Если на одном этаже два салона красоты

Каким требованиям должно соответствовать помещение под салон красоты? – Недвижимость для бизнеса

Если на одном этаже два салона красоты

26.03.2015 | 09:30 50581

Когда новый жилой комплекс только сдан, то даже раньше самых нетерпеливых жильцов его заселяют активные арендаторы. На первых этажах коммерческие помещения занимают парикмахерские и салоны красоты.

По словам застройщиков, бывали случаи, когда счастливые, но несколько удивленные новоселы обнаруживали в своем доме сразу по три-четыре подобных заведения. Так ли они востребованы сегодняшним рынком и в любом ли помещении их можно открывать?

Так называемые магазины готового бизнеса и сайты аналогичной тематики сегодня предлагают сотни объектов по всему городу, в том числе – парикмахерские и салоны красоты. Их заявляемая ежемесячная прибыль – от 30 до 150 тыс. руб., средняя – 60-90 тыс.

Кому парикмахерскую? Недорого!

Стоимость готовой к работе парикмахерской зависит от десятков факторов – площади помещения, количества персонала, оборудования, проходимости объекта и, конечно, его локации. Основная масса предложения находится в диапазоне 1-1,5 млн руб.

за арендуемые помещения. Хотя достаточно и небольших парикмахерских, владельцем которых можно стать всего за 300-400 тыс. руб. Как, впрочем, и салонов с претензией на высшую категорию – за 15 млн руб. и больше.

В последнем случае помещения нередко находятся в собственности.

По данным ГУИОН, в сегменте встроенных помещений на торговые объекты (включая предприятия общепита и бытового обслуживания) приходится почти 3 млн кв. м, или около 23,5% от всех городских встроек. Наибольшую долю арендуемых торговых площадей занимают магазины розничной и оптовой торговли, а также салоны красоты.

По данным генерального директора Ассоциации предприятий индустрии красоты Юлии Гоцуляк, на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах работает порядка двух тысяч салонов.

По ее словам, наибольший интерес для операторов салонного бизнеса сегодня представляют помещения средних и малых площадей, до 80 кв. м.

Сказывается желание владельцев салонов оптимизировать затраты на аренду.

Характерно, что наряду с продуктовым ритейлом салоны – уникальное направление бизнеса, которому спальные районы интересны, по крайней мере, не меньше, а зачастую – больше, чем основные торговые магистрали. Именно поэтому салоны и оказываются в числе первых арендаторов во встроенных помещениях на первых этажах новых жилых комплексов.

Примерная сумма инвестиций в открытие среднего салона красоты в таком помещении с нуля (ремонт, отделка, закупка оборудования и прочее), по данным экспертов, сегодня составляет порядка 1,5 млн руб.

Все такие разные

Условно все существующие салоны можно разделить на три основных типа. Самый простой и непритязательный занимает скромную площадь, от 20 до 40 кв. м, и специализируется исключительно на парикмахерских услугах, как правило, по бюджетным ценам.

Следующая категория располагается уже в больших по площади помещениях, 60-100 «квадратов», и оказывает более широкий спектр услуг. Такие салоны могут быть оборудованы косметическими, маникюрными кабинетами, соляриями и т. д.

И, наконец, в верхнем сегменте располагаются просторные, как правило, от 200 кв. м, люксовые салоны с евроремонтом, современным оборудованием, элементами спа, расходными материалами высшего качества и соответствующими ценами на услуги.

Такой формат как «закрытые» элитные салоны в нашем городе представлен в единичных экземплярах, поэтому на общую статистику никак не влияет.

Средняя рентабельность салона красоты, по оценкам различных экспертов, составляет порядка 15-25%. Средний срок окупаемости объекта сильно зависит от класса салона, проходимости, спектра услуг и колеблется в пределах 1,5-3 лет, если речь идет о бизнесе на арендуемых площадях.

Арендные ставки, по словам экспертов, сегодня варьируются от 800 руб. до 2 тыс. руб. за кв. м во встроенно-пристроенных помещениях, но могут достигать и 3-5 тыс. руб. в «раскрученных» торговых центрах.

СанПиН для цирюльников

Основной документ, обобщающий требования различных нормативов к парикмахерским и салонам красоты, – «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги» (СанПиН).

Данные правила предназначены для предпринимателей, деятельность которых связана с проектированием, строительством и эксплуатацией таких объектов, а также органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Главной проверяющей структурой, с которой руководству салона придется сталкиваться в процессе проверок, сегодня выступает Роспотребнадзор.

Важно, что этот СанПиН не распространяется на ряд объектов, которые могут в рамках своей деятельности также оказывать отдельные услуги по профилю салонов красоты.

В частности, документ не регламентирует требования к косметологическим отделениям и клиникам, а также косметологическим и массажным кабинетам и соляриям в составе лечебно-профилактических учреждений.

Последние работают по гораздо более жестким нормам, прописанным для учреждений медицинского профиля.

Общие требования к размещению парикмахерских достаточно демократичны. Они могут быть расположены как в отдельно стоящем здании, так и во встроенно-пристроенных помещениях. В том числе и в составе предприятий бытового обслуживания, торговых центров, бань, гостиниц и т.д.

На размещение салонов красоты в жилых домах накладывается ряд ограничений. В частности, на первых этажах многоквартирных зданий их допускается открывать исключительно при наличии изолированного входа и автономной системы вентиляции.

В подвальных и цокольных этажах зданий, а также в торговых центрах и комплексах без естественного освещения парикмахерская допустима при условии соблюдения ряда гигиенических требований к воздухообмену, нормам микроклимата и освещения. Впрочем, по словам операторов рынка, все эти требования СанПиНа без труда выполняются с помощью современных систем кондиционирования и освещения.

Отдельное внимание следует обратить на системы водоснабжения и канализации, поскольку нормативы регламентируют наличие различного специализированного сантехнического оборудования.

Требования к отделке парикмахерской не столь серьезные как, например, к продовольственным магазинам или заведениям общепита.

Главное, чтобы все отделочные материалы (краски, эмали, кафельные и глазурованные плитки, ламинат и т. д.), имели документы, подтверждающие в установленном порядке безопасность их использования.

И, конечно же, отделка всех помещений должна предусматривать возможность проведения влажной уборки и дезинфекции.

Законы регулируют и площадь отдельных помещений салона красоты – в зависимости от комплекса оказываемых услуг и размера предприятия.

Требования к основным помещениям салонов красоты

Наименование помещенийПлощадь на 1 рабочее место, кв. м
Помещения для посетителей:3 (для салона менее 10 рабочих мест)
– зал ожидания1,5 (на каждое последующее рабочее место)
– гардероб для посетителей0,3
Залы парикмахерского обслуживания4,5-8
Универсальное рабочее место парикмахераРабочее место парикмахера:4,5 кв. м – при наличии отдельного помещения для мытья и окраски волос;8 кв. м – при оборудовании моек в зале парикмахерского обслуживания. Парикмахерская на 1 рабочее место – не менее 15 кв. м с учетом зала ожидания, гардероба для посетителей и рабочего места парикмахера.
Косметический кабинетПлощадь на 1 рабочее место – 12 кв. м,на каждое последующее – 2 кв. м
Кабинет маникюра4,5
Помещение для отдыха и приема пищи сотрудниками1,5 кв. м на человека, но не менее 6 кв. м в парикмахерских до 5 рабочих мест. Свыше – на каждого работника не менее 1,5 кв. м.
Подсобные помещения, кладовые (для белья, уборочного инвентаря, хранения состриженных волос и др.)Не менее 1,5 кв. м до 10 рабочих мест; 1 кв. м на каждое последующее.
Помещения для хранения дезинфицирующих, моющих средствНе менее 1,5 кв. м до 10 рабочих мест; 1 кв. м на каждое последующее.
Помещение или место для организации дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментовНе менее 6 кв. м
Гардеробные0,3 кв. м на 1 рабочее место
Туалеты для посетителей и персоналаНе менее 2,75 кв. м

Источник: СанПиН 2.1.2.2631-10

Нормативы допускают совмещение в одном помещении нескольких функциональных зон. К примеру, залов парикмахерского обслуживания, помещений для мытья волос и химической завивки или кладовых, помещений для хранения дезинфицирующих средств и стерилизации инструментов. Но в этом случае площадь каждого совмещенного помещения не может быть менее 9 кв. м.

Красоте кризис не помеха!

Операторы рынка отмечают, что в нынешней экономической ситуации рентабельность салонов красоты и простых парикмахерских, безусловно, снизилась.

При этом массового закрытия подобных заведений пока не происходит. «Одни салоны будут закрываться, другие – открываться», – говорит Юлия Гоцуляк.

По ее мнению, кризисные тенденции подстегнут операторов рынка не только к оптимизации затрат и экономии, но и к поиску новых форматов работы и внедрению креативных решений.

Одним из них, по словам эксперта, может стать появление небольших салонов европейского формата, специализирующихся на отдельных услугах, к примеру – мужских стрижках.

С тем, что арендаторы, занимающие помещения под парикмахерские и салоны красоты оказываются наиболее устойчивыми перед кризисными тенденциями, согласен и исполнительный директор АН «Русский дом» Алексей Слокотович. «Снижение спроса на услуги, безусловно, произойдет, люди станут ходить в салоны реже, но все равно не перестанут этого делать», – говорит эксперт.

Резюмируя эти мнения, можно предположить, что и в будущем счастливые новоселы смогут обнаружить в только что сданном доме новую парикмахерскую или салон красоты. А иногда и три-четыре таких заведения сразу.

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/215863/

«Голову с плеч»: как устроен бар-трансформер

Если на одном этаже два салона красоты

В нынешней экономической ситуации, когда многие предприятия индустрии гостеприимства – бары, кафе, рестораны и т.д. – закрываются либо работают на грани закрытия, менеджмент остающихся на плаву заведений ищет решения, которые позволят им выжить и вырасти.

Одним из примеров того, как можно быть успешным в нынешних условиях, является мультиформатное заведение «Голову с плеч», где весьма удачно «скрестили» салон красоты, бар с авторскими коктейлями и креативный лофт для мероприятий.

Управляющая этим необычным заведением Ирина Черемисова рассказала проекту Five O’Clock , как организована работа внешне хаотичного проекта и почему концепция pre-party-бара себя исчерпала.

Досье

Ирина Черемисова, управляющая московского pre-party-бара «Голову с плеч». Имеет два высших образования – окончила РГТУ (юриспруденция) и МНЭПУ (журналистика).

«Голову с плеч» – мультиформатное заведение, объединившее в себе бар, бьюти-салон и ивент-площадку, где проводятся различные мероприятия (модные показы, вечеринки, концерты и т.д.). Вложения в проект составили $ 100 тысяч.

В месяц «Голову с плеч» принимает порядка 1000 гостей.

«Голову с плеч» – проект вне формата»

По образованию я журналист и юрист, у меня два высших образования. Я занималась ивентингом, бизнес-консалтом, работала в разных компаниях. Профессий было много. В какой-то момент поняла, что знаю, что такое ивент-рынок, бар, и как примерно устроен рынок бьюти-услуг.

Концепция проекта и его аудитория сложилась сама собой.

Изначально команда сформировалась вокруг одного барбер-мастера, но в целом мы универсальны и взаимозаменяемы. Например, каждый из нас бармен.

И даже я, будучи на девятом месяце беременности, стояла за барной стойкой (улыбается), и это была такая фишка бара – «беременный бармен». Поэтому мы никого не ищем, команда формируется сама по себе, к нам приходят люди, влюбляются в нас и в атмосферу и остаются навсегда.

В разные дни на ресепшене, в баре и бьюти-зоне может находиться один и тот же человек.

«Голову с плеч» – проект спонтанный, андеграундный и вне какого-либо формата. Мы не сразу сумели донести его идею до СМИ и аудитории. Нас постоянно переспрашивали: «Так вы салон красоты или бар?» Мы пытались объясниться многосложными конструкциями, но поняли, что в одну конкретную лазейку всё равно не попадём, а искать аналогии бессмысленно.

До нас не было таких проектов. Мы объединяем несколько видов деятельности: бар, ивент-площадку (проводим модные показы, выставки, презентации, вечеринки, семинары) и бьюти-зону. Это мультиформатная площадка, и чтобы не иметь отношения к барбершопам, тату-салонам и коктейльным барам, мы прямо на вывеске указали «pre-party bar». Что тоже, в общем-то, ни о чём не говорит (улыбается). 

«Друзья здесь, всё здесь – зачем уезжать?»

Формат «pre-party» якобы предполагает, что народ надолго не задерживается и уезжает после пары коктейлей. Мы тоже так думали. Человек приходит, приводит себя в порядок, выпивает пару бокалов, расслабляется и едет куда-то дальше.

Поэтому мы рассчитывали на сотрудничество с разными площадками и ночными клубами через обмен аудиторией и анонсы мероприятий. Можно было раздавать флаеры других клубов, скидки на коктейли, «вписки» на вечеринки – вариантов много.

Но в итоге всё вышло иначе.

Выпивая несколько коктейлей здесь, человек либо уже никуда не уезжал, либо меньше выпивал в другом месте. В худшем случае клиента теряли и мы, и партнёры: у нас не остался, у них ничего не заказал.

На мой взгляд, по сценарию pre-party действует лишь один из десяти гостей, все остальные приходят к нам на весь вечер. У нас те же танцы, свой живой DJ, друзья здесь, всё здесь – зачем уезжать? 

На час-два люди приходят на презентации и семинары; по большей части это случайная публика. Те же, кто понимают, что такое «Голову с плеч», остаются. Кроме того, как и во всей Москве, у нас бывают закрытые вечеринки, на которые просто так не попадёшь. С них тоже, кстати, мало кто уезжает. 

«У проекта должен быть суперлокейшн»

Мы сразу понимали, что у проекта должен быть суперлокейшн: в центре, в комфортном презентабельном месте, с парковкой и хорошим видом на улицу. Когда я пришла смотреть это место – помещение в центре улицы Тверской, меня отвели на балкон. Это теперь культовая зона абсолютно. Не знаю, как это происходит, но сколько бы ни было человек на вечеринке, всё равно все умещаются на балконе. Оттуда открывается шикарный вид на Тверскую, очень красиво. Вековая лепнина наверху, очень благородная старина. 

Нам повезло. Мы вовремя узнали, что отсюда съезжает арендатор, и быстро всё решили. Дело ещё в том, что это не самое очевидное место для питейного заведения, здесь никогда не было бара, в последние годы располагались только офисы, у людей нет привычки приходить сюда вечером.

Кроме того, мы находимся на втором этаже, а вход – это обычная подъездная дверь. Что думает обычный прохожий? Что где-то в этом здании, судя по вывеске, находится бар, но вряд ли прямо за этой подъездной дверью. Он заходит и видит лестничный проём, как в коммуналке.

Думаю, это оттолкнуло многих потенциальных арендаторов.

Мы ничего не меняли, внутри убрали весь гипсокартон, и оказалось, что там идеальный красный кирпич. Разумеется, всё оставили, нам как раз был нужен интерьер как бы лофта.

«Бизнес модель – в совмещении»

Мы работаем семь дней в неделю. С четверга по субботу – круглосуточно. Если нужно, мы можем перенести бьюти-зону в другое помещение, и оказать услуги там. В этом смысле наше зонирование условно, потому что в конечном счёте атмосфера-то одна: тут DJ, тут кого-то стригут, тут маникюр, тут пьют коктейль, тут танцуют. А потом, после трёх коктейлей, идут делать окрашивание. 


Бизнес-модель в том и состоит – в совмещении – и по-другому она работать не будет. Классический бар зарабатывает в Москве два-три дня, а в будни он просто отбивает расходы, и то с трудом. В салонах красоты спрос есть и в будни, и в выходные.

Поэтому это история про то, как не уйти в минус и не иметь «пустых» дней. У любого специализированного узкого формата есть свои ограничения, а у нас получается, что нет: в будни мы салон красоты, в пятницу-субботу – бар, на выходных – ивент-площадка.

Разумеется, бывает, что задействованы все направления сразу, но не всегда.

На чём больше всего зарабатываем? Сложно сказать. Сейчас, наверное, вышли вровень. Думаю, скоро бар будет приносить больше. Всё зависит от множества мелких факторов, включая погоду.

Если на улице дождь, вряд ли к нам пойдут девушки за мейкапом и укладками, зато могут зайти молодые люди за чем-то крепким. А может, бороду подстричь (улыбается).

 

Прелесть нашего формата в том, что он устраняет вопрос конкуренции с  узкопрофильными заведениями, в которые люди ходят, чтобы просто подстричься или выпить. Наши клиенты приходят за тем, чего в других местах нет: атмосферой, людьми, событиями.

«Голову с плеч» не только про качество и профессионалов, мы ещё про настроение. Из-за чего, кстати, некоторые иногда страдают, потому что ехать на Тверскую за 15-минутной услугой иногда бывает влом, но что поделать (улыбается). 

«Наши плюсы – они же минусы» 

Всё, что я перечислила и назвала плюсами, можно смело относить и к минусам. В той или иной мере, ты обо всё это спотыкаешься. Если на вечер запланирована большая презентация, то бьюти-зона работает до 20.00. Если барбер встал в смену, сегодня он уже не будет барменом. Если у тебя закрытая вечеринка, ты теряешь трафик.

Или взять балкон: он прекрасен, но это второй этаж, а не вид над городом. У нас необычный вход, но по факту это подъездная дверь с коридором. Нам правда нравится наш формат, но – просто чтобы читатели понимали – у нас нет выходных. Это колоссальный труд, постоянная загрузка. И каждый понедельник с чистого листа: надо подготовить анонсы, интерьер, программу.

Отдельный момент – продвижение и реклама. Пробовали на Яндексе, Google, 2GIS. А как нас продвигать? В какие рубрики и категории ставить? От этого зависит рекламная стратегия. Отдельные успехи есть, но в целом, если честно, это всё ещё нерешённая задача.

Отдачи от прямой и контекстной рекламы почти нет. Переходы на сайт не дают живого клиента. С соцсетями работать гораздо удобнее и эффективнее: ты всегда на связи с аудиторией.

Можно мотивировать людей прийти к тебе на мероприятие, узнавать про их планы, делать опросы, чтобы спрогнозировать их ожидания. 

«ВКонтакте» мы вообще не используем. и Instagram – вот где наша аудитория. На нас подписаны сотни людей, и каждого из них мы знаем в лицо: это чей-то друг или приятель. А «ВК» не работает.

Зато оттуда в своё время приходило много мастеров. «ВК» – это больше не про Москву, а про регионы. Здесь много талантливых людей, приехавших со всей страны, они делают карьеру, растут, но привычки остаются.

Вот одна из привычек – это «ВКонтакте». Там все их друзья, а клиенты – в .

Что дальше

Мы планируем развивать «Голову с плеч» как сеть филиалов по всей Москве. Далеко не все бывают в центре, и кому-то действительно неудобно ехать к нам ради одной услуги. Хотим разбиться: маникюрный салон, барбер-шоп, бар-кофейня и так далее. Это история для постоянного клиента: он уже знает, что его ждёт, как называется услуга, сколько она стоит. Просто ему здесь ближе, и не нужно никуда специально ехать. 

Это не разрушит концепцию и бизнес-модель. Если грамотно всё оформить для потребителя, то «дочки» «Голову с плеч» будут со своей атмосферой и аурой места.

Просто если тебе нужно быстро подстричься, а в бар можно забежать потом, то это просто выбор места – условно говоря, на Тверской или в Мытищах. В одном районе будет наш бар, в другом – салон красоты.

Если нужно всё вместе – люди знают, где нас найти.

Источник: https://biz360.ru/materials/golovu-s-plech-kak-ustroen-bar-transformer/

Два салона красоты по соседству в одном доме

Если на одном этаже два салона красоты

Ротация арендаторов — неизбежный процесс, которому подвержены все форматы коммерческой недвижимости. Ритейл в новостройках не исключение. Здесь наличие вакантных помещений в большей степени обусловлено рыночными аспектами и просчетами девелоперов при подборе арендаторов.

На ошибках учатся

Ротация арендаторов зависит от расположения жилого комплекса и стратегии, которой девелопер придерживается во время реализации коммерческих помещений.

Размещение операторов по принципу дополнения друг друга — логичная и оправданная тактика. А вот наличие конкурентов, ведущих одну и ту же деятельность по соседству, вряд ли целесообразно.

Иными словами, из двух салонов красоты в одном доме останется только один.

Еще одно правило касается статуса. Как сообщил «Н&Ц» Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium, девелоперу с самого начала важно тщательно отбирать арендаторов в проект, ведь от этого зависит формирование всего пула. «Закусочная с сомнительной едой, скорее всего, оттолкнет других операторов», — отмечает эксперт.

Принципиален и класс новостройки. В каждом сегменте своя покупательская аудитория, поэтому критерии, связанные с формированием пула арендаторов, различны.

«Для объектов бизнес-класса предпочтительны крупные сетевые операторы уровня выше среднего, — рассказала Александра Сакварн, начальник отдела управления операторами департамента продаж группы компаний «ПИК».

— По объектам комплексной застройки мы готовы сотрудничать как с сетевыми компаниями, так и с индивидуальными предпринимателями. При выборе арендатора учитывается наличие уже существующих торговых точек и качество обслуживания».

Причиной ротации может стать завершение срока договора. Чаще всего сотрудничество прекращается из-за разногласий, касающихся уровня арендной платы: например, если предпринимателям не удалось договориться о сохранении текущей ставки или ее снижении. Ряды подобных арендаторов нередко пополняют и те, кто испытывает сложности с привлечением потока посетителей из-за фактора сезонности.

«В этом случае собственнику не стоит повышать стоимость, даже если такое право наступило по договору, — убеждена Елена Орлова, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Иначе произойдет задержка выплат и, как следствие, расторжение контракта.

Велик риск, что арендатор не справится с финансовой нагрузкой и одновременным снижением собственной выручки».

Большое значение имеет валюта, в которой осуществляется платеж. Как отмечает А. Сакварн, тот факт, что в договорах фигурируют рубли, является важным преимуществом для арендаторов в нынешних экономических условиях.

А стремление собственников перейти на долларовые цены усиливает ротацию.

К расторжению соглашения оператора торговли могут подтолкнуть и другие причины: более низкий, чем ожидалось, трафик; появление сильных конкурентов; смена помещения из-за технических проблем.


В зависимости от политики девелопера коммерческие помещения в новостройках выставляются на продажу или предлагаются в аренду. В первом случае существует риск, что в проекте не будет создана концептуальная инфраструктура.

«Необходимы серьезные исследования внутренних торговых коридоров района, — объясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

— Но зачастую застройщики продают нежилые помещения на первых этажах частным лицам».

Во втором случае девелопер занимается подбором арендаторов, учитывая интересы жителей комплекса. По мнению экспертов, это оптимальный вариант.

«Во избежание ошибок нежилые площади на первых этажах стоит сдавать самостоятельно, а не продавать», — подчеркивает С. Камлюк.

В том же ключе рассуждает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE: «Иначе отвечать за концепцию и сбалансированность ритейла гораздо сложнее, ведь помещения окажутся в собственности различных инвесторов».

Впрочем, от ошибок девелопера не страхует и аренда. Согласно подсчетам Елены Орловой, заместителя руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», около 30% всех случаев ротации обусловлены неправильным подбором ритейлеров и возникновением излишней конкуренции. При смене арендаторов неизбежен ремонт, поэтому вакансия причиняет неудобства жителям комплекса.

Естественный отбор

Существуют факторы, на которые влиять бессмысленно. Меняются потребительские настроения, преображается район, что сказывается на составе арендаторов.

Яркий пример привели в RRG: когда новостройка заселяется, нежилые помещения занимают магазины мебели и прочие организации, предоставляющие услуги по отделке.

Потом им на смену приходят предприятия сферы обслуживания — магазины продуктов, салоны красоты, банки, химчистки и др.

Важно и то, насколько опытным является бизнесмен. По данным компании «НДВ-Недвижимость», ошибки самих предпринимателей, не рассчитавших силы, как раз чаще всего приводят к возникновению вакансии. Как полагает Е.

 Орлова, к числу арендаторов, рискующих не справиться с бизнесом, относятся те, кто работает по франшизе.

Также ротации подвержены индивидуальные предприниматели, а вот сетевики, которым доступно больше ресурсов, выживают в конкурентной борьбе.

«Несмотря на экономическую неопределенность, спрос на магазины и предприятия сферы услуг в спальных районах присутствует, — констатирует Д. Колокольников.

— В то же время предложение зачастую не соответствует требованиям сетевых ритейлеров, что замедляет экспансию в спальные районы». В результате первые этажи в новых жилых комплексах нередко пустуют.

По данным эксперта, в некоторых проектах доля свободных помещений в первые годы существования доходит до 30%.
Значительное количество локаций характеризуется высокой либо стабильной ротацией. Этот факт отмечает Светлана Яровая, начальник отдела стритритейла компании JLL.

К подобному процессу может привести начало преобразований в районе (как со знаком минус, так и со знаком плюс), включая изменение инфраструктуры, упразднение парковок, реорганизацию пешеходных маршрутов.

Например, на северо-западе Москвы ротация арендаторов в сегменте стритритейла значительно усилилась вместе с началом реализации проекта «Большая Ленинградка», предусматривающего строительство дорожных развязок и модернизацию полотна.

Как остаться на плаву?

При наполнении коммерческих площадей учитываются окружение новостройки и ее собственная инфраструктура. В рамках проекта в шаговой доступности от жилых домов может быть построен свой торгово-развлекательный центр (ТРЦ). Иной раз здесь уже располагаются действующие объекты.

Сомнений нет: соседство с ТРЦ, где за один день предлагается купить практически все, оказывает влияние на ритейл в новостройке. Оно может быть как положительным, так и отрицательным. Все зависит от того, нашел ли арендатор свою нишу и может ли предложить услуги, которые не пересекаются с ассортиментом молла. При удачном подходе соседство более чем выгодно.

Как отмечает С. Камлюк, арендаторы стритритейла и торговых объектов чаще всего относятся к разным форматам и могут даже дополнять друг друга: «Представим, что в ТЦ открывается магазин мебели экономкласса, а в расположенной поблизости новостройке появляется шоу-рум кухонь более высокого уровня. Тогда эти магазины будут не мешать друг другу, а, наоборот, помогать».

Существуют методики, дающие возможность с высокой степенью точности оценить целесообразность развития того или иного вида бизнеса, в том числе с учетом находящегося поблизости ТРЦ. «В целом можно ориентироваться на следующие цифры: на 1 тыс. жителей должно приходиться 600–700 кв.

 м помещений в ТЦ различного формата (включая специализированные) и 350–500 кв. м помещений стритритейла, — рассказывает Д. Колокольников.

— Кроме того, в каждом районе или кластере должна присутствовать «неконцептуальная» торговля — продуктовые и сельскохозяйственные рынки, где население может приобрести свежую продукцию».

Наличие ТРЦ способствует увеличению стоимости коммерческой недвижимости, помогает развивать инфраструктуру. Однако арендаторам важно понимать, в какое время начинать свой бизнес — до или после открытия центра.

Если молл был введен в эксплуатацию в процессе их работы, произойдет временный отток клиентов до тех пор, пока ситуация не стабилизируется.

А если нежилые квадраты, расположенные на первых этажах, недавно вышли на рынок, то наличие уже действующего ТРЦ только ускорит процесс сдачи помещений в аренду.

Маргарита Светлова,

“Недвижимость и Цены” №50(611)/15-21 декабря 2014 г., стр.165

Источник: https://rrg.ru/news/13437

Два салона красоты по соседству в одном доме

Если на одном этаже два салона красоты

11 Декабря в 21:43 874 Маргарита Светлова

Ротация арендаторов — неизбежный процесс, которому подвержены все форматы коммерческой недвижимости. Ритейл в новостройках не исключение. Здесь наличие вакантных помещений в большей степени обусловлено рыночными аспектами и просчетами девелоперов при подборе арендаторов.

На ошибках учатся

lana1501/Фотобанк Лори

Ротация арендаторов зависит от расположения жилого комплекса и стратегии, которой девелопер придерживается во время реализации коммерческих помещений.

Размещение операторов по принципу дополнения друг друга — логичная и оправданная тактика. А вот наличие конкурентов, ведущих одну и ту же деятельность по соседству, вряд ли целесообразно.

Иными словами, из двух салонов красоты в одном доме останется только один.

Еще одно правило касается статуса. Как сообщил «Н&Ц» Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium, девелоперу с самого начала важно тщательно отбирать арендаторов в проект, ведь от этого зависит формирование всего пула. «Закусочная с сомнительной едой, скорее всего, оттолкнет других операторов», — отмечает эксперт.

К СВЕДЕНИЮ

Арендаторы ориентируются на долгосрочные договоры, срок которых составляет три — семь лет. Если договор рублевый, индексация может находиться на уровне 10%.

Принципиален и класс новостройки. В каждом сегменте своя покупательская аудитория, поэтому критерии, связанные с формированием пула арендаторов, различны.

«Для объектов бизнес-класса предпочтительны крупные сетевые операторы уровня выше среднего, — рассказала Александра Сакварн, начальник отдела управления операторами департамента продаж группы компаний «ПИК».

— По объектам комплексной застройки мы готовы сотрудничать как с сетевыми компаниями, так и с индивидуальными предпринимателями. При выборе арендатора учитывается наличие уже существующих торговых точек и качество обслуживания».

DP/Legion-media

Причиной ротации может стать завершение срока договора. Чаще всего сотрудничество прекращается из-за разногласий, касающихся уровня арендной платы: например, если предпринимателям не удалось договориться о сохранении текущей ставки или ее снижении. Ряды подобных арендаторов нередко пополняют и те, кто испытывает сложности с привлечением потока посетителей из-за фактора сезонности.

«В этом случае собственнику не стоит повышать стоимость, даже если такое право наступило по договору, — убеждена Елена Орлова, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Иначе произойдет задержка выплат и, как следствие, расторжение контракта.

Велик риск, что арендатор не справится с финансовой нагрузкой и одновременным снижением собственной выручки».

Большое значение имеет валюта, в которой осуществляется платеж. Как отмечает А. Сакварн, тот факт, что в договорах фигурируют рубли, является важным преимуществом для арендаторов в нынешних экономических условиях.

А стремление собственников перейти на долларовые цены усиливает ротацию.

К расторжению соглашения оператора торговли могут подтолкнуть и другие причины: более низкий, чем ожидалось, трафик; появление сильных конкурентов; смена помещения из-за технических проблем.

DP/Legion-media

В зависимости от политики девелопера коммерческие помещения в новостройках выставляются на продажу или предлагаются в аренду. В первом случае существует риск, что в проекте не будет создана концептуальная инфраструктура.

«Необходимы серьезные исследования внутренних торговых коридоров района, — объясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.

— Но зачастую застройщики продают нежилые помещения на первых этажах частным лицам».

Во втором случае девелопер занимается подбором арендаторов, учитывая интересы жителей комплекса. По мнению экспертов, это оптимальный вариант.

«Во избежание ошибок нежилые площади на первых этажах стоит сдавать самостоятельно, а не продавать», — подчеркивает С. Камлюк.

В том же ключе рассуждает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE: «Иначе отвечать за концепцию и сбалансированность ритейла гораздо сложнее, ведь помещения окажутся в собственности различных инвесторов».

Впрочем, от ошибок девелопера не страхует и аренда. Согласно подсчетам Елены Орловой, заместителя руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», около 30% всех случаев ротации обусловлены неправильным подбором ритейлеров и возникновением излишней конкуренции. При смене арендаторов неизбежен ремонт, поэтому вакансия причиняет неудобства жителям комплекса.

Естественный отбор

DP/Legion-media

Существуют факторы, на которые влиять бессмысленно. Меняются потребительские настроения, преображается район, что сказывается на составе арендаторов.

Яркий пример привели в RRG: когда новостройка заселяется, нежилые помещения занимают магазины мебели и прочие организации, предоставляющие услуги по отделке.

Потом им на смену приходят предприятия сферы обслуживания — магазины продуктов, салоны красоты, банки, химчистки и др.

Важно и то, насколько опытным является бизнесмен. По данным компании «НДВ-Недвижимость», ошибки самих предпринимателей, не рассчитавших силы, как раз чаще всего приводят к возникновению вакансии. Как полагает Е.

 Орлова, к числу арендаторов, рискующих не справиться с бизнесом, относятся те, кто работает по франшизе.

Также ротации подвержены индивидуальные предприниматели, а вот сетевики, которым доступно больше ресурсов, выживают в конкурентной борьбе.

В зависимости от политики девелопера коммерческие помещения в новостройках выставляются на продажу или предлагаются в аренду.

«Несмотря на экономическую неопределенность, спрос на магазины и предприятия сферы услуг в спальных районах присутствует, — констатирует Д. Колокольников.

— В то же время предложение зачастую не соответствует требованиям сетевых ритейлеров, что замедляет экспансию в спальные районы». В результате первые этажи в новых жилых комплексах нередко пустуют.

По данным эксперта, в некоторых проектах доля свободных помещений в первые годы существования доходит до 30%.

DP/Legion-media

Значительное количество локаций характеризуется высокой либо стабильной ротацией. Этот факт отмечает Светлана Яровая, начальник отдела стритритейла компании JLL.

К подобному процессу может привести начало преобразований в районе (как со знаком минус, так и со знаком плюс), включая изменение инфраструктуры, упразднение парковок, реорганизацию пешеходных маршрутов.

Например, на северо-западе Москвы ротация арендаторов в сегменте стритритейла значительно усилилась вместе с началом реализации проекта «Большая Ленинградка», предусматривающего строительство дорожных развязок и модернизацию полотна.

Как остаться на плаву?

Антон Павлов/Фотобанк Лори

МНЕНИЕ

Александра Сакварн, начальник отдела управления операторами департамента продаж группы компаний «ПИК»:

«Помещения, расположенные внутри квартальной застройки, обычно предлагаются под размещение офисов, детских и медицинских организаций, центров бытовых услуг. Площади, выходящие на первую линию, позиционируются как торговые.

Они подходят для продуктовых магазинов, предприятий общественного питания, банков, аптек, шоу-румов, магазинов цветов и подарков.

Функциональное распределение зависит от особенностей микрорайона, от того, есть ли в непосредственной близости крупные магистрали, торговые центры, социальные и коммерческие объекты, которые создают дополнительный трафик потребителей».

До 30% может доходить доля свободных коммерческих площадей в первые годы существования дома.

При наполнении коммерческих площадей учитываются окружение новостройки и ее собственная инфраструктура. В рамках проекта в шаговой доступности от жилых домов может быть построен свой торгово-развлекательный центр (ТРЦ). Иной раз здесь уже располагаются действующие объекты.

Сомнений нет: соседство с ТРЦ, где за один день предлагается купить практически все, оказывает влияние на ритейл в новостройке. Оно может быть как положительным, так и отрицательным. Все зависит от того, нашел ли арендатор свою нишу и может ли предложить услуги, которые не пересекаются с ассортиментом молла. При удачном подходе соседство более чем выгодно.

Как отмечает С. Камлюк, арендаторы стритритейла и торговых объектов чаще всего относятся к разным форматам и могут даже дополнять друг друга: «Представим, что в ТЦ открывается магазин мебели экономкласса, а в расположенной поблизости новостройке появляется шоу-рум кухонь более высокого уровня. Тогда эти магазины будут не мешать друг другу, а, наоборот, помогать».

Существуют методики, дающие возможность с высокой степенью точности оценить целесообразность развития того или иного вида бизнеса, в том числе с учетом находящегося поблизости ТРЦ. «В целом можно ориентироваться на следующие цифры: на 1 тыс. жителей должно приходиться 600–700 кв.

 м помещений в ТЦ различного формата (включая специализированные) и 350–500 кв. м помещений стритритейла, — рассказывает Д. Колокольников.

— Кроме того, в каждом районе или кластере должна присутствовать «неконцептуальная» торговля — продуктовые и сельскохозяйственные рынки, где население может приобрести свежую продукцию».

Наличие ТРЦ способствует увеличению стоимости коммерческой недвижимости, помогает развивать инфраструктуру. Однако арендаторам важно понимать, в какое время начинать свой бизнес — до или после открытия центра.

Если молл был введен в эксплуатацию в процессе их работы, произойдет временный отток клиентов до тех пор, пока ситуация не стабилизируется.

А если нежилые квадраты, расположенные на первых этажах, недавно вышли на рынок, то наличие уже действующего ТРЦ только ускорит процесс сдачи помещений в аренду.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/urban/dva-salona-krasoty-po-sosedstvu-v-odnom-dome/

Как вопреки воле жильцов на первых этажах домов появляются парикмахерские и магазины

Если на одном этаже два салона красоты

          Было жилое, стало не очень

Об этой проблеме я уже писал. За время, прошедшее с тех пор, проблема только усугубилась. О том, как на практике против воли жителей дома в нем возникают магазины, – опишу  на примере  жилого дома № 40, корп. 1, кв. №… по пр. Энтузиастов (ТСЖ «Пороховые-2»).

В принципе, процедура перевода жилого помещения в нежилое проста. На первом этаже жилого многоквартирного дома есть квартира. Ее приобретает новый собственник, его цель – сдать квартиру в аренду, например, под магазин (квартиры более высоких этажей пока под магазины не сдают).

Как это сделать, прописано в Жилищном кодексе.

Кроме кодекса, в СПб перевод помещений из жилых в нежилые регламентирован законом СПб № 279-36 и постановлением правительства СПб № 1272, на основании которых Жилищный комитет разработал соответствующие регламенты предоставления государственных услуг.

Однако в реальной жизни перевод квартир из жилых в нежилые и согласование перепланировки и переустройства  превратились в доходный бизнес. А так как русский бизнес по большей части основан на нарушении закона, отсюда все особенности процесса.

Экономика такого бизнеса проста: однушка или двушка на первом этаже с окнами на оживленную улицу для спокойного проживания малокомфортна, а для сдачи в аренду идеальна.

Такая квартира выкупается у собственника, переводится в нежилой фонд, в наружной стене прорубается дверь, строится крыльцо, и помещение под магазин готово. Срок окупаемости вложений – полтора-два года, дальше – чистая прибыль. 

Поэтому солнечным весенним утром 28 марта 2012 г. жильцы дома № 40, корп. 1 по пр. Энтузиастов (панельный дом 137 серии, 1981 г. постройки) обнаружили, что рабочие ломают наружную стену их дома. Правление ТСЖ «Пороховые-2» всполошилось.

  Нагловатый прораб в ответ на вопросы ответил просто: а у квартиры №… новый собственник, который согласовал проект перепланировки, перевел квартиру в нежилое помещение, и скоро здесь распахнут двери два новых магазина.

И вообще, чего вы суетитесь, в соответствии с концепцией развития инфраструктуры в этом доме таких магазинов будет 17.

И напоследок предъявил жильцам копию распоряжения администрации Красногвардейского района и рисунок дома, где по первому этажу выстроились в ряд 17 одинаковых крылечек – входы в 17 магазинов. В уголке рисунка красовался штамп: «Согласовано с КГА». Речь, таким образом, шла о новом облике фасада дома.

Согласование Комитета по градостроительству и архитектуре (разрешение на проектирование изменения фасада) было выдано еще прежнему собственнику квартиры №… 29 августа 2011 г. и подписано начальником управления ландшафтной архитектуры КГА Канунниковой Л.В.

Когда потом на одном из судебных заседаний в 2012 г. об этом согласовании был поднят вопрос на предмет его «странности», в суд было быстро доставлено новое согласование из КГА от 24 августа 2012 г.

, также за подписью начальника управления ландшафтной архитектуры Канунниковой Л.В.

В Интернете отыскалась страница с названием-лозунгом «Нет магазинам в наших домах», на которой приведены разнообразные сведения о Канунниковой: от адреса якобы ее 5-комнатной квартирки в доме на Каменноостровском пр.

до информации о том, что  для оперативного согласования отдельного входа даже существовало некоммерческое партнерство «Ассоциация ландшафтной архитектуры» (2-я Красноармейская ул., 4), гендиректором которой являлась сама Канунникова (организация возникла в 1999 г. и была ликвидирована 29 февраля 2012 г.).

  Естественно, все это гнусная клевета, которой пытаются опорочить самую  честную чиновницу в КГА. 

Переделка без согласия

В Интернете текст распоряжения № 1221-р от 20.12.2011, сочиненного в администрации Красногвардейского района, отсутствует. А он такой:

«О переводе жилого помещения по адресу: Энтузиастов пр., дом 40, корп. 1, кв. №… в нежилое помещение.

На основании заявления Кориковой И.В., Иванова Э.Е. – собственников помещения в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ:

1. Перевести жилое помещение в нежилое для использования в качестве магазинов промышленных товаров (при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке и разделения квартиры с оборудованием 2-х отдельных входов). 2.

Отделу районного хозяйства в течение трех рабочих дней с момента издания распоряжения: 2.1. Направить Кориковой И.В., Иванову Э.Е. уведомление о переводе жилого помещения в нежилое . 2.2.

Информировать собственников помещений, примыкающих к помещению, указанному в пункте 1 , о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.

Глава администрации Красногвардейского района Г.В. Мещеряков».

Источник: https://online812.ru/2014/02/07/016/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.