Как оценить коммерческую недвижимость

Содержание

Оценка коммерческой недвижимости

Как оценить коммерческую недвижимость

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна – использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Ознакомьтесь также с перечнем документов, необходимых для оценки недвижимости.

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/stned1.htm

12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости

Как оценить коммерческую недвижимость

Месторасположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий еговостребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мыговорили в статье Месторешает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.  

Большинству сфербизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса этовозможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится средиконкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенномууровню жизни и потребления.

По этому критериюпреимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром ивходной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяетболее эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересныйдизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресолии второго света.

Коме того,лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляетк высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендуюрассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовойотделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимостиот того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду,обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важночтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателейи клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно липарковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

4. Входные группы и их количество

Каждая ступенькаперед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которыеосуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли,важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильныхгрупп населения.

Для определенныхсфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательноеусловие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностьюподъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группапозволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вырассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выходадолжно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможноецелевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующиеповышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайтевнимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какаямаксимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы подемонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласованияс управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временныеиздержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности простоне получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводыводы и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общейвходной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Этозначительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использоватьего под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческоепомещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный отобщедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой системавентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которыепредъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочимхарактеристикам.   На систему вентиляции,обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировкакоммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

  • Плавильную прямоугольную форму;
  • Минимальное количество несущих колонн;
  • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущихколонн;
  • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезноепространство.

Оптимальныеплощади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

  • 35-45 кв.м;
  • 60-80 кв.м;
  • 100-140 кв.м.,важно наличие запасного выхода;
  • 180-220 кв.м.,важно наличие запасного выхода;
  • 350-500 кв.м. важноналичие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисныхпомещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещениевостребование и дороже.

Для торговых иофисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительноепреимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобыпомещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопросособенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственниковкоммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какиетребования и ограничения будут по вывеске.

Если помещениенаходится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установкивывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями ипрописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход вкоммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, тореализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если надпомещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные видымедицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшеерасположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму всеограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, дляусиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационныерасходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальныйремонт помещения.

Их величинанапрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое вниманиеуделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес –центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживаниезаметно выше чем у помещений формата street retail. 

Такжепроанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий икапитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровойстоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно.Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можнопосмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости),которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если выпланируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детальнопроанализировать условия договора аренды.

Условия договора,на которые нужно обратить внимание:

  • Ставка аренднойплаты и условия ее индексации;
  • Условия покомпенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальныерасходы;
  • Возможность сдачипомещения или его части в субаренду;
  • Порядок и условияпроведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределениеответственности между собственником и арендатором;
  • Условия подосрочному расторжению договора;
  • Страхованиеответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовойответственности, страхование работников на период СМР;
  • Штрафы, пени,компенсации;
  • Авансовые идепозитные платежи;
  • Гарантии ипоручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковскиегарантии, гарантии физических лиц и организаций);
  • Ответственностьсторон и условия освобождения от нее;
  • Продление ирасторжение договора;
  • Правила работы ирежим;
  • Условияразмещения вывесок и наружной рекламы;
  • Виды разрешенногоиспользования помещения.

Описанные выше 12критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от виданедвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможетснизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Каквыбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькуляторадля расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылокна полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/pokupka-nedvizhimosti/12-kriteriev-otsenki-obekta-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Все способы оценки коммерческой недвижимости

Как оценить коммерческую недвижимость

Для работы с коммерческой недвижимостью нужно отчётливо понимать ее рыночную стоимость. Это важно для заключения любых сделок начиная от инвестирования в недвижимостью, получения кредитных средств под ее залог и заканчивая продажей. Оценка необходима и для оформления договора страхования.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Без точных цифр Вы станете жертвой обмана. Вы можете ошибиться, приняв желаемое за действительное. При этом Вы эмоционально можете вложить деньги в объект недвижимости, который этого не стоит. Впоследствии собственник может столкнуться с проблемой оккупаемости объекта инвестирования.

Оценка имущества нужна: 

владельцам самой собственности, чтобы грамотно с ней работать, иметь возможность включить такой актив в бизнес-план, объективно рассчитать предстоящие расходы и доходы, понимать налогоблогаемую базу;

потенциальным покупателям – это позволяет не стать жертвой обмана или просто рекламы, не заплатить за конкретное имущество больше, чем оно того стоит;

инвесторам, чтобы понять, сколько можно безопасным для себя способом вложить в конкретное имущество, на какой уровень дохода имеет смысл рассчитывать, насколько большими будут риски;

арендаторам – их ситуация схожа с тем, с чем сталкиваются покупатели, только в данном случае речь идёт об арендной сделке;

предпринимателям – это помогает понять, сколько денег придётся вложить в развитие бизнеса;

аналитикам – для составления прогнозов необходимо понимание, что происходит на рынке в конкретный период, как с этим работать, в каких направлениях нужно двигаться.

Таким образом, оценка недвижимости – это один из ключевых моментов, позволяющий на основании соответствующих данных строить планы, делать финансовые прогнозы, рассчитывать будущие расходы и доходы. Кроме того, благодаря полученным результатам можно понять, насколько для вас выгодна та или иная сделка, а также насколько большой риск, оправдывается ли он в определённой случае или нет.

Какие способы оценки коммерческой недвижимости существуют?

Для начала стоит отметить, что существует несколько разных способов оценки коммерческой недвижимости. Они зависят от подхода и от того, что именно ставится во главу угла.

По подходу специалисты выделяют 2 основных способа: массовый и индивидуальный. Первый используется для того, чтобы изучить обстановку на рынке в конкретном регионе или даже на уровне района. Он позволяет увидеть всю картину в комплексе. Также этот метод применяется, например, при проведении кадастровой оценки, потому что он целесообразен в экономическом плане.

Такой подход означает неизбежные погрешности и ошибки в отношении конкретно взятых объектов. Чаще всего для получения данных используется программное обеспечение. Также не стоит забывать о человеческом факторе.

Однако массовый способ полезен, потому что он позволяет работать с данными по большому количеству объектов. И иногда такая информация необходима, в том числе и предпринимателям, чтобы увидеть всю картину в комплексе.

Индивидуальный способ оценки коммерческой недвижимости нужен, чтобы разобраться с конкретным объектом. Анализ происходит по гораздо большему количеству параметров. То есть имущество будет изучаться досконально.

Этот способ хорош большей точностью, высокой степенью объективности, особенно когда работа производится силами опытного эксперта. Однако он требует серьёзных финансовых вложений. К тому же на оценку одного объекта уходит много времени.

Следовательно, для работы с большими массивами данных такой подход не годится.

Также существует ещё несколько способов оценки:

  • затратный (восстановительный) – в его рамках оценивается в первую очередь то, сколько денег понадобилось бы вложить для восстановления имеющегося имущества, для возмещения связанных с ним потерь. Цена земельного участка учитывается без стоящих на нём строений;
  • рыночный (метод сравнительных продаж)– здесь во внимание принимаются актуальные рыночные показатели, производится сравнение. Этот вариант для коммерческой недвижимости – один из наиболее актуальных. И если эксперт говорит об оценке, не уточняя конкретный способ, то чаще всего по умолчанию подразумевается именно рыночный;
  • доходный (метод капитализации имущества) – в данном случае на первый план выходит то, какую прибыль можно будет получить с конкретного объекта, какими потенциалом обладает то или иное имущество. Если вы планируете вкладывать деньги в такую собственность, то вам без этого способа оценки не обойтись.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Как правило, для коммерческой недвижимости используются 2 последних. Однако вы можете настоять на применении всех имеющихся вариантов, чтобы получить картину в комплексе.

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен. Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется.

Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем тепень погрешности начинает возрастать.

И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Что нужно знать эксперту?

Стоит отметить, что оценка коммерческой недвижимости может проходить по-разному в зависимости от того, какие цели вы ставите перед экспертом. Если речь идёт о судебной экспертизе, то в данном случае на первый план выходит не только объективность, но и возможность документально подтвердить полученные результаты.  Причём доказательства должны быть такими, которые удовлетворят суд.

Для проведения подобной оценки лучше всего обратиться к экспертам, чьи заключения в суде уже принимались. Как правило, данные экспертные организации имеют соответствующую аккредетацию. В данном случае риск отмены судебного решения будет существенно ниже.

Если оценка коммерческой недвижимости выполняется для бизнеса, чтобы на основании полученных результатов сделать вывод о перспективах, то в таком случае количество параметров может увеличиться или быть несколько другими.

Особого акцента на доказательствах не делается. Хотя, безусловно, сама оценка будет обоснованной.

Однако здесь меньшее значение имеет правильное оформление всех документов и этапов проведения оценки согласно установленному регламенту.

В некоторых случаях оценка коммерческой недвижимости проводится для инвесторов. Тогда нужно ориентироваться на критерии, которые важны для конечного потребителя.

Оценка коммерческой недвижимости – это процесс сбора и анализа субъективных и объективных данных и вынесения экспертного заключения по поводу реальной рыночной стоимости имущества. Данная процедура может производиться для разных целей. Без неё управление недвижимостью, как и заключение любых сделок, было бы невозможно.

Благодаря оценке коммерческой недвижимости можно увидеть существующие риски или возможности, которые раньше не рассматривались. Полученные данные позволяют привлекать инвесторов и заёмные средства. Оценка коммерческой недвижимости также может иметь большое значение при различных спорах и разбирательствах в суде.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/vse-sposoby-ocenki-kommercheskoj-nedvizhimosti

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Как оценить коммерческую недвижимость

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.