Как купить нежилое помещение в новостройке

Содержание

Коммерческая недвижимость в новостройках: как купить выгодно

Как купить нежилое помещение в новостройке

В последние 10 лет спрос на коммерческую недвижимость в РФ неуклонно растет. Мы рассмотрим, как правильно выбрать объект, чтобы он стал хорошей инвестицией.

Время показало, что инвестиции в коммерческую недвижимость надежны и при правильном подходе гарантируют владельцу стабильный долговременный доход. Ввиду постоянного спроса, застройщики изначально, еще на стадии «котлована» выделяют площади под коммерческие объекты.

Поэтому мы видим, как ежегодно возводятся новые жилые комплексы, в которых сразу открываются различные мастерские, магазины, кафе, офисы и т.д. 

Что определяется как коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью называют любые виды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, которые используются для коммерческой деятельности и получения прибыли, в том числе, получения дохода от инвестиций или аренды.

Когда говорят о покупке такой недвижимости в новостройке, чаще всего, подбирают объекты под офисы, рестораны, мастерские, магазины, галереи, стройплощадки, склады и т.д.

Эти помещения инвесторы используют как для открытия или развития собственного бизнеса, так и сдают в аренду.

При этом, наиболее востребованными являются варианты в нововозведенных комплексах, так как это выгодно, функционально и является достойным активом для вложений с долгосрочной перспективой.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости в новостройке

При покупке помещений от застройщика вы получаете помещения, готовые к ремонту или даже к эксплуатации без каких-либо следов бывшей деятельности.

Здесь нет истории, к вам не будут заходить клиенты бывшего владельца, не возникнет сложностей, связанных с какой-либо неузаконенной перепланировкой.

Но это далеко не самые главные преимущества, которые привлекают покупателей. Основные плюсы мы обсудим ниже.

1. Выгодные условия

Если озаботиться покупкой на стадии строительства, есть возможность выбрать наиболее интересные с экономической точки зрения площади.

Стоимость такой недвижимости может быть до 30% ниже, чем на аналогичные помещения в уже принятом и заселенном доме.

В отличие от объектов вторичного рынка, такие помещения не бывают в аварийном состоянии, а ремонт можно проводить своими силами или купить недвижимость с отделкой от застройщика. 

В новостройках комфорт-класса дополнительными плюсами становятся собственное место на парковке, развитая внутренняя инфраструктура, автономные коммунальные системы, охраняемая придомовая территория.  Девелопер заинтересованы в прибыли, поэтому при одновременном приобретении коммерческой площади и жилья покупатель может получить существенную скидку.

2. Локация новостройки

Опытные застройщики выбирают для проекта развивающиеся районы с удобной транспортной развязкой, идеальный вариант – новостройка в черте города в давно обжитом районе. К сожалению, это не всегда возможно. Тогда девелопер находит отдаленный, но перспективный участок и полностью застраивает его ЖК, что также обещает дальнейшую прибыль покупателям коммерческих объектов.

3. Поток клиентов

Приобретая недвижимость от застройщика, вы приобретаете и потенциальных клиентов. Жилью в новостройке отдают предпочтение молодые семьи со стабильным уровнем дохода и обширным кругом потребностей, что открывает возможности для многих бизнес-проектов. 

Если жилой комплекс возводится в новом районе, потребность во многих товарах и услугах первое время будет выше, чем количество предложений. С развитием и расширением района у вас, без сомнения, появятся новые конкуренты, но также увеличится спрос, а значит поток клиентов будет постоянно расти. 

Основные критерии выбора

Коммерческая недвижимость в новостройке – прекрасный вариант инвестиций, но подходить к такой покупке следует с особым вниманием и осторожностью.

1. Выбор района

Начать стоит с выбора места расположения жилого комплекса. Чем выше социально-экономические показатели района, тем больший доход принесет недвижимость. На рентабельность также влияет наличие деловой зоны, учебных и медицинских заведений, парков, спортивных и развлекательных комплексов. 

Одним из главных критериев успешного выбора является доступность для будущих клиентов. Речь идет о расстоянии до станции метро и остановок общественного транспорта, наличие пешеходных маршрутов в непосредственной близости от объекта.

2. Особенности новостройки

Хорошо, если ЖК имеет открытую территорию, это позволит получить дополнительный приток клиентов «с улицы». Каждый проходящий мимо человек может стать потенциальным покупателем. 

Обязательно обращайте внимание на следующие характеристики:

  • парковка с достаточным количеством мест;
  • наличие погрузочно-разгрузочной зоны, если ваш бизнес связан с продажей товаров и/или закупкой материалов;
  • удобный отдельный вход, желательно, с улицы;
  • качественная система приточно-вытяжной вентиляции;
  • высокая мощность электросети;
  • отсутствие повышенной влажности;
  • удобная планировка или возможность перепланировки без сложных согласований;
  • высокие потолки;
  • качественная внешняя и внутренняя отделка здания, при выборе ремонта от застройщика также важно качество отделки в самом помещении.

Еще один важный фактор – количество жилых помещений в новостройке. ЖК с 500 и более квартирами считаются идеальными для инвесторов. С другой стороны, не забывайте о числе коммерческих объектов. Если подобных помещений планируется более 10, вы рискуете получить дополнительную конкуренцию.

3. Период строительства

Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства позволяет существенно сэкономить средства. На этапе котлована девелоперы предлагают соблазнительные скидки до 30, а в некоторых случаях даже до 50 процентов.

По мере готовности здания, цена на помещения также растет. Наконец, когда объект принят и готов к эксплуатации, стоимость недвижимости достигает верхней точки.

В некоторых случаях, цена на особо привлекательные помещения к завершению строительства поднимается 2-3 раза. 

На первый взгляд, самой выгодной является покупка именно на начальной стадии. Но такое решение имеет свои недостатки. Пока идет строительство, окупаемость недвижимости равна нулю. Нет жильцов, соответственно нет и потребителей.

Кроме того, любая покупка недвижимости в новостройке на ранних стадиях строительства несет в себе определенные риски. Даже самые надежные застройщики иногда затягивают сроки сдачи объектов.

При выборе малоизвестной строительной компании риск оказаться в числе покупателей «долгостроя» вырастает в разы.

4. Выбор застройщика

Здесь важно обращать внимание на основные критерии надежности строительной компании:

  • репутация (благонадежность);
  • опыт (достижения);
  • финансовая устойчивость (состоятельность).

Проверка этих сведений займет не так много времени, однако поможет избежать большинства рисков, связанных с покупкой недвижимости в новостройке. Хорошим началом станет изучение сайта строительной компании. 

На что обратить внимание:

  1. Количество законченных проектов. Чем больше опыта у застройщика, тем менее вероятны непредвиденные сложности в его деятельности. Стоит изучить опубликованную на сайте проектную декларацию (ПД), чтобы узнать в каких строительных проектах компания принимала участие в течение последних 3 лет. 
  2. Ключевые партнеры и инвесторы. Любые инвестиционные проекты со стороны финансовых корпораций, банков и различных фондов начинаются с долгой и щепетильной проверки. Поэтому если в представленном списке инвесторов указаны солидные, надежные организации, члены СРО, значит, финансовая состоятельность и благонадежность строителей была успешно подтверждена. 
  3. Источники финансирования. С информацией можно ознакомиться в специальных разделах ПД. Если в списке указаны банки, то не лишним будет убедиться в наличии аккредитации объекта и застройщика. Эти показатели представлена в открытом доступе на сайте банка-инвестора. 
  4. Сведения о финансовом состоянии. Информация также находится в ПД.
  5. Профессиональные награды. Их наличие говорит о квалификации девелопера и признании его услуг. 

Единый реестр застройщиков – еще один сайт, обязательный к посещению. На этом сервисе представлены актуальные и наиболее точные сведения о выбранной строительной компании.

Отзывы и рейтинги – также хороший способ определиться с выбором. Их можно прочитать в интернете, при этом лучше всего пользоваться независимыми сайтами. По возможности стоит посетить какой-либо из уже построенных комплексов от выбранной компании и пообщаться с местными жителями. Так вы «их первых рук» услышите мнение о строительной компании, а также о качестве выполненных работ.

Помощь в выборе коммерческой недвижимости

Как видите, чтобы не ошибиться в выборе, придется потратить определенное время на сбор информации о строительной компании и выбор помещения.

Вы можете заниматься этими вопросами самостоятельно или доверить выбор наиболее подходящих вариантов профессиональным риэлторам. В последнем случае лучше всего обращаться в крупные агентства или к проверенным специалистам.

Помните, что обычный помощник в выборе жилья не слишком хорошо разбирается в коммерческой недвижимости, поэтому обязательно уточняйте профиль деятельности специалиста.

Кроме того, вы всегда можете изучить информацию о новостройках от надежных застройщиков на нашем сайте, ознакомиться с отзывами, изучить ценовую политику, а также получить бесплатную консультацию наших экспертов. Мы всегда готовы помочь выбрать лучшую недвижимость в новостройках Краснодара.

Источник: https://23kvartiri.ru/kommercheskaya-nedvizhimost-v-novostrojkax-kak-kupit-vygodno/

Нежилые помещения в новостройках и жилых домах

Как купить нежилое помещение в новостройке

Современные новостройки в обязательном порядке имеют нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. В основном они расположены на первых и цокольных этажах жилых домов. Там обычно находятся магазины, салоны красоты, отделения банков, аптеки и медицинские центры. Реже в них располагаются офисы и представительства, службы быта и другие организации и предприятия.

Такие коммерческие площади в новостройках могут находиться в собственности как жителей данного дома, так и принадлежать любым другим физическим или юридическим лицам.

Статистические сведения гласят, что около 80% всех нежилых помещений в высотных зданиях принадлежат непосредственно жильцам этих домов.

Связано это с тем, что только им наиболее понятно, какой спрос на определённого рода бизнес именно в этом районе.

Например, в столичном районе «Золотой мили» есть новостройка, каждый житель которой владеет каким-либо нежилым помещением, имеющим в среднем площадь 70 кв.м.

Стоит отметить, что в большинстве своем там проживают бизнесмены, юристы, представители шоу-бизнеса и бывшие чиновники.

Для организации бизнеса идеальными считаются нежилые помещения в новостройках, которые расположены на 1 этаже, имеют отдельный вход, электромощности из расчета 0,2 кВт на 1 кв. м. и высоту потолков 3-3,2 метра.

Аренда или собственность?

Если рассматривать непосредственно покупку нежилого помещения в новостройке, то важно определиться с тем, приобретаться помещения будет в уже выстроенном и сданном в эксплуатацию здании, или в ещё строящемся доме. Конечно же, до момента окончания стройки цена будет на 30-40% дешевле.

Но в этом случае есть риск, что в случае заморозки строительства или ещё того хуже, банкротства застройщика, возврат вложенных денег практически не возможен. Это связано с тем, что закон защищает лишь дольщиков, приобретающих жилье, а на нежилые площади сила такого закона не распространяется.

Если есть желание организовать бизнес на первом этаже новостройки, то совсем не обязательно становится собственником определенной территории. Гораздо проще взять ее в аренду.

Возьмем, для примера, типовой строящийся комплекс в Подмосковье. Стоимость арендной платы коммерческих площадей в нем будет стоить около 1000-2000 руб. за 1 кв. м. в месяц. Если учесть, что ремонт обойдется в районе 10000 руб. за кв. м., то не сложно подсчитать рентабельность вложения средств в аренду площади. Возьмем за предполагаемый доход 24000 руб. в год с каждого кв.м.

В итоге получается, что за 4 года полностью окупятся все расходы на ремонт и аренду. А чтобы купить нежилое помещение в новом доме в Подмосковье, необходимо будет потратить от 50 тыс. и до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость коммерческой недвижимости в Москве обойдется ещё дороже: от 150 и до 500 тыс. руб. за 1 кв.м.

Нежилые помещения в жилых домах

Современные новостройки проектируются таким образом, что на первых этажах все помещения нежилые. Однако прежде дома строились иначе и на первых этажах тоже находились квартиры.

Сейчас очень часто такие квартиры переводят в нежилой фонд, с возможностью использования их в коммерческих целях.

Но для осуществления процедуры перевода необходимо чтобы жилище соответствовало определенным требованиям:

  • Квартира должна иметь отдельный вход, который будет изолирован от входа в подъезд и лестничных клеток. Если такого входа нет, то должна быть возможность его оборудовать. Чаще всего это делается из оконного проема или балкона.
  • Это должно быть полностью изолированное помещение, которое не является частью какого-либо целого объекта.
  • В такой квартире никто не должен быть зарегистрирован.
  • Жилище должно быть расположено на первом этаже высотного дома. Если это 2 этаж или последующие, то перевод возможен лишь в случае, когда под данной квартирой все комнаты тоже нежилые.

Более подробную информацию можно найти в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Перевод из жилого в нежилое

При переводе в нежилой фонд может возникнуть необходимость перепланировки объекта согласно противопожарных требований и требований санитарных норм.

Консультацию о том, как это сделать следует получить в отделениях пожнадзора и Роспотребнадзора. А по поводу организации отдельного входа обращаться нужно в орган, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры.

После разработки проекта переустройства и получения всех разрешений необходимо будет собрать следующий пакет документов:

  • Заявление о переводе.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документы БТИ.
  • Проект перепланировки.

Важно отметить, что документы БТИ и правоустанавливающие документы можно не предоставлять, если помещение зарегистрировано в ЕГРП. Уполномоченные органы могут их самостоятельно запросить в соответствующих инстанциях.

Собранные документы нужно будет предоставить в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. О сдаче бумаг выдается расписка. Срок на рассмотрение документов – 45 дней. После принятия решения заявителю выдается один из документов:

  • Уведомление о согласии на перевод помещения из жилого в нежилое.
  • Уведомление об отказе в переводе.

Следующим шагом, в случае необходимости перепланировки, является выполнение всех работ и получение акта приемочной комиссии. И только потом уже можно получить новое свидетельство о праве собственности в территориальном отделении Росреестра.

Цокольный этаж или пристроенное помещение?

Продажа нежилых помещений в новостройках включает в себя реализацию объектов, занимающих цокольные этажи, первые этажи или пристроенные строения. При выборе варианта очень важно учитывать то, для каких целей будет использоваться данная площадь. Далеко не каждое предприятие может быть размещено в жилом доме.

Например, организации общественного питания, могут занимать в жилых домах лишь помещения не более 700 кв.м., в которых число посадочных мест не превышает 50. Они в обязательном порядке должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, причем прием продуктов и сырья может осуществляться лишь с торца здания. К тому же для таких предприятий не подходят подвальные и полуподвальные помещения.

По законодательству РФ, организации, размещающиеся на первых этажах домов не должны, ни коим образом, нарушать покой жильцов данных домов.

Учет коммунальных услуг

Что касается оплаты коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, то согласно ПП РФ № 307, ТСЖ для владельцев таких объектов не является исполнителем коммунальных услуг.

В этом случае собственник должен самостоятельно заключить договора со всеми ресурсоснабжающими организациями. Сложностью в данной ситуации является то, что не всегда существует техническая возможность поставлять в подобные помещения услуги, обособленно от жилых помещений здания.

Случается, что приходится даже переносить вывод коммуникаций до счетчиков, которые идут на дом.

Подводя итог, можно сказать, что если есть желание организовать свой бизнес и для этого необходимо купить помещение, то стоит обратить внимание на объекты нежилого фонда, чтобы потом не заниматься оформлением документации и перепланировкой территории. Нельзя сказать, что это очень сложно, но точно занимает время и требует денежных вложений в ЖК Седова.

Как перевести жилое помещение в нежилое.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/nezhilye-pomeshheniya-v-novostrojjkakh/

Выгодно ли покупать помещение на первом этаже новостройки

Как купить нежилое помещение в новостройке

Коммерческие помещения – магазин, офис, хостел, склад – всегда давали больше дохода от аренды, чем квартиры.

Может, частным инвесторам с небольшими бюджетами нужно рассматривать только их? Купить подешевле, пока дом строится, потом сдавать под мелкий бизнес, а то и открыть свой – отличная же идея? Мы решили обсудить ее с руководителем управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаной Моисеевой.

Как меняется стоимость помещения в зависимости от цикла строительства/жизни дома?

На инвестиционной стадии, то есть на ранних этапах строительства дома коммерческая недвижимость (по крайней мере, в наших проектах) растет в цене на 1,25% в месяц, или примерно на 15% в год. К моменту ввода дома в эксплуатацию этот рост прекращается, но через пять лет после заселения с учетом развития транспортной инфраструктуры стоимость коммерческих помещений может вырасти еще на 5−10%.

Этот потенциал мы сегодня используем для стимулирования спроса. Так, если раньше мы выводили в продажу нежилые помещения за полгода до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то теперь – за полтора года.

Спрос стимулируется за счет выгодной схемы бизнес-ипотеки, размер месячного платежа которой примерно сопоставим со ставкой аренды, и комфортной рассрочки.

Какова сегодня средняя доходность от коммерческого помещения, от каких факторов она зависит? Что выгоднее с точки зрения инвестора – сдавать внаем квартиру или помещение на первом этаже того же дома аналогичной площади? Сильна ли разница в налогообложении?

Средняя доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения составляет около 12−13%, но, конечно, конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта – это расположение, транспортная доступность, плотность населения, конкурентное окружение, перспективы развития локации и, как я уже говорила, универсальность.

На качество также влияет тип планировки, высота потолков, наличие витрины, места для размещения вывески, выделенная электрическая мощность и т. д. От сочетания всех этих характеристик зависит востребованность помещения у разных групп арендаторов.

Вообще, идеальный формат для арендного бизнеса – несколько небольших лотов рядом, чтобы при необходимости их можно было объединить.
В наших проектах около 30% составляют оптовые сделки – и обычно это именно несколько небольших соседних лотов.

Если денег на действительно качественный актив не хватает, а помещение нужно только для сдачи в аренду, лучше купить однокомнатную квартиру. Ликвидное маленькое помещение площадью 35 кв.

метров на стадии строительства (примерно за полгода до ввода в эксплуатацию) обойдется примерно в 6,2 млн рублей. Доход будет скромнее, но и вложений, и налоговых выплат меньше.

Кроме того, как показывает практика, даже ликвидному коммерческому помещению нужно более квалифицированное управление, требующее пусть не так много, но все же специальных знаний.

Налогообложение зависит от статуса владельца.

Например, если свое помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель (ИП), то он платит 13% НДФЛ и стандартный имущественный налог для физлиц. Имущественный налог на коммерческую недвижимость в 2018 году составляет 2% от кадастровой стоимости.

Насколько велика разница в привлекательности коммерческих помещений Новой Москвы и внутри МКАД?

Главное отличие в том, что внутри МКАД коммерческие помещения очень разные и по формату, и по качеству самого продукта, и по локации. Арендная ставка тоже сильно разнится, и ликвидный объект может стоить слишком дорого.

Когда люди при поиске такого помещения не обращают внимания на объекты за МКАД – это большая ошибка.

Ведь именно там сегодня идут самая масштабные жилые стройки, развивается транспортная инфраструктура, формируются новые кластеры и общественные пространства.

Понимая хороший потенциал новых территорий и еще недостаточную его раскрученность, застройщики серьезно работают над качеством и характеристиками коммерческих помещений, чтобы привлечь надежных операторов.

Витрины, высокие потолки, эффективная планировка, технологии, места для размещения вывесок, помощь в продвижении объектов в мобильных приложениях, услуги профессиональной управляющей компании – все это делается для улучшения качества жизни и развития бизнеса в составе ЖК.

Застройщики буквально соревнуются в инновационных подходах.

При этом арендные ставки в Новой Москве могут быть выше, чем в некоторых районах в границах МКАД.

И это тоже логично, коль скоро в активе у застройщика высокое качество, хорошая проходимость и понятный социальный срез потенциальных потребителей товаров и услуг.

  Так, средняя арендная ставка в наших проектах составляет 19 500 руб. за кв. м в год, что гарантирует окупаемость в рамках 8,5 лет.

Оригинал статьи тут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/vygodno-li-pokupat-pomescenie-na-pervom-etaje-novostroiki-5c080b8a43dc7b00ac4d5f04

Нюансы покупки нежилых помещений в новостройках от застройщика

Как купить нежилое помещение в новостройке

Нежилые помещения, расположенные в новостройках и выставленные на продажу от застройщика – это привлекательный объект для вложения средств. Они могут значительно вырасти в цене после сдачи дома. Как минимум, только этот фактор показывает, что на такое имущество стоит обращать внимание.

Однако приобретение недвижимости напрямую от застройщика связана с определёнными рисками, которые надо учитывать. Существует опасность потерять все средства в принципе. Поэтому перед вложением денег необходимо разобраться в том, что именно вы решили купить и с какой конкретно целью. Желательно увидеть всю картину в комплексе.

О каких помещениях идёт речь?

Для начала стоит обозначить непосредственно объект. В первую очередь это первые этажи, которые при строительстве ЖК в настоящем традиционно отдаются для административных и коммерческих нужд.

Их можно купить в обычном порядке на любом этапе строительства. Причём это имеет право сделать юридическое лицо, ИП, самозанятый или физическое лицо.

Покупка такой собственности осуществляется и после сдачи дома в эксплуатацию.

Также к нежилой недвижимости от застройщика относятся отдельно стоящие здания. Это может быть:

  • отдельный административный, торговый или развлекательный комплекс. Нередко речь идёт об объекте комбинированного назначения;
  • флигель;
  • пристройка, обладающая самостоятельным значением.

Такие дома традиционно меньше самих ЖК. Они могут находиться вплотную к ним, однако чаще всего расположены на определённом отдалении, что снимает ряд ограничений по использованию подобных помещений.

Обычно крупные административные или торговые здания возводятся или самим застройщиком в рамках концепции развития района, или же по предварительному заказу. Также возможен тендер. Конкретную схему реализации выбирает сам застройщик.

Покупка нежилых помещений в новостройке: плюсы и минусы

У такого решения есть преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать. 

Плюсы покупки:

  • при оформлении Договора долевого участия на ранних этапах строительства выгода может составить до 30% от стоимости объекта;
  • большое количество разных форматов помещений (полуподвальные, расположенные на 1 или 2 этаже, находящиеся на 1 линии по отношению к основному потоку или внутренние, с отдельным или общим для нежилых помещений входом);
  • надёжный вариант вложений средств со сниженными рисками;
  • возможность получить пассивный источник дохода за счёт роста стоимости такого имущества;
  • оптимальный вариант для занятия бизнесом, причём заработок возможен на обслуживании строящегося района, то есть целевая аудитория формируется при возведении жилого комплекса;
  • возможность зарабатывать на предоставлении площади в аренду;
  • определённая сумма вложений даже при негативном сценарии в любом случае сохранится;
  • минимальные титульные риски благодаря покупке напрямую у застройщика;
  • большой срок эксплуатации здания, поскольку речь идёт о новом объекте;
  • отличные перспективы с учётом постоянного развития района;
  • возможность выбрать удобный формат заработка на такой недвижимости из большого количества вариантов;
  • подобный объект позволяет привлечь заёмные средства на выгодных условиях (кредит под залог);
  • имущество можно использовать как актив для развития собственного бизнеса, например, для открытия коммерческого помещения в шаговой доступности от дома.

Интенсивное строительство ЖК приводит к тому, что в городах появляются целые микрорайоны. Они стремительно развиваются, что привлекает туда людей, которые выбирают такие места для жизни, работы, учёбы и отдыха. А это означает постоянный поток потенциальных покупателей. Причём чем активнее будет развиваться район, тем больше людей с хорошей покупательской способностью он привлечёт.

Поэтому покупка нежилой недвижимости в новостройке от застройщика очень перспективна. Разумеется, если грамотно подойти к выбору такого района. Однако чтобы впоследствии не пожалеть, нужно учесть и минусы:

  • покупка у застройщика связана с большим риском. Компания может оказаться банкротом. Есть опасность также, что дом будет возведён с нарушением строительных стандартов и нормативов;
  • к оформлению сделки нужно подойти максимально ответственно. Большой риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги;
  • цены на нежилую недвижимость в конкретном районе могут и не вырасти;
  • перспективы развития района бывает сложно оценить. А когда они становятся понятны, то приобрести недвижимость на выгодных условиях оказывается проблематично, потому что цена квадратного метра резко возрастает;
  • такой способ вложения денег требует грамотных расчётов. Нужно принимать во внимание не только доход, который вы получите от подобной недвижимости, но и траты. Коммунальное обслуживание в отношении нежилых помещений стоит дороже. Также вам придётся тратиться на содержание самого объекта и на уход за прилегающей территорией. Причём расходы будут постоянными, вне зависимости от того, сдаёте ли вы недвижимость арендаторам или нет;
  • при возникновении у жильцов конфликта с арендаторами вы тоже рискуете пострадать;
  • нередки ситуации, когда район развивается слишком медленно. В итоге появляется большое количество площадей нежилых помещений, начинается конкурентная борьба за арендатора. И стоимость аренды в таком случае может начать сильно снижаться.

Основной риск в данном случае связан с неопределённостью. До окончания застройки района проблематично сказать, как именно он будет развиваться, удастся ли привлечь достаточный поток людей. Также далеко не всегда можно однозначно спрогнозировать ситуацию со сдачей дома. Рынок недвижимости знает немало случаев, когда банкротами становились надёжные до этого застройщики с многолетней историей.

Поэтому стоит учитывать, что вложение денег в приобретение помещений в новостройках от застройщика – это всегда повышенный риск. В связи с чем не стоит инвестировать таким образом основные средства. Но при возможности рискнуть этот вариант заслуживает рассмотрения.

Как выбрать объект?

То, оправдается ли покупка нежилого помещения в новостройке от застройщика, во многом зависит от подхода к выбору такого объекта. И надо учитывать следующее:

  1. Расположение самого комплекса. Можно отдать предпочтение ЖК, строящимся в центре. Однако стоит учесть, что недвижимость в этом случае обойдётся на порядок дороже. И при этом риски банкротства застройщика или же проблем со зданием не отменяются. Но в случае успешного завершения строительства вложения себя гарантированно окупят, даже если впоследствии просто перепродать такой объект.
  2. Расположение помещения внутри комплекса. В одном и том же ЖК различные объекты могут стоить по-разному. Это зависит от того, находятся ли они на первой линии, какова предположительная пропускная способность, есть ли отдельный вход у конкретного помещения.
  3. Общая площадь. Некоторые застройщики предлагают продажу таких помещений только от какого-то минимума. Многие при покупке большого количества квадратных метров готовы пойти на серьёзные уступки. Всё это нужно принимать во внимание.
  4. Планировка. Она может быть строгой, свободной или комбинированной. В любом случае оценивать планировку надо с точки зрения предпринимательской привлекательности. При вложении средств в такую недвижимость с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи стоит разобраться с тем, кто будет вашим клиентом, что именно ему нужно.
  5. Соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности. Понятно, что базовое соблюдение стандартов будет иметь место, поскольку в противном случае объект просто не получится сдать в эксплуатацию. Но нужно принять во внимание, что для целого ряда торговых точек существуют вполне конкретные жёсткие требования по минимальной площади, наличию вентиляции, чёрного входа и т. д. Если всё это игнорируется, то возможности использования подобной недвижимости резко сужаются. Следовательно, падает её инвестиционная привлекательность.
  6. Наличие парковки, удобного подъезда. Сейчас всё большее количество людей начинают пользоваться автомобилями постоянно. И если вы планируете открыть элитное заведение или же сдавать объект для таких целей, то важно, чтобы клиенты могли подъехать прямо к дверям. Они могут и подойти, но наличие альтернативы – принципиально.
  7. Решение вопроса с коммуникациями. У нежилого помещения, которое будет использоваться для бизнеса, должны быть вентиляция, отопление, собственный санузел, а также в целом подключение ко всем основным коммуникациям. Ещё важно наличие возможности провести дополнительные инженерные системы. Например, установить пожарную сигнализацию, подключить выделенную телефонную линию, Интернет, наладить работу системы видеонаблюдения. Для работы конкретных заведений это может иметь ключевое значение.

Каждый объект нужно оценивать по всем перечисленным параметрам. Но при желании будущий владелец может увеличить количество критериев.

Главное – выдержать баланс: если вы будете ориентироваться только на несколько показателей, можете упустить важные моменты и приобрести то, что не окупится.

Однако если вы станете долго подбирать оптимальный объект для вложения средств, то рискуете опоздать и остаться только с откровенно дорогой недвижимостью или же с обладающей серьёзными недостатками, потому что всё остальное успеют купить.

Проверка застройщика

Значимой частью процесса покупки такой недвижимости является грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить его историю сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, наличие скандалов и судебных процессов, с которыми связано такое лицо. Также стоит собрать информацию о вероятности банкротства.

Особое внимание нужно уделить тому, кто именно заключает с вами сделку, будь то ДДУ или договор купли-продажи. Это должен быть сам застройщик или его официальный представитель, а не третье лицо с непонятным статусом. Причём если в сделке участвует представитель, то полномочия такого лица следует проверять особенно тщательно.

Желательно для повышения финансовой безопасности и для уменьшения рисков заказать юридическую проверку застройщика. Ещё один вариант – заказ полного сопровождения сделки. Это означает дополнительные траты, однако существенно снижает риски.

Заключение договора

Покупка нежилого помещения у застройщика возможна в 2 форматах:

  • приобретение такого объекта с начала строительства и до введения дома в эксплуатацию. Оформляется посредством Договора долевого участия. В этом случае есть возможность серьёзно сэкономить;
  • оформление сделки через заключение договора купли-продажи. В такой ситуации застройщик уже будет выступать в качестве собственника. Риски после сдачи объекта в эксплуатацию заметно ниже, однако и цена за квадратный метр недвижимости серьёзно возрастает. То есть такое вложение денег не будет настолько выгодным по сравнению с первым вариантом.

Стоит учесть ещё одну принципиальную разницу между этими 2 вариантами покупки. В первом случае будущий владелец, как правило, получает возможность совершенно спокойно выбрать между разными форматами недвижимости.

В начале строительства большинство помещений ещё доступны. А вот после сдачи дома в эксплуатацию можно будет купить только то, что осталось.

Как правило, это или слишком дорогие помещения, или обладающие какими-то существенными недостатками.

Вне зависимости от того, по какой именно схеме вы решили покупать нежилую недвижимость, вам нужно проверить у застройщика наличие лицензии и другой разрешительной документации. Она обязательно должна быть, чтобы такое лицо имело право возводить здания.

Процедура оформления покупки и регистрации договоров в Росреестре – достаточно хлопотная. Чтобы сделать всё правильно и защитить свои интересы, вам нужно будет вникнуть в массу юридических тонкостей. Вместо этого вы можете поручить заключение такого договора специалистам. Но окончательное решение остаётся за вами.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/nyuansy-pokupki-nezhilyh-pomeshhenij-v-novostrojkah-ot-zastrojshhika

Нежилые помещения в новостройках 2020 – купить, от застройщика

Как купить нежилое помещение в новостройке

В новых домах первые и цокольные этажи практически всегда отданы под коммерческую недвижимость. Существует довольно много желающих открыть или расширить свой бизнес за счет приобретения такой собственности. Но для того, чтобы правильно купить нежилое помещение в новостройке, стоит как следует разобраться во всех тонкостях такого рынка.

Что это такое?

На коммерческих площадях в новостройках располагаются магазины, банки, салоны красоты и другие организации, предлагающие гражданам свои товары и услуги.

Помещения, в которых располагаются компании, могут принадлежать не только собственникам бизнеса, но и жильцам дома, а также другим юридическим или физическим лицам.

Согласно статистике, именно жильцы дома в 80% случаев приобретают коммерческие площади. Это связано с тем фактом, что граждане лучше разбираются в потребительском спросе на те или иные услуги именно в их районе.

Важно учитывать, что у коммерческой недвижимости в новостройках цена за метр квадратный выше, нежели у квартир в том же доме. При этом, превышение суммы может составлять в 2-3 раза. Однако такое приобретение может приносить доход даже в случае, если человек не собирается открывать свое дело. Ведь на рынке существует довольно много желающих арендовать подобные помещения.

Нежилые помещения в новостройках

В случае, если строится новый, крупный микрорайон, застройщик может провести конкурс. На его основе будут отобраны организации, которым будет разрешено использовать коммерческие помещения.

Отбор в подобных мероприятиях проводится на основе как предложенной цены, так и пользы, которую компании могут принести жителям будущего дома.

Как выбрать?

Но коммерческую недвижимость в новостройке можно выбрать и самостоятельно. При этом, полагаться необходимо именно на сумму, которая может быть выделена на подобное приобретение.

Перед приобретением следует провести маркетинговое расследование. Данный шаг поможет выявить, насколько направление бизнеса будет рентабельно среди жителей района. Если местность только начинает застраиваться, то выводы можно сделать, основываясь на стоимости будущего жилья. Данный параметр может показать примерный возраст будущих жителей, а также средний уровень их доходов.

Так, к примеру, в зданиях, где будут проживать обеспеченные люди, рационально разместить фитнес-центр или же отделение банка. В случае же, если основным контингентом станет средний класс, то лучше разместить точку розничной торговли.

Если человек решит развивать свой бизнес по продаже товаров или услуг, ему следует проверить средний показатель количества посетителей. Так, для розничной торговли оптимальным показателем является посещаемость в 200-300 человек. Если данный показатель составляет меньше сотни, то следует отказаться от подобной недвижимости.

Также немаловажным фактором является и инфраструктура. Бизнесмен должен понимать, что его компания может обслуживать не только жильцов дома, в котором находится организация, но и других людей. Это означает, что к новостройке должен быть организован удобный подъезд, а рядом должна располагаться парковка. Также плюсом станет и близкое расположение остановки общественного транспорта.

Как купить?

Практически всегда аренду или продажу площадей коммерческого назначения проводит компания-застройщик. При этом, многие из них предпочитают именно первый вариант, поскольку в развивающихся районах арендная стоимость постоянно возрастает, а значит увеличивается и прибыль.

Несмотря на кризис, в 2020 году спрос на коммерческую недвижимость не только не упадет, но и наоборот, станет только выше. Это связано со спадом стоимости квадратного метра.

Для того чтобы быть в курсе событий, можно интересоваться ценой помещений еще на этапе строительства дома.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы покупка нежилого помещения в новостройке была совершена правильно, и компания не понесла убытков после приобретения, необходимо соблюдать строгую последовательность шагов:

  1. Выбор помещения. Изначально следует выбрать помещение по строго определенным критериям. Лучшим решением станет обращение за помощью к специалистам, которые смогут определить перспективность покупки.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. На стадии, когда дом уже готовится к сдаче, следует начать налаживать контакт с застройщиком. Обычно на место в цокольных и первых этажах претендует большое количество организаций. Хорошие отношения с застройщиком могут повысить шансы на получение желаемого помещения.
  3. Сбор документации. После того, как станет известно, что площадь будет принадлежать компании, следует начать сбор документов, а также подписание договора о купле-продаже. После этого можно начать регистрацию.
  4. Регистрация. Переход права собственности в новые руки необходимо зарегистрировать. Для этого, с пакетом документов необходимо подойти в Росреестр. Орган переведет права от застройщика к юридическому или физическому лицу.

Стоит отметить, что закон не предусматривает на последнем этапе личного обращения начальства компании. Поэтому в Росреестр можно отправить юристов с доверенностью. Также документы можно отправить заказным письмом через службы Почты России.

Какие документы нужны?

При приобретении нежилых помещений не требуется документов, кроме договора о купле-продаже. Бумаги необходимы при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав.

Пакет документов, который требуется для данной процедуры, максимально схож с бумагами, необходимыми для регистрации жилья.

В их число входят:

  • договор о купле-продаже или аренде;
  • бумаги из БТИ, подтверждающие проведение инвентаризации дома;
  • кадастровый паспорт здания;
  • документы о правах собственности продавца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность, позволяющая покупателю действовать от имени юридического лица.

Также, в случае, если недвижимость приобретается ИП, потребуются бумаги о госрегистрации.

Сроки и пошлины

Процесс выбора и приобретения, его сроки, и стоимость недвижимости полностью зависят от самого лица, подбирающего площадь. А вот процесс регистрации имеет строгие границы и производится в течение месяца. Однако, из-за возможности отказа, данный срок может увеличиться до полугода и более.

Именно отказ является существенной причиной для найма хорошего юриста. Он поможет собрать, правильно оформить все необходимые бумаги и отправить корректный запрос в БТИ. В итоге подготовка к переходу прав сократится до нескольких недель.

Госпошлину на общих основаниях оплачивает организация, которая намерена приобрести недвижимость в новостройке. Размеры взноса фиксированные, и в 2020 году составляют 22 тысячи рублей.

Подводные камни

При покупке нежилой недвижимости в новостройке необходимо обращать внимание на любые факторы. Стоит ориентироваться и на время, когда будет куплена площадь. Так, к примеру, на этапе строительства можно только заключить контракт на аренду. Осмотр объектов следует проводить на этапах, когда уже готово 70-80% здания.

Специалисты не рекомендуют обращать взор на долевое строительство, поскольку приобретение помещений в строящемся доме может привести ко встрече с мошенниками.

В итоге подобная недвижимость может оказаться нерентабельной, и организация понесет убытки.

Нелишним станет обращение внимания на лизинговые услуги, предлагаемые застройщиками. Некоторые из них предлагают компаниям арендовать помещения с условием дальнейшего перехода прав собственности. Такая схема схожа с ипотекой, но в ней арендодателем является не банк, а сам застройщик. При этом, сумма аренды фиксируется и идет в счет погашения лизинга.

На видео об оформлении

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/nezhilye-pomeshhenija-v-novostrojkah/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.