацию по отзывам;
  3. проанализировать, привлекался ли девелопер в качестве ответчика по делам, связанным с объектами строительства.

Разумеется на полноценный анализ всей документации уйдет немало времени, при этом всегда есть риск упустить важный момент, а закон не прощает невнимательность.

Поэтому проще обратиться за помощью к специалистам для анализа ДДУ. Консультация юриста поможет реально оценить все риски предстоящей сделки. Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” при правовом анализе ДДУ всегда изучают документ на наличие скрытых и незаконных условий.

Анализ договора специалистом позволит избежать судебных споров и минимизировать риски дольщика.

Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.

Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:

  1. указана полная стоимость объекта;
  2. описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
  3. если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
  4. прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.

Будущему собственнику надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. Согласно закону: платежи производятся только с момента подписания передаточного акта.

Важно ознакомиться с порядком расторжения ДДУ. В ст. 9 федерального закона №214-ФЗ прописаны все условия расторжения. Участник имеет право инициировать расторжение договора в одностороннем порядке, только если строительная компания ненадлежаще исполняет свои обязательства.

Когда можно расторгнуть договор:

  • если застройщик превышает срок передачи объекта более чем на 2 месяца;
  • выявлены существенные нарушения требований к качеству сданного объекта;
  • если объект построен с отступлениями от условий ДДУ и строительная компания отказывается устранить недостатки, соразмерно уменьшить стоимость договора или возместить расходы, которые участник долевого строительства понес в связи с устранением недостатков.

Дольщику нужно не только внимательно изучить договор и настоять на исключении пунктов, противоречащих законодательству, но и проанализировать деловую репутацию строительной компании. Все это необходимо, чтобы обезопасить собственный капитал при покупке недвижимости.

Отличной гарантией являются длительное пребывание фирмы на строительном рынке и хорошая репутация. Но даже крупные строительные компании с надежной репутацией иногда задерживают стройку на 3-6 месяцев, пугаться не стоит.

Другое дело, если сдачу объекта задерживают на более длительный срок.

Также важно обращать внимание на отзывы о взаимодействии застройщика с участниками долевого строительства.

Плохое клиентское обслуживание, игнорирование обращений и претензий покупателей — повод задуматься.

Лучший способ удостовериться в качестве работ девелопера — непосредственно ознакомиться с уже сданными объектами, опросить жильцов дома, как они оценивают квартиры, возникали ли у них проблемы с компанией и т.д.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” помогут правильно оценить все возможные риски при заключении договора и определить, можно ли доверять конкретному застройщику.

ЮК “Хелп Консалтинг” обеспечивает максимальную правовую защиту клиента при сопровождении “сделки под ключ”. Юристы компании:

  1. проводят предварительный анализ строительной компании, комплексный анализ самого ДДУ и иных, связанных со сделкой документов.
  2. оказывают юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
  3. консультируют по любым вопросам, возникающим в процессе: порядок оплаты, регистрации договора и т.д.

задача юристов ЮК “Хелп Консалтинг” состоит в обеспечении своих клиентов быстрой и надежной правовой защитой. Информация для связи с нами указана в разделе сайта «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ddu-rasshifrovka-i-detali

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия что это

Последнее обновление: 04.02.2020

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

 А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

 Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.