Коммерческое здание это

Содержание

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческое здание это

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости.

С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  • лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  • учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
  • культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  • специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  • Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты – офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

    Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг.

    , то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг.

    объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

    На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

    Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

    Офисные помещения

    До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

    Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

    Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

    Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

    Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

    Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

    Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

    При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

    Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

    Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

    Новая система стандартов

    В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

    Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

  • наличие центральной системы управления зданием;
  • возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
  • современные системы пожарной безопасности;
  • высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
  • два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
  • высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
  • планировка этажа открытая;
  • шаг колонн не менее шести метров.
  • Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

    Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

    Торговая недвижимость

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

  • величина торговых площадей;
  • зона охвата торгового центра;
  • состав арендаторов;
  • специфика продаваемых товаров.
  • Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж – проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

  • целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
  • тип торгового центра;
  • состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).
  • Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

  • микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
  • окружной торговый центр (Community Shoping Center);
  • региональный центр (Regional Center);
  • суперрегиональный центр (Super Regional Center).
  • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

    В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин.

    Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

    Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

    Окружной торговый центр – промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

    Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

    Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

    Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров.

    Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг.

    Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    Подтипы торговых центров

    Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.

    То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра.

    Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Производственно-складские помещения

    Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

    Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).

    В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

    Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

    В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

  • близость основных транспортных артерий;
  • возможность адаптации под любые виды товара;
  • высокая скорость оборота;
  • гарантия сохранности грузов.
  • Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

    В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

    К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

    Класс «D» – это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

    Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

    Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д.

    Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера.

    Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/klassifikatsiya-obektov-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Ликбез по коммерческой недвижимости — словарь основных терминов

    Коммерческое здание это

    Мы подготовили эту информацию для тех, кто только еще постигает азы рынка недвижимости. Многие слова из приведенного списка, безусловно, вам знакомы агент, собственник, инвестор…Но точно ли вы знаете все варианты их трактовки? А слышали ли вы о «девелоперах», «коворкинге», Shell&Core? Нет? Тогда, надеемся, наш маленький словарик сослужит вам большую службу.

     Агент

    Лицо, которое действует в интересах клиента в следующих целях: покупки, продажи или аренды недвижимого имущества. Агент собирает информацию об объекте, ее владельцах/потенциальных покупателях, помогает в подготовке документов для заключения договора. Он может быть сотрудником риэлторского агентства или работать самостоятельно. Агентов по недвижимости также называют риэлторами и маклерами.

    Агентство недвижимости (Риэлторское агентство)

    Компания, выступающая как посредник. Она решает вопросы по поиску/покупке/продаже/аренде недвижимости и ведет сделки от начала и до конца. Оплата услуг агентства осуществляется согласно заключенному контракту. Спорные же ситуации решаются в арбитражном или третейском суде.

    Арендатор

    Лицо (одна из сторон договора), которое получает право на временное владение имуществом за согласованную плату.

    Арендные каникулы

    Время, отведенное на отделку здания (помещения), за которое со съемщика не берется плата. Типовой срок — от 1 до 3 месяцев. Для элитных объектов (например, офисов класса А) период может длиться до 6 месяцев.

    Арендодатель

    Владелец (юридическое/физическое лицо) имущества, сдаваемого в аренду.

    Арендуемая собственность

    Имущество, которое на определенный срок за договоренную с собственником плату, снимает физическое/юридическое лицо.

    Арендная ставка

    Указанный в договоре платеж, выплачиваемый за недвижимость, взятую во временное пользование. Чаще всего в арендную ставку входят: средства на компенсацию ремонта, процент от прибыли съемщика, имущественный налог, затраты на техобслуживание здания (помещения), страховка. По договоренности с владельцем ставка также может включать: коммунальные услуги, оплату парковки и т.д.

    Бизнес-парк

    Офисный «городок» — комплекс зданий, расположенный на одной территории, недалеко от транспортных магистралей. Имеет собственную инфраструктуру: кафетерии, автостоянки, магазины и т.д. Элитные бизнес-парки предлагают сотрудникам офисов расширенный комплекс услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, языковые центры и т.д. Арендаторам(и) может выступать одна организация или несколько компаний.

    Бизнес-центр

    Многоэтажное здание (или комплекс), включающее офисные помещения, столовые, конференц-залы. На прилегающей территории находится парковка, иногда — и заправочные станции, магазины и др. Подразделяется на несколько классов комфортабельности: А-С (в зависимости от года постройки, удобства расположения от транспортных развязок, качества инженерных коммуникаций, уровня оснащенности помещений).

    Виндикационный иск

    Иск, который подает собственник о возврате своего имущества, незаконно присвоенного другим лицом. Под последним понимается не только мошенник, но и добросовестный ответчик (т.е тот, кто не знал о незаконности сделки). Решение о возврате или невозврате имущества в таком случае принимается судом в индивидуальном порядке.

    Девелопмент

    Эксклюзивный термин из области недвижимости. Это деятельность, связанная с постройкой здания или его реконструкцией для получения прибыли. В широком смысле девелопер — человек (компания), выполняющий несколько важных задач.

    Он проектирует объект, находит участок под строительство, оформляет документы, договаривается с подрядчиками, выходит на брокеров. Иными словами, он берет на себя все риски. Девелопер может вкладывать в проект собственные деньги или привлекать инвестора.

    Договор купли-продажи

    Договор, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости. Заключается в письменной форме обеими сторонами.

    Доходность недвижимости

    Соотношение дохода от продажи/использования объекта, и средств (инвестиций), вложенных в него.

    Здание

    Архитектурное сооружение различного назначения. Как объект коммерческой недвижимости оно используется для ведения деловой активности (офисы), размещения производства (заводы, фабрики), хранения материальных ценностей (склады) и т.д.

    Износ объекта недвижимости

    Моральное и физическое устаревание здания/помещения, в результате чего понижается его рыночная стоимость.

    Инвестор

    Физическое/юридическое лицо, вкладывающее собственные или заемные деньги в проект (например, строительство здания). Инвестор бывает:

    – стратегическим — имеет крупный пакет акций; заинтересован в полном или частичном контроле над компанией, 

    – портфельным — заинтересован в приросте капитала в ближайшем периоде, скупает акции только для получения быстрого дохода.

    Интеллектуальное здание

    Комплекс зданий или отдельный объект, построенный по новейшим технологиям. Последние позволяют управлять зданием как единой системой (интегрированные инженерные коммуникации, самонастраивающийся климат-контроль и т.д). В России чаще используется термин «умный дом».
     

    Коворкинг

    Коллективный офис. Здесь любой желающий на нужное ему время может арендовать рабочее место: стол, стул, компьютер. Это может быть один человек (фрилансер, частный предприниматель и т.д) или целая группа (например, команда коллег).

    Таким образом, в едином пространстве (помещении) работают люди (или коллективы), не связанные общей бизнес-целью с другими посетителями коворкинга. В крупных офисах гостям предлагаются дополнительные услуги: аренда переговорной, столовые, фитнес-зал, занятия по йоге и т.д.

    Первый коворкинг-центр появился в США в начале 2000-х годов. Сегодня их в мире насчитывается свыше 8000. В России они есть практически во всех мегаполисах.

    Классы офисной недвижимости

    Офисы подразделяются на три основных класса:

    А — элитные помещения с авторскими дизайнами и высоким уровнем технического оснащения. Находятся в новых бизнес-комплексах, расположенных в самых престижных районах города. К услугам арендаторов: столовые, конференц-залы с мультимедийным оборудованием, наземный и подземный паркинг.

    В — комфортабельные офисы, хоть и уступающие по уровню оснащенности офисам типа А. Расположены в БЦ, построенных более 7 лет назад, или отреставрированных особняках. В зданиях есть столовые, переговорные, на территории работает наземная парковка.

    С — офисы, расположенные в зданиях, принадлежащих (или принадлежавших) НИИ и аналогичным учреждениям. Основному строению и помещениям требуется капитальный ремонт. Но в целом они подходят для организации деловой активности. Здесь функционируют горячее и холодное водоснабжение, отопление, локальные кондиционеры. Как правило, есть столовые для сотрудников офисов.

    Ликвидность недвижимости

    Превращение объекта в деньги на максимально выгодных условиях. Иначе, это возможность прибыльно продать объект в кратчайшие сроки.

    Нежилое помещение

    Объект недвижимости, предназначенный для использования в производственных, торговых, служебных, культурно-развлекательных и других целях, за исключением постоянного проживания.

    Оценка объекта недвижимости

    Осуществляетсяспециалистом — оценщиком. Он проводит анализ физического/морального состояния здания (помещения) и определяет его реальную рыночную стоимость.

    Операции с коммерческой недвижимостью

    По российскому законодательству с коммерческой недвижимостью можно производить следующие операции:

    – купля,

    – продажа,

    – расторжение договора купли-продажи

    – сдача в аренду,

    – передача в уставной капитал хозяйственных товариществ,

    – кредитование под залог.

    Паспорт здания

    Документ, указывающий особенности конструкции здания, его техническое оснащение, внутреннюю планировку и т.д.

    Помещение

    Часть объекта недвижимого имущества (здания), использующегося под определенные цели: организацию рабочего процесса, проведения культурно-развлекательных мероприятий, хранения товаров и т.д.

    Рейдерство

    Процесс захвата объекта недвижимости (предприятия и т.д). Рейдерство условно делится на три типа: «черное» и «серое» (с нарушением уголовного кодекса и гражданско-правовых норм) и «белое» (на законных основаниях). Однако международные эксперты в области права и «белое» рейдерство считают незаконным.

    В большинстве случаев оно основано на корпоративном шантаже (гринмейле). Некая компания (лицо) продает свой пакет акций (в нашем случае — свою часть объекта недвижимости) основному владельцу по цене, превышающей рыночную стоимость.

    При отказе от сделки собственнику угрожают финансовыми проблемами, но в рамках закона.

    Риэлтор (см. «агент»)

    Собственник

    Владелец имущества, который может им пользоваться/ распоряжаться, а также передавать свои права третьей стороне (полностью или частично).

    Цена фактической сделки

    Цена купли-продажи объекта, зафиксированная сторонами в договоре. 

    Shell&Core

    Офисное помещение «под отделку». Как правило, в таком состоянии оно еще не пригодно для использования. В помещении уложена бетонная стяжка, вставлены стеклопакеты, установлены инженерные коммуникации. При этом eмy требуется косметический ремонт.

    Чаще всего на период отделки съемщику предоставляются арендные каникулы — в это время он не платит за помещение. Но бывают и другие случаи. Например, когда собственник не предоставляет каникул на время ремонта, но компенсирует арендатору затраты за неудобства.

    Или он же делает отделку за свой счет и включает расходы в арендную плату.

    Источник: https://www.akula.com/journal/novosti/likbez-po-kommercheskoy-nedvizhimosti-slovar-osnovnyh-terminov_8750.html

    Коммерческая недвижимость: определение, виды их характеристики, торговые, офисные, индустриальные помещения

    Коммерческое здание это

    Коммерческая недвижимость — это объекты, которые используются или планируются использоваться для получения какой-либо выгоды.

    Недвижимость коммерческого назначения может представлять собой здания, сооружения или земельные участки.

    Извлечением прибыли можно назвать любую операцию, которая происходит с данным недвижимым объектом, будь то его передача в аренду или прямое получение прибыли при эксплуатации коммерческой недвижимости.

    Коммерческую недвижимость можно разделить на несколько групп эксплуатационных намерений.

    Стоит отметить, что этот вид недвижимости является не приспособленным для жилья практически во всех случаях, но имеет и небольшие исключения из этого правила, если речь идёт о группе апартаментов.

    Далее в этой статье пойдёт речь о группах недвижимых коммерческих объектов, их прямого предназначения для получения прибыли и об их классификациях.

    Классификация групп коммерческой недвижимости

    Для того чтобы понять что такое коммерческая недвижимость, для начала следует её классифицировать. В целом классифицировать недвижимость, которая способна приносить прибыль, можно, разделив её на следующие группы:

    • офисная;
    • складская;
    • торговая;
    • апартаменты;
    • свободного назначения;
    • социальная.

    Офисная группа коммерческой недвижимости

    Офисные недвижимые сооружения за последние годы стали очень популярными для заработка на рынке недвижимости. Связанно это с заметным увеличением различных компаний и организаций, которым для выполнения своих функций требуются рабочие помещения.

    Офисные комплексы способны приносить большую прибыль собственнику.

    Офисные помещения делятся на классы и подклассы, в которых отображаются характеристики здания, включающие в себя технические составляющие объекта, внешний вид, внутреннее благоустройство, транспортную и пешеходную развязку.

    Определение складской группы коммерческой недвижимости

    За последние пять лет динамика востребованности в складских помещениях демонстрирует высокие показатели.

    Обуславливается этот факт так же, как и в случае с офисными помещениями тем, что на отечественном рынке возросло количество организаций и предприятий, которым для выполнений своих основных функций требуются склады для хранения и размещения товара или оборудования.

    Склады, а также их можно назвать индустриальными помещениями, могут представлять собой как габаритные пустые помещения для размещения и хранения товара или оборудования или же уже обустроенные специальными оборудованиями в виде полок, стеллажей, ниш.

    Складская логистика представляет собой великолепный стремительный и продуктивный заработок для собственника или же арендатора комплекса сладов, так как последующая сдача в аренду склада подразумевает под собой длительные финансовые отношения с организациями или компаниями, которые при аренде склада решают свою первостепенную задачу для собственного существования на рынке.

    Торговая коммерческая недвижимость

    Коммерческая недвижимость в виде торговых объектов представляет собой одну из основных разновидностей коммерческого сегмента.

    Главное функциональное качество, которым преобладает эта группа недвижимости – предоставление места для осуществления розничной торговли или для реализации товара по мелкому опту и предоставлению определённых услуг.

    Эта группа также популярна на сегодняшний день тем, что существует огромное количество предпринимателей различного уровня, которые стремятся донести до конечного потребителя свои товары или услуги.

    Единственный недостаток этой группы заключается в том, что при выборе места торгового предназначения следует обладать аналитическими знаниями и изучить рынок потребителей, для того чтобы этот торговый объект пользовался спросом. Важно отметить, что высокодоходными с лёгкостью можно назвать такие торговые объекты, как торговый рынок или, уже достигшие большой популярности в наших широтах, торговые центры.

    Апартаменты

    Особую роль занимает эта группа недвижимости в коммерческой среде, так как является исключением из правила, что некоммерческая недвижимость является неприспособленной для жилья.

    К апартаментам можно отнести как отдельные помещения, которые могут сдаваться на определённый промежуток времени, так и многоквартирные дома, приспособленные для проживания большого количества людей. В этом случае есть и ещё одно правило, которое можно отобразить на продаже квартир в доме.

    К примеру, если не все квартиры в коммерческой недвижимости проданы или дом не сдан в эксплуатацию, то объект считается коммерческим. После того, как все квартиры реализуются, объект становится в жилищный фонд.

    Главные отличия жилой коммерческой недвижимости от нежилой недвижимости заключается в том, что пока объект получения прибыли не выполнил свои главные функции, к примеру, в коммерческой недвижимости проданы не все жилые квартиры, то этот объект считается нежилой недвижимостью.

    Коммерческая недвижимость свободного назначения

    К этой группе можно отнести помещения, которые способны воплотить в жизнь и удовлетворить любое пожелание постоянного собственника или арендатора. На месте коммерческого нежилого объекта могут располагаться рестораны, кафетерии, спортивные клубы, заведения развлекательного характера, заведения индустрии красоты и т. п.

    Коммерческая недвижимость социального назначения

    К этой группе можно отнести расположение на площадках коммерческих сооружений таких социальных объектов, как учреждения медицинского и образовательного назначения, администрации городов, объекты транспортной инфраструктуры, такие как автостанции, аэропорты и вокзалы.

    Формирование стоимости объекта коммерческой недвижимости

    Важно, что при сдаче объекта в аренду или его продажа заинтересованному лицу, цена за квадратуру может превышать стоимость равной квадратуры в жилищном фонде, который находится рядом с объектом коммерческого назначения.

    Обусловлено это тем, что помимо основной цены за стоимость объекта, в неё включён самый важный момент – это получение прибыли с данной недвижимости. Но также, на цену могут повлиять локация, внешний вид, внутренняя отделка и переходный трафик.

    Дополнительными включениями в стоимость могут быть состояние входа в здание, так как для арендатора или покупателя этот момент будет важным, если его главной задачей является привлечение и обслуживание потенциальных покупателей товаров или услуг.

    На что нужно обратить внимание при покупке или аренде недвижимого сооружения:

    1. Местонахождение объекта. Этот фактор является залогом окупаемости предприятия.
    2. Пешеходный и автотранспортный трафик, к которому может относиться и количество подъездных путей, наличие качества прилегающих дорог, автобусных остановок.
    3. Антураж здания и помещений. Внешний вид недвижимости влияет на привлечение требуемой аудитории покупателей товаров или услуг.
    4. Важно выбирать правильную планировку, требуемую для качественного предоставления услуг или выполнения основных функциональных задач предприятия.

    Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом.

    Паспорт не нужен. Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

    Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

    Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/opredelenie-obektov-kommercheskoj-klassifikatsiya.html

    Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

    Коммерческое здание это

    Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

    Понятие и объекты коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

    • торговые центры и магазины;
    • гаражи, автомойки и автосалоны;
    • рестораны и кафе;
    • гостиницы и хостелы;
    • бизнес центры и офисы и проч.

    К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

    Отличия коммерческой недвижимости от жилой

    Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

    • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
    • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

    Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

    • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
    • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

    Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

    5 групп коммерческой недвижимости

    Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

    Тип КНПрименение КН
    Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
    ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
    ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
    ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
    СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

    Стоимость

    Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

    • площади;
    • места расположения;
    • состояния помещения;
    • окружающей инфраструктуры.

    Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

    При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

    Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

    Налогообложение

    Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

    • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

    Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

    • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
    • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
    • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

    При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

    • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
    • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

    В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

    Экспертиза коммерческой недвижимости

    Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

    • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
    • осуществление приватизации;
    • разрешение спорных моментов;
    • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
    • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
    • оптимизация налогообложения;
    • перераспределение долей между собственниками и проч.

    Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

    Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

    • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
    • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
    • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

    Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы.

    Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

    : Рынок коммерческой недвижимости

    Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

    Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

    Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.