Как правильно составить предварительный договор купли продажи

Содержание

Предварительный договор купли продажи квартиры: что это и как составить, образец преддоговора

Как правильно составить предварительный договор купли продажи

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Кроме основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в сделке, может использоваться еще и предварительный. Рассмотрим подробнее этот документ, особенности и правила его составления.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это соглашение между покупателем и продавцом о намерении в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Предварительный договор необходим, когда:

  • покупателю не хватает части суммы;
  • покупатель оформляет ипотеку в банке;
  • продавец не успел собрать пакет документов;
  • среди собственников есть несовершеннолетние и необходимо решение органов опеки.

Отличия от основного договора купли-продажи

Основное отличие в том, что в предварительном договоре фиксируются намерения сторон, а не обязательные условия. Также, в отличие от основного, в предварительный договор можно вносить изменения. ПДКП можно аннулировать без дополнительных обязательств, если это будет общим решением всех участников соглашения. Предварительный договор не требует заверения у нотариуса.

Преддоговор не считается основанием для передачи недвижимости в собственность или проведения оплаты.

Юридическая правомерность предварительного договора купли-продажи

Юридическая сила ПДКП регулируется Гражданским кодексом. Поэтому составленные договоренности участники обязаны соблюдать. Если одна сторона не выполнит установленные требования и откажется заключать сделку купли-продажи, то у второй стороны есть право обратиться в суд. Заявление подается спустя 6 месяцев с момента отказа.

Кто составляет договор

Составить договор можно самостоятельно. Это может быть и продавец, и покупатель. Часто это делает третья сторона — риелтор или юрист. Заверять договор нотариально не обязательно.

Как правильно оформить

Преддоговор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договоренностей.
  2. Цену объекта недвижимости.
  3. Подтверждение дееспособности продавца и покупателя.
  4. Особенности расчета между сторонами договора, включая условия передачи задатка.
  5. Условия основного договора и срок подписания.
  6. Паспортные данные обеих сторон.
  7. Сторону, которая заплатит госпошлину.

Изменения в предварительный договор вносят дополнительным актом. Его подписывают обе стороны, что определяет согласие на внесение изменения условий и сроков.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Срок действия

Срок устанавливается продавцом и покупателем. Если обе стороны не исполняют обязательства в указанный период, то документ теряет юридическую силу. Дату можно определить самостоятельно. Если предварительный договор не фиксирует таких условий, то основной договор подписывается в течение года с момента подписания предварительного.

Разновидности предварительного договора купли-продажи

У первичного соглашения нет строго установленной формы. ПДКП оформляют по-разному в зависимости от ситуации.

ПДКП квартиры для опеки

Законодательство защищает права несовершеннолетних граждан при купле-продаже недвижимости. Если опекун продает жилье, в котором есть доли несовершеннолетних детей, нужно выполнить ряд условий. Необходимо получить разрешение органов опеки. Иногда требуется письменное согласие несовершеннолетнего владельца.

Необходимо подтвердить наличие другого жилья, где за детьми будет закреплена равноценная доля. Условия проживания детей должны стать лучше, а не наоборот.

Если требования органов опеки не будут выполнены в установленный срок, то сделка признается недействительной.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

ПДКП квартиры с задатком

Задаток — процентная часть денег от общей стоимости объекта. Он подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.

При оформлении ПДКП квартиры с задатком обязательно прописывают его размер. Деньги передают только после подписания договора при независимых свидетелях и по расписке. В ней указывается, когда и какая сумма была передана продавцу. Это должно отражаться и в основном договоре.

Согласно законодательству, если покупатель отказывается от сделки, то продавец не возвращает задаток. Если инициатор продавец, то он компенсирует ущерб в размере двух задатков.

Если продавец получил аванс, но часть средств была потрачена на оформление документов для купли-продажи квартиры, то возврат денег производится за вычетом этих трат. Все затраченные средства должны быть подтверждены документально.

Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком является наиболее предпочтительным, поскольку имеет последствия для сторон в случае их отказа от сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП квартиры от застройщика

Особенность этого договора в том, что его заключают с юридическим лицом. Преддоговор можно заключить, только если дом уже введен в эксплуатацию, а компания-застройщик имеет все документы, подтверждающие право собственности. В случае, если дом еще не готов, строительная компания может заключить с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры от застройщика

ПДКП квартиры по ипотеке

Когда заключение ПДКП проводится на условиях получения ипотечного кредита, третьей стороной договора выступает банк. Он выдает кредит, поэтому нужно получить его согласие.

Преддоговор без согласия банка находится в зоне риска. Это может привести к срыву сделки. Поэтому стоит заранее прописать последствия в случае отказа банка. Если продавцу был выплачен задаток, то необходимо уточнить условия его возврата.

Как правило, банки требуют, чтобы стороны заключали ПДКП и заверяли его у нотариуса. Это дает дополнительные гарантии.

Банк учитывает следующее:

  1. Согласие собственника продать недвижимость.
  2. Стоимость сделки.
  3. Сроки проведения соглашения.
  4. Порядок расчета по соглашению.
  5. Порядок передачи собственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Возможные ошибки

Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:

  1. Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
  2. Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
  3. Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
  4. Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
  5. Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
  6. Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
  7. Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».

Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.

Основания для признания договора недействительным

Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.

К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:

  • невыполнение каких-либо пунктов договора.
  • неподписание основного документа в установленный срок.
  • неправильное составление и оформление текста договора.

Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи помогает заранее определить условия основного договора и подстраховаться обеим сторонам сделки. Как и любой юридический документ, преддоговор нужно внимательно изучить перед подписанием, а при необходимости можно проконсультироваться с юристом.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-predvaritelnyy-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-zachem-nuzhen-i-kak-sostavit-172278.html

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец): с задатком, ипотекой, с застройщиком

Как правильно составить предварительный договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – ПДКП) – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить основной договор в дальнейшем.

Он дает гарантии покупателю, что в установленные сроки права на недвижимость перейдут к нему. Но есть определенные риски.

Рассмотрим, обязательно ли оформлять такой договор, в каких ситуациях он может понадобиться, особенности заключения ПДКП с застройщиком или физическим лицом, а также пошаговый порядок действий.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи?

Закон не обязывает заключать ПДКП при покупке недвижимости. Стороны могут сделать это по договоренности:

например, если продавец хочет быть уверенным, что покупатель купит жилье, а покупатель – что ему продадут его. Если сроки заключения основного ДКП нарушены по вине одной из сторон, вторая вправе обратиться в суд, и тогда сделка будет совершена по судебному решению.

Когда оформление преддоговора может понадобиться:

  • Для опеки. Если продается недвижимость несовершеннолетнего ребенка, взамен родители обязаны предоставить ему другое жилье. Нужно разрешение органа опеки на продажу. Для его получения предоставляется преддоговор о покупке другой недвижимости на замену.
  • Для ипотеки. Преддоговор представляется в банк, после чего выдается одобрение.
  • Если у покупателя не хватает денег. Бывает и такое: например, у человека есть банковский вклад, который можно снять через месяц без потери процентов. За это время он находит квартиру и оформляет преддоговор с продавцом, который согласен ждать. По преддоговору перечисляется задаток, после регистрации сделки – остальная сумма.
  • Если покупаемая квартира в ипотеке. Покупатель по преддоговору вносит задаток, равный размеру задолженности. Банк снимает обременение, после чего заключается основной ДКП, сделка регистрируется в Росреестре.
  • Если часть денег вносится за счет маткапитала. Преддоговор понадобится для Пенсионного фонда.

Обратите внимание! При продаже ипотечной недвижимости оформлять преддоговор необязательно. Стороны могут сразу заключить основной ДКП и подать документы на регистрацию, и в этот же день погасить залог за счет задатка от покупателя. До снятия обременения Росреестр приостановит регистрационные действия. После погашения закладной процедуру возобновят.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком

Преддоговоры на квартиры в новостройках заключаются довольно редко. Если строительство не завершено, но застройщик настаивает на ПДКП, следует насторожиться:

фактически ему еще нечего продавать, и есть вероятность, что компания хочет уклониться от госрегистрации сделки или требований ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которым должен оформляться ДДУ, а не преддоговор.

Но все зависит от конкретной ситуации:

  1. Дом не введен в эксплуатацию. Требование застройщика об оформлении ПДКП незаконно. Он вправе принимать оплату только через жилищные кооперативы или по ДДУ. Есть вероятность, что компания оформит на одну квартиру несколько преддоговоров с разными людьми, а потом продаст ее вообще другому человеку. Или не построит дом.
  2. Дом введен в эксплуатацию, но не состоит на кадастровом учете. Такой период бывает после завершения строительства, длится до одного месяца. По ДДУ квартиры в построенном доме продать нельзя, но и основной ДКП заключить не получится. А вот преддоговор оформить можно, но с указанием четких сроков, цены и порядка оплаты.

Если же дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано, проблем возникнуть не должно. Можно оформить как основной ДКП, так и преддоговор.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Оформление ипотеки занимает довольно много времени, и сторонам нужны гарантии, что сделка не отменится. Кроме того, для некоторых банков оформление преддоговора обязательно. Например, для Сбербанка.

Важно! Срок заключения основного ДКП нужно согласовать с банком. Он участвует в сделке как третья сторона, выдающая кредитные средства. Они перечисляются банком на счет продавца.

Основные особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

Преддоговор заключается в той же форме, что и основной, то есть в письменной. Иногда требуется удостоверение нотариусом:

  • Если продается доля в праве собственности. Исключение – одновременное отчуждение долей всеми собственниками или продажа доли одному из владельцев: здесь удостоверение необязательно.
  • Если продается имущество несовершеннолетнего или недееспособного.

Важно уделить внимание и грамотному составлению ПДКП в плане содержания. Особенно если речь идет о цене и сроке заключения основного ДКП. Несмотря на то, что с 2015 года указывать стоимость квартиры в ПДКП необязательно, это лучше сделать, чтобы к моменту оформления ДКП продавец не изменил ее в большую сторону.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Общий порядок действий при оформлении ПДКП выглядит так:

  1. Стороны согласуют условия сделки устно.
  2. Оформляется письменный преддоговор, вносится задаток или аванс.
  3. Продавец и покупатель выполняют условия для заключения основного договора.
  4. Собственник готовит итоговый пакет документов для продажи.
  5. Составляется основной ДКП.
  6. Обе стороны приходят в Росреестр или МФЦ на регистрацию перехода права собственности.

После регистрации покупателю выдается выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника. Продавцу переводятся деньги за недвижимость с вычетом суммы аванса или задатка.

и образец

По содержанию преддоговор должен включать в себя все главные условия:

  1. Предмет договора – недвижимость. Указывается название, адрес, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж. Сведения можно узнать на сайте Росреестра.
  2. Цена. Указывается стоимость в цифрах и прописью в рублях.
  3. Порядок расчетов: размер задатка, сумма для перечисления после регистрации. Указывается и способ расчета: наличными, с банковской карты, через ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  4. Срок заключения основного договора (точная дата). Если его не будет, ПДКП будет действовать один год. Если через год основной ДКП не составлен, ПДКП перестает действовать.
  5. Ответственность сторон за уклонение от подписания основного ДКП. Необходимо написать, что продавец или покупатель в таком случае смогут требовать заключения сделки через суд. Можно обозначить и штраф: например, за невыполнение обязательств продавцом в установленные сроки.
  6. Условия расторжения. В каждой ситуации они индивидуальны. Например, если квартира приобретается в ипотеку, но банк не одобряет выбранную недвижимость, можно указать, что ПДКП расторгается без последствий для покупателя. То же самое касается и выдачи разрешения от органа опеки.

Обратите внимание! Информация об участниках сделки указывается в самом начале договора. Понадобятся Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.

Документы

Для оформления ПДКП продавцу понадобится:

  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру: договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, свидетельство о наследство (в зависимости от основания возникновения права собственности).

Справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписка из домовой книги оформляются уже перед оформлением основного договора. По согласованию с покупателем можно представить их заблаговременно, но смысла в этом нет: такие документы действуют не более одного месяца. За это время могут накопиться долги или появиться зарегистрированные люди на продаваемой жилплощади.

Как оплачивать?

Стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются за оформлением ПДКП к юристу или нотариусу. Порядок распределения расходов предварительно согласовывается, желательно указать его в договоре.

Нотариальное удостоверение обойдется в 0,5% от стоимости жилья, если подпись нотариуса обязательна.

Юристы за составление ПДКП берут в среднем 1 000-3 000 руб., но все зависит от «аппетита» конкретной компании.

Нужно ли регистрировать?

Преддоговор регистрации не подлежит, как и основной. Но при оформлении основного ДКП регистрируется переход права собственности в Росреестре. За это покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб.

Риски для покупателя и продавца

Продавец рискует только тем, что в случае отказа покупателя от сделки ему придется обращаться в суд для заключения основного ДКП в принудительном порядке. Если он не захочет этим заниматься, поиск покупателя возобновится, а компенсацию за потраченное время никто не возместит.

У покупателя по преддоговору рисков гораздо больше:

  • Нет гарантии 100%, что основной договор будет заключен. Продавец может в любой момент отказаться от сделки и вернуть аванс.
  • Шанс столкнуться с двойной продажей жилья. Этим промышляют мошенники: оформляют ПДКП с несколькими покупателями, берут задатки и исчезают. Нужно тщательно проверять документы о праве собственности. Желательно самому заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки и отсутствии обременений.
  • Риск потерять задаток. Продавец может отказаться от сделки и не возвращать деньги. Для взыскания придется обращаться в суд.

Обратите внимание! Проверить квартиру на наличие обременений можно через Росреестр, заказав выписку или воспользовавшись электронным сервисом. Там сразу будет указано, что квартира находится в залоге, и с какого момента.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

Стороны могут расторгнуть ПДКП по взаимному согласию, оформив дополнительное соглашение к нему. Если же прошел установленный срок для заключения основного ДКП или он уже оформлен, ПДКП перестает действовать.

Потребовать расторжения можно и при уклонении покупателя или продавца от заключения основного договора. Если виновная сторона не согласна на это, нужно обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Чем отличается аванс от задатка по преддоговору?

Задаток – это денежное обязательство, подтверждающее намерение заключить ДКП в дальнейшем. Если сделка отменяется по вине покупателя, деньги не возвращаются. В случае отмены по вине обеих сторон задаток подлежит возврату. Если сделку отменяет продавец, сумма возвращается покупателю в двойном размере.

Аванс возврату подлежит. Сейчас он вносится в форме обеспечительного платежа по сделкам с недвижимостью. В отличие от задатка, при отмене по вине продавца его размер к возврату не удваивается.

Можно ли расторгнуть преддоговор, если покупатель узнал о незаконной перепланировке, но вовремя выяснить это не удалось?

Да, т.к. это нарушает права покупателя на приобретение недвижимости по устраивающим его условиям, указанным в ПДКП. Если в договоре нет сведений о незаконной перепланировке и покупатель не был предупрежден о ней заблаговременно, сделка расторгается добровольно или через суд.

Правомерно ли условие банка об обязательном заключении преддоговора при ипотеке?

Да, это условие абсолютно законно, т.к. нужно учитывать интересы кредитора: именно он выдает деньги для покупки недвижимости.

Нужно ли составлять расписку о получении продавцом задатка, если эта сумма указана в преддоговоре?

Да, нужно. Условие о задатке в ПДКП означает лишь намерение его передать. Расписка подтверждает факт получения денег.

Можно ли оформить преддоговор для покупки квартиры, если продавцов несколько?

Да. Количество участников сделки значения не имеет, важно лишь указать сведения о каждом из них.

Заключение эксперта

  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры по закону заключать необязательно. Но его наличие повышает вероятность выхода на сделку в дальнейшем.
  2. Преддоговор оформляется в той же форме, что и основной – письменно. Иногда требуется нотариальное удостоверение.
  3. Преддоговор нужен, если квартира покупается в ипотеку или с использованием материнского капитала.
  4. По предварительному договору вносится задаток. При отказе покупателя от сделки деньги не возвращаются.
  5. Преддоговор регистрации не подлежит. Оформляется в нескольких экземплярах, по одному остается у каждого участника сделки.

Источник: https://SocPrav.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Как правильно составить предварительный договор купли продажи

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

ПРИРОДА И ПРАВО

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГ

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/proned/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-i-ego-niuansy-5d1c15d745e5d100aea5e3de

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как правильно составить предварительный договор купли продажи

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и  онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как  документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально  нельзя!!!

На основании Предварительного договора  и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит  позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить  предварительный  договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры  нотариусы не принимают.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Серьёзный вопрос.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет  высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке,  он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать   абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной  договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные  в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию  решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые  прежние  договоренности, становятся недействительными при  подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с  его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными,  документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе,  обеспечивают надежность договоренностей.

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн  Конструктор договоровПосмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование  Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Какие документы нужны для составления договора >>>

Всегда рада разъяснить. Автор

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/01/pdkp-kak-sosnavit/

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Как правильно составить предварительный договор купли продажи

/ Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.