Как продать квартиру и купить другую одновременно

Содержание

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Как продать квартиру и купить другую одновременно

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагаетсяналогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплатыподоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продатьквартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачетпри продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, еслипродать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другиевопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различныесделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определенияналоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанностиплатить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщикили возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачетпри продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажиквартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросынеобходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Сроквладения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности болееустановленного в законе минимального предельного срока владения, то полученныйот продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владенияможет быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретенапродаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемаяквартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договорукупли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартираединственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, еслипродал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владелипроданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственностиболее 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платитьналог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть оттого, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка ипродажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартирырассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия сточки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менееминимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатитьНДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественныйналоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчетналога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартирыпроизводится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, еслипродать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартирыосуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначалаподает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которойрассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартирыподает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (илиполучает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 годуженщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованнуюквартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимоподать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет припокупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупкеквартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купитьквартиру в один год?

Покупка ипродажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщикимеет право

При продаже квартиры

  • На получение имущественногоналогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговомпериоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированныежилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) вуказанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо полученияимущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своихоблагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документальноподтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщинапродала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретеназа 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходыпри покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчинаприобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчинавправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговомпериоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупкенедвижимости?

Если продалквартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвестивзаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленнойквартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартируи сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, неявляется основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продаликвартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременнооформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самымпроизвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажаодной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации правасобственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговомпериоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получениеодновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужноли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будетотрицательным.

Пример

В 2020 годумужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитываетналог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этомже году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продажеквартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартирыв одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложениемпродажи и покупки квартиры в один год.

Нужно липодавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимальногопредельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Выпродали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), вдекларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, атакже имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно лисделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получентолько при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальнаязаработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продажеквартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориямнетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может бытьприменен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупкадругой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственностина другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, тоналогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговыхвычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемогодохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал.

Нужно липлатить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемойквартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить навопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купитьдругую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

  • наличие документов,подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права наимущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки ипродажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/22/prodat-kvartiri-srazu-kupit-druguyu-nalog/

Советы о том, как продать и купить квартиру одновременно

Как продать квартиру и купить другую одновременно

Одновременная продажа и покупка квартиры в наше время заменяет многим популярный, когда-то, обмен жилья. Для опытных риэлторов преимущества одновременного проведения двух этих сделок, абсолютно очевидны. Не нужно годами искать подходящий обмен, где другая сторона согласится с вашими условиями.

Более того, продавая и сразу же покупая квартиру – можно получить ощутимую выгоду на разнице в цене.

Поэтому основными задачами в данной операции можно выделить три пункта: 1) Найти наиболее выгодного покупателя на свою квартиру; 2) Подобрать самую подходящую и недорогую квартиру взамен; 3) Грамотно связать данные варианты предварительными соглашениями о купле-продаже, проверить покупаемую квартиру и провести сделку с использованием денежных взаиморасчетов.

Если конкретно рассмотреть рынок недвижимости Зеленограда, то более половины сделок проходит в качестве одновременной продажи и покупки квартиры, выстраиваясь, порой в цепочки из нескольких звеньев. Подобный вариант сделки с успехом применяется не только при покупке вторичной квартиры, но и при обмене на новостройку. 

Ищем покупателя на свою квартиру

Основным источником продажи квартиры, конечно же, является реклама. Достаточно редким явлением могут быть случаи, когда вашу квартиру уже готов сразу купить некий знакомый или родственник.

Более того, что бы продать квартиру по наиболее выгодной цене и в короткие сроки необходимо определить реальный уровень цен на подобные квартиры и организовать эффективное продвижение недвижимости на многих источниках. По поводу того, как писать тексты, подготавливать фотографии для рекламы и как их размещать, написано не мало.

Ограничимся самыми основными выжимками из этих правил: 1) Текст должен быть легко читаем и не должен утомлять. Поэтому отмечаем самые важные и привлекательные детали, используя ключевые фразы. Текст для рекламы лучше структурировать, т.е.

группировать важную информацию по смыслу: – указываем кратко: что продаем? – где продается? – краткие параметры – в чем преимущество 2) Фотографии должны объективно передавать продаваемый объект. Если вы не планируете продавать мебель вместе с квартирой, не нужно фотографировать специально крупным планом диван или кухонный гарнитур.

По фотографиям должно быть понятно в общих чертах состояние квартиры, объем комнат и другие технические детали которые могут заинтересовать покупателей (окна, состояние пола, межкомнатные двери и др.). Иногда продавцы квартир забывают прикреплять ко всем фотографиям планировку, и напрасно.

Пока покупатель будет искать серию вашего дома в других источниках, что бы посмотреть расположение комнат, он может забыть про вашу рекламу и наткнуться на более интересный вариант другой квартиры в интернете. 3) Размещать нужно на большом количестве интернет сайтов, используя, как наиболее популярные, так и менее известные ресурсы.

 

Важно! Занимаясь самостоятельно продажей квартиры, уделите внимание правильной оценке квартиры. В противном случае выставленный объект по завышенной цене будет долго висеть в рекламе. Так же сильно завышенная цена позволяет профессиональным игрокам рынка понять, что продает новичок, после чего им проще будет через какое-то время сбивать цену на вашу квартиру.

Нашелся тот, кто хочет купить вашу квартиру

В процессе успешной рекламной кампании, обязательно будут звонки, просмотры квартиры и конечно, первые предложения о торге. Нужно признаться, что редко бывают случаи, когда покупатель говорит: «Мне понравилась ваша квартира! Я ее беру без торга!».

Практически всегда встанет вопрос: «Вы торгуетесь или нет?», «Сколько вы можете уступить»?» или «У нас есть такая-то сумма. Вы согласны за нее продать вашу квартиру?». В каждом случае необходимо выстроить свою схему торга и подготовиться заранее.

Логично было бы изначально рассчитывать рекламируемую стоимость квартиры уже с учетом определенной скидки, что бы потом, выдержав паузу, с пониманием уступить в цене. Так же необходимо определить объективный уровень предельной цены и четкие аргументы в невозможности торговаться ниже.

Грамотно проведенные переговоры позволят не только выгодно продать свою квартиру, но и расположить покупателя, благодаря чему сделка пройдет наиболее комфортно и без конфронтаций. Почему речь идет о напряжении покупателя в процессе сделки? Все просто – многим трудно расставаться с деньгами и много опасений.

Поэтому покупатели всегда настроены критично. 
Важно! В случае если покупатель предлагает невыгодные условия или большой торг, то нельзя эмоционально реагировать и спорить.

Главное в такой ситуации понять смысл подобного предложения и спокойно предложить взять тайм аут, так как на данный момент вы не готовы дать ответ на данное предложение. Впоследствии, если покупатель «погорячился», он сам может перезвонить и предложить более выгодное условие. Ведь в случае если ваша квартира ему понравится, он начнет волноваться, что ее купит кто-то другой.

Принимаем предоплату

Самый приятный момент у продавца и покупателя это согласие на проведение сделки. Когда покупатель готов внести предоплату, кажется, что основная тяжесть свалилась с плеч. Тем не менее, впереди еще много работы.

Нужно отметить, что в случае если квартиру продает сам собственник, то для ее бронирования покупатель вряд ли будет использовать аванс. Скорее всего, он предложит задаток. А это две большие разницы, так как в случае принятия задатка, продавец квартиры несет обязательства выйти на сделку в указанные сроки.

В противном случае деньги придется выплатить вдвойне.

Не раз бывали случаи, когда за услугой в агентство недвижимости обращались клиенты, которые самостоятельно продавая квартиру, уже пару раз выплатили штрафы по задатку, но на сделку так и не смогли выйти.

Это происходит потому, что не правильно были рассчитаны сроки поиска, проверки и бронирования новой квартиры. В результате не уложились по времени.

Поэтому, продавая свою квартиру, необходимо убедиться, по каким ценам в реальности можно быстро купить нужную вам квартиру. Часто бывает, что оценивая свою квартиру в интернете, продавец обращает внимание на самые высокие уровни цен аналогичных квартир, но прицениваясь к новому жилью, видит самые низкие цены и считает, что это реальность. На самом деле, в процессе подбора оказывается, что найденные квартиры по низким ценам просто не существуют или, например, имеют подозрительные документы (из-за чего их и продают намного дешевле). 

Важно! На момент принятия задатка, нужно ясно представлять дальнейший ход действий: что именно вы будете покупать, по какой цене и в какие сроки.

Бронируем новую квартиру

Определиться с выбором квартиры в ее физическом понимании, для многих не представляет сложности, так как все знают, что хотят. Но и здесь нужно проявить находчивость. Например, не полениться и прогуляться по этажам, что бы получить некоторую картину о чистоплотности жильцов данного подъезда.

Если вы успешно поговорите у подъезда с бабушками, то так же сможете узнать полезную информацию о жильцах, и если повезет о продавце и его соседях. Полезно будет убедиться в том, что квартиру не заливают сверху. Новый отремонтированный потолок в квартире на фоне старой отделки может быть причиной для размышления. Изучите состояние труб, сантехники.

Важно понимать, что в квартире не было перепланировок. В противном случае при серьезных нарушениях планировки могут возникнуть проблемы, в том числе и с продажей данной квартиры впоследствии.

Юридическая экспертиза занимает одну из главных позиций в сделке с одновременной продажей и покупкой квартиры.

Поэтому для проверки квартиры на наличие обременений, рисков, появления наследников и других подводных камней, лучше всего обращаться к профессионалам, потому, как эта тема очень обширная и требует профильного рассмотрения.

В общих чертах о проверке квартиры так же много написано в интернете. Однако не вся информация является актуальной и точной. Тем более в случае покупки квартиры недопустимы поверхностные знания. Если вы уверены в безопасности приобретения данной квартиры, пора вносить предоплату. В большинстве случаев окажется, что квартира продается через агентство недвижимости. Если вас устраивает цена, то сотрудничество с агентством принесет, скорее всего, пользу, хотя бы потому, что риэлторы заинтересованы в проведении сделки и будет сделано все, что бы сделка прошла без ошибок и наиболее комфортно. Но тут мы так же сталкиваемся с вопросом внесения денег. В договорах с агентством недвижимости указываются так же сроки выходы на сделку, и в случае если вы не успеете подписать договор купли-продажи квартиры в установленные сроки, вам могут не вернуть деньги. И так, с одной стороны у вас ограничены сроки с покупателем вашей квартиры, с другой – с продавцами новой квартиры. Логично было бы понять, что окончание данных соглашений должно совпадать. Другими словами нельзя допустить, что бы договор задатка с покупателем вашей квартиры закончился раньше, чем договор с продавцом или наоборот.

Выход на сделку

Пройдя порой нелегкий путь состыковки звеньев в одной цепи, наступает волнительный момент выхода на сделку. Для проведения сделки так же нужен определенный опыт и знания (к удивлению и здесь есть свои особенности). Основными моментами подобной сделки являются требования: 1) Нужно убедиться в том, что обе квартиры пройдут беспрепятственно регистрацию прав.

Нельзя что бы, например, ваша продаваемая квартира была зарегистрирована на нового собственника, а на вашу будущую квартиру отказали в регистрации права. В этом случае продавец новой квартиры не получит средства и квартира останется у него, а вы будете находиться в подвешенном состоянии: без денег и без квартиры.

2) Внимательно должен быть изучен не только свой договор купли-продажи на покупаемую квартиру, но и все договора купли-продажи участвующие в цепочке, так как из-за ошибок может быть нарушена синхронная регистрация прав всех квартир. 3) Грамотное составление условий взаиморасчетов. Ошибки в данной процедуре могут привести к расторжению договора по причине не оплаты.

Проводя сделку, необходимо в целом быть внимательным ко всему, начиная подписывать любой документ, заканчивая пересчетом и проверкой денежных средств.

Завершение сделки

После проведения альтернативной сделки (именно так называется сделка с одновременной продажей и покупкой квартиры), остается ряд технических действий.

Необходимо сдать документы по всем квартирам на регистрацию, через определенное время обратно их получить, проверить купленную квартиру на отсутствие долгов по коммунальным платежам и подписать акт передачи с покупателем вашей бывшей квартиры и продавцом новой квартиры.

В данной статье в общих чертах описано, как продать и купить квартиру одновременно.

Так же хочу порекомендовать, перед проведением подобной работы получить консультацию у специалиста по недвижимости, так как это даст некоторые преимущества. В большинстве случаев успешная компания сможет предложить наиболее выгодный, не затратный и безопасный способ проведения альтернативной сделки. При подборе покупателя на вашу квартиру в этом случае будет использоваться качественная реклама за счет фирмы. Так же будет организовано принятие и внесение предоплаты совершенно без рисков для вас. Всю ответственность за сохранность сделки в указанные сроки будет нести агентство недвижимости. Основным преимуществом является наиболее тщательная юридическая экспертиза покупаемой квартиры и грамотное проведение сделки.


Читайте так же:

Что такое предварительная проверка квартиры?
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?
Консультация риэлтора по одновременной продаже и покупке квартиры

Источник: https://xn----7sbabgjifasivu3apxbj0a.xn--p1ai/news/sdelki-s-nedvizhimostyu/812/

Купи-продай: что такое альтернативная сделка

Как продать квартиру и купить другую одновременно

Как одновременно продать квартиру и купить другую за один день

На вторичном рынке недвижимости сегодня распространены альтернативные сделки. Это продажа однойквартирыи покупка другой, обмен с доплатой, расселение коммуналок и прочее.N1.RU разбирался,как «поменять» такое жильё максимально быстро и безопасно и получить налоговый вычет при этом.

Что такое альтернативная сделка

Многие собственники продают своё жильё, одновременно подыскивая вариант для покупки — например, чтобы переехать в более просторную квартиру. При этом подписание договоров купли-продажи и государственная регистрация новой жилплощади могут происходить в один и тот же день.

«Альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого. Фактически это тот же обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи: одна квартира продаётся, а в этот же момент приобретается другое жильё», — объясняет руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Евгения Снаткина.

Чистый обмен недвижимости сегодня встречается редко. Чаще всего меняются квартирами без доплат члены семьи либо близкие друзья, которые хорошо знают недвижимость друг друга.

«Существует договор обмена и договор мены. Обмен — это понятие, которое относится только к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Если люди фактически меняются квартирами, это называется договор мены (он предполагает сделки с жильём, которое находится в собственности).

Мена может быть с доплатой или без доплаты», — рассказывает юрист по вопросам недвижимости Илья Лубеников.

Все участники альтернативной сделки зависят друг от друга, ведь если с продажей одной квартиры возникнут сложности, приобретение нового жилья также затянется. Количество объектов, участвующих в альтернативной цепочке, не ограничено, но на практике их число редко превышает четыре.

Как заключить альтернативную сделку

Порядок действий при проведении альтернативной сделки отличается от алгоритма традиционной сделки:

1. В первую очередь необходимо найти покупателя своей квартиры. Деньги от продажи этой недвижимости — основа для приобретения альтернативного жилья. Потенциальный покупатель оставляет задаток, и заключается авансовый договор (обычно со сроком около месяца).

2. Получив аванс за свою недвижимость, можно начать поиск нового жилья. Но если вы планируете обратиться за помощью риелтора, помните: их отношение к заблаговременному поиску бывает неоднозначным. Для одних это пустая трата времени, другие готовы к продолжительной работе с клиентами.

3. Когда новая квартира найдена, необходимо оставить за неё аванс. В контракте нужно прописать, при каких ситуациях собственник должен вернуть деньги покупателю.

Например, если права продавца ограничены правами детей или, например, лиц с инвалидностью.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, выписать возможно только с согласия органа опеки и попечительства.

4. После этого начинается процесс купли-продажи. На этом этапе проверяется юридическая чистота объектов, готовится пакет документов на обе квартиры, а также составляются договоры.

Когда вся «бумажная» работа будет завершена, необходимо договориться о месте и времени сделки и способе передачи денег.

Помимо этого, нужно согласовать, кто из участников сделки будет ответственным за регистрацию договоров купли-продажи.

5. Один из самых безопасных способов передачи денег при покупке недвижимости — использование банковской ячейки. Покупатель первой квартиры вносит средства в депозитарную ячейку, а получает их уже продавец второго объекта.

6. Затем участники сделки подписывают договоры купли-продажи и отдают документы на регистрацию.

7. Доступ к ячейкам продавцы получают только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.

8. Срок передачи жилья от продавца к покупателю составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от частных договорённостей. На этом этапе необходимо составить акт приёма-передачи жилплощади.

«При альтернативной сделке дополнительных рисков не может быть, всё так же, как и при стандартном процессе купли-продажи. Главное — тщательно проверить юридическую чистоту квартир. Также можно заключить сделку с лицом, у которого имеется договор ДДУ. В этом случае вы фактически поменяете «вторичку» на новостройку», — поясняет Илья Лубеников.

Как получить налоговый вычет

Многие думают, что альтернативная сделка позволяет не уплачивать налог с покупки новой квартиры, но это не так. С юридической точки зрения, этапы сделки между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры вы должны заплатить 13 % от суммы подоходного налога. При этом вы имеете право на получение налогового вычета.

«Если человек продаёт недвижимость и покупает альтернативный вариант в одном налоговом периоде (в течение одного года), то налоговая может предоставить ему возможность воспользоваться взаимозачётом, если ранее он не получал вычет при приобретении жилья. При проведении взаимозачётов, в зависимости от стоимости проданного и купленного жилья, можно полностью освободиться от уплаты налога», — объясняет Евгения Снаткина.

Альтернативные сделки являются одним из способов купли-продажи недвижимости, у которого есть свои особенности и риски. Стоит быть осторожным и учитывать все нюансы при одновременной продаже и покупке жилья.

Полина Квасенко
N1.RU, depositphotos.co

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/kupiprodai-chto-takoe-alternativnaia-sdelka-5bea7eeef84fbf00a7be2a9d

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Как продать квартиру и купить другую одновременно

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка». 

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости. 

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток. 

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи. 

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки. 

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае – это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость.

Во втором случае – это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот.

При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты. 

Есть и сложные виды альтернативной сделки – это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной. 

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье.

Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости.

Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.  

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату.

Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов.

В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Источник: https://www.uraladvokat.ru/kollegiya-advokatov/stati-i-kommentarii-advokatov/kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-odnovremenno.html

Одновременная продажа и покупка квартиры, кто проходил?

Как продать квартиру и купить другую одновременно

55 ответов

Последний — 02 марта 2020, 19:40 Перейти

Гость

берет 100тыс. и все.

Анжелика

Продавать без агента не стремно, а вот покупать я бы не стала. Столько подводных камней и мошенников в этой сфере. Купить не всегда получается быстро. У меня 3 сделки сорвалось (по вине продавца), и только на четвертый раз купили!

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Гостья

Вам нужна РАСШИРЕННАЯ выписка (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию). Выписку вам не дадут – только собственнику, по его заявлению. Это задержит вас на 3-5 дней. Дальше, вам нужно будет получить от продавца(ов) справки о том, что они не состоят на учете у нарколога и психиатра.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?

Гость

еще был пробел в законе о приватизации где-то в 96 или 98 года. Знакомая риэлтор просто не берется за такие квартиры.

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Непридуманные истории

Анжелика

…Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?
…И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Гость

а можно вопрос в сторону, а если продать квартиру, купленную до брака и в один день купить новую (в браке) – это совместное имущество? Брачный договор защитит? (там написано, что все, что на мои деньги – мои)

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Анжелика

Это когда можно было выписывать “вникуда” зеков?

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Гость

если прописаны-никакой мороки, мы выписали ребенка и все, опека вообще ни при чем. Другое дело, когда у ребенка доля выделена.

Новые темы

Гостья

Вот поэтому и не люблю я старую вторичку, даже если дом супер и место супер…. Максимум, что можно проверить – 1-2-е сделки купли-продажи, и то после 2000-х. А если копать вглубь, можно запутаться в продажах, приватизациях, выписках, прописках, обменах, наследованиях по завещанию и наследованию по крови, родственных прописках…..

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Анжелика

А еще на заре приватизации можно было выписывать зеков в момент приватизации квартиры. Потом закон допилили и впоследствии зеки стали сохранять право проживания.Я однажды чуть не купила квартиру с выписанным вникуда зеком.

Анжелика

Я почти год искала свою квартиру, чтобы в истории было все чисто и ясно: приватизация + продажа или дарственная. Наследства всякие и длинные цепочки, когда квартира много много раз переходила из рук в руки, мы даже не рассматривали.

Анжелика

39, у вас уже не было никакого обременения, поскольку человека тоже уже не было в живых. А нам пытались втюхать квартиру с живым зеком, которому еще лет 12 сидеть за убийство, но он при этом пытался из тюрьмы судиться по доверенности за эту квартиру (один суд проиграл, правда).А если его выпустят по амнистии, он же прямиком пойдет к себе домой.

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

Не прописаны,а если собственники.С пропиской нет проблем. Прописал-выписал.Опека не нужна.

Гость

Мы с агентом так делали. С агентом намного проще, хоть и подороже, но сберегли себе кучу нервов и времени.Мы сначала свою на продажу выставили. Как покупатель нашёлся, так сразу стали себе новую квартиру подыскивать. Купить намного проще, чем продать. Мы 8 месяцев свою квартиру продавали. Вряд ли бы нас стал кто-то ждать.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?У нас был случай, что дали аванс, а потом стали проверять квартиру (платили юристам, а те через ментов запрашивали данные), и выплыло, что в квартире зек был прописан.

Хорошо, что хоть аванс нам вернули, но на юристов кучу денег потратили.И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4604337/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.