Механизм налогообложения недвижимости

Содержание

Часть III. Налог на недвижимость: основные понятия

Механизм налогообложения недвижимости

Как мы писали ранее, налог на недвижимость состоит из двух однотипных налогов:
–       налога на имущество организаций (Глава 30 НК РФ);
–       налога на имущество физических лиц (Глава 31 НК РФ).

Под однотипностью имеется в виду налогообложение экономически однотипного недвижимого имущества юридических или физических лиц.

Но следует помнить, что налог на имущество организаций региональный, то есть регулируется на федеральном и региональном уровнях, а налог на имущество физических лиц местный, то есть регулируется на федеральном и местном (муниципальном) уровне. Для полного понимания налога на недвижимость рассмотрим детальнее его основные элементы.

Кто же должен платить налог на недвижимость? Плательщиками налога являются юридические и физические лица, обладающие соответствующим недвижимым имуществом.
Так, согласно определению организации (ст. 11 НК РФ) и субъектов налога на имущество организаций (ст.

373 НК РФ) обязанность по уплате налога вменена:-       российским юридическим лицам;-       иностранным организациям с постоянным представительством в Российской Федерации;-       иностранным организациям с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации (в случае отсутствия постоянного представительства).

Если у организации нет надлежащего объекта налогообложения согласно статье 374 НК РФ, например, если на балансе числятся только движимые вещи, то она не обязана платить налог на имущество организаций.

 

С налогом на имущество физических лиц, соответственно, все проще. Этот налог платят все физические лица независимо от гражданства, если они имеют в собственности недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения согласно статье 401 НК РФ.

Казалось бы, все очевидно: само словосочетание «налог на недвижимость» говорит о том, что данным налогом облагается только недвижимое имущество. Однако такая ситуация была не всегда.

Продолжительное время налог на имущество организаций распространялся как на недвижимое, так и на движимое имущество, в то время как налог на имущество физических лиц – только на недвижимость. Подобный разрыв в двух типовых налогах не один раз критиковали специалисты.

В результате налог на имущество организаций в части движимого имущества был отменен с 1 января 2019 года Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», что привело к сокращению поступлений в региональные бюджеты.

Фактически он стал налогом на недвижимость организаций, так как объектом налогообложения осталось только недвижимое имущество, а именно:

–       недвижимое имущество, которое числится на балансе организации, как основные средства, и облагается налогом по балансовой (среднегодовой) стоимости;-     недвижимое имущество, которое находится в собственности, хозяйственном ведении организации или получено по концессионному соглашению и облагается налогом по кадастровой стоимости.

Объекты по налогу на имущество физических лиц в законе определены более конкретно, и к ним относятся:
–       жилой дом, в том числе на земельном участке ЛПХ и ИЖС;

–       квартира, комната;-       гараж, машино-место;-       единый недвижимый комплекс;-       объект незавершенного строительства;

–       иные здания, строения, сооружения и помещения. 

Как бы ни было очевидно, что налогом на недвижимость облагается только недвижимое имущество, на практике часто возникают вопросы, является ли тот или иной объект недвижимостью, какими нормами руководствоваться при разграничении движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения. Без бутылки… глубокого погружения в законодательство и судебную практику не разобраться, поэтому подробнее этот аспект будет рассмотрен позже в отдельной статье.

Налогом на имущество физических лиц, в свою очередь, не облагается общее имущество многоквартирного дома. Тому также есть объяснение: администрировать налогообложение такого имущества очень сложно.

Площадь, количество комнат и собственников конкретной квартиры рассчитать не представляет труда – все данные есть в Едином государственном реестре недвижимости.

Но вот тех же данных об общем имуществе в многоквартирном доме нет, поэтому было просто решено исключить это имущество из налогооблагаемого.

Налогооблагаемая база, то есть стоимостная оценка объекта налогообложения, определяется двумя способами: по среднегодовой (балансовой) стоимости или кадастровой стоимости.

Среднегодовая (балансовая) стоимость

 – стоимость имущества, отраженная в бухгалтерском учете, которая берет в расчет первоначальную стоимость объекта (на основании индивидуальных затрат) и ежегодный износ.
Кадастровая стоимость – стоимость недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки, которая наиболее близка к рыночной.

Статья 375

НК РФ закрепляет, что налоговой базой по налогу на имущество организаций является среднегодовая стоимость объекта. Но во-первых, далеко не всегда, а во-вторых, через несколько лет этот способ определения налоговой базы станет историей.

В некоторых случаях сейчас, а вскоре – в любом случае, используется кадастровая стоимость в соответствии со статьей 378.2 НК РФ. Так, организации должны платить налог на имущество по кадастровой стоимости:

  • Найти соответствующий Перечень, который действует в конкретном субъекте Российской Федерации, Вы можете с помощью реестра региональных перечней – мы специально для Вас его подготовили.

    • с жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также садовых домов и строений на земельных участках ЛПХ и ИЖС.

    Кроме того, когда иностранная организация не осуществляет свою деятельность через постоянное представительство или просто не использует объекты недвижимости, она также уплачивает налог по кадастровой стоимости.

    В отношении налога на имущество физических лиц налогооблагаемая база всегда определяется как кадастровая стоимость объекта.

    Ранее использовалась инвентаризационная стоимость, которую определяло Бюро технической инвентаризации (БТИ) с учетом первоначальной стоимости (на основании общих затрат) и износа объекта недвижимости.

    В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 04.10.

    2014 № 284-ФЗ инвентаризационная стоимость не применяется с 1 января 2020 года. Если до этого срока регион не перешел на порядок определения налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости, то используется инвентаризационная стоимость объекта по данным на 1 марта 2013 года.

    Отметим, что налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости имеет свои нюансы (особенности), о которых подробнее мы расскажем в отдельной статье.

    Налоговые ставки

    Согласно статье 380 НК РФ региональные ставки налога на имущество организаций не могут превышать 2,2 %, а для объектов недвижимости, облагаемых налогом по кадастровой стоимости – 2 %.

    Ставки налога могут дифференцироваться в зависимости от категории налогоплательщика и объекта налогообложения.

    Например, в Пермском крае действуют дифференцированные ставки 0,6-1,1 % на объекты, используемые в строительстве, рыболовстве, сельском хозяйстве[1]. На федеральном уровне для объектов газодобычи, добычи полезных ископаемых и некоторых других объектов, перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 22.11.

    2017 № 2595-р, ставка налога определена на уровне 0 %. Это некое скрытое исключение объектов из перечня налогооблагаемых: они как бы налогом облагаются, но по ставке «0%».Ставки налога на имущество физических лиц зависят от вида и стоимости объекта.

    Так, в отношении жилого дома, квартиры, комнаты, гаража, машино-места ставка не может превышать 0,1 %, в отношении иного имущества – 0,5 %, но, если оно дороже 300 млн – 2 %.
    При этом нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), базовые ставки могут быть уменьшены до нуля либо увеличены, но не более чем в три раза.

    Для более удобного способа получения информации о ставках по субъектам Российской Федерации мы подготовили для Вас специальный реестр или можете получить справочную информацию о ставках налога на сайте ФНС России.

    Налоговые льготы

    Налоговые льготы в виде освобождения от уплаты налога или уменьшения размера бывают федеральные и региональные.
    На федеральном уровне закреплен довольно большой перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога на имущество организаций. Согласно статье 381 НК РФ он включает в себя:

    • общественные организации инвалидов[2]
    • коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;
    • инновационные научно-технические центры;
    • управляющие компании, участники экономических зон;
    • некоторые фармацевтические компании и другие организации.

    В данном случае налоговая льгота распространяется преимущественно только на то недвижимое имущество, что используется организацией по целевому назначению. На региональном уровне устанавливаются дополнительные налоговые льготы, которые действует только на территории конкретного субъекта Российской Федерации.

    Например, благодаря подобной налоговой льготе в Москве налог на имущество не платят жилищно-строительные кооперативы, религиозные организации[3], в Красноярском крае – спортивные и медицинские организации по территориальным программам[4], а в Челябинской области для организаций, которые осуществляют благотворительную деятельность, возможно уменьшить сумму налога до 50 %[5].Льготы по налогу на имущество физических лиц подразделяются на федеральные и местные.

    Перечень лиц, которые освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, содержится в статье 407 НК РФ (федеральная льгота) и включает в себя такие категории граждан как:     

    • Герои СССР и Герои Российской Федерации;
    • пенсионеры;
    • инвалиды I и II групп инвалидности;
    • дети-инвалиды, инвалиды с детства;
    • участники гражданской войны, Великой Отечественной войны;
    • уволенные военнослужащие с выслугой более 20 лет и другие.

    Граждане могут не платить налог на имущество в отношении жилых домов, квартир, их части, комнат, гаражей или машино-мест.

    Важно отметить, что возможно только по одному объекту каждого вида, то есть, при наличии дома и квартиры гражданин освобождается от уплаты налога в полной мере, а при наличии двух домов и квартиры за один дом необходимо будет заплатить налог.

    На местном уровне устанавливаются дополнительные льготы, тем самым расширяется список «освобожденного имущества» и граждан-льготников. Так, в городе Мурманск действует льгота в размере 100 % для детей-сирот и собственников помещений в аварийных многоквартирных домах[6].

    Следите за нашими публикациями в этом блоге или на сайте нашей компании “Митсан Консалтинг”.  

    ИсточникиНормативные правовые акты

    1.              Федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

    Источник: https://zakon.ru/blog/2020/09/13/chast_iii_nalog_na_nedvizhimost_osnovnye_ponyatiya

    Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

    Механизм налогообложения недвижимости

    Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет со стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности физического или юридического лица. Налогом на недвижимость облагаются здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. 

    Классификация налога недвижимость

    Налоговым Кодексом РФ налог на недвижимость установлен как региональный налог.

    Отметим, что региональным и муниципальным властям законодательство предоставляет право определять размер налоговой ставки, а также вводить дополнительные льготы для отдельных категорий плательщиков.

    Виды налога недвижимость

    Налог на недвижимость включает в себя отдельные налоги: 

    • налог на имущество предприятий;
    • налог на имущество физических лиц.

    Возникновение обязанности по уплате налог на недвижимость

    Возникновение обязанности по уплате налога на недвижимость происходит в случае одновременного соблюдения нескольких условий:

    • признание имущества объектом налогообложения;
    • наличие у лица права собственности на конкретное имущество;
    • получение уведомления от налоговой инспекции на уплату налога на данный объект.

    Освобождение от данной обязанности предусмотрено лишь при наличии у плательщика права на соответствующую льготу.

    Кто обязан платить налог на недвижимое имущество

    Физические и юридические лица, за исключением тех, которым предоставлены соответствующие льготы, обязаны производить своевременную уплату налога за ту недвижимость, которая находится в их собственности.

    Основные элементы налога на недвижимость

    В соответствии с пунктом 1 статьи 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

    • объект;
    • база;
    • период;
    • ставка;
    • порядок исчисления и сроки уплаты.

    В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (пункт 2 статьи 17 НК РФ).

    Объекты налогообложения

    Налоговым кодексом РФ в качестве объектов налогообложения определены:

    • единый недвижимый комплекс;
    • квартира, комната или иного рода жилое помещение;
    • жилой дом (к данной категории может быть причислено любое жилое строение, возведенное на территории, выделенной под личное подсобное или дачное хозяйство, занятие огородничеством или садоводством);
    • гараж или парковочное место;
    • недостроенный недвижимый объект;
    • прочие здания, строения и помещения, в том числе коммерческая недвижимость, если речь идет о юридических лицах – налогоплательщиках.

    Не причисляется к объектам налогообложения имущество, которое является частью общего имущества, относящегося к многоквартирному дому.

    Налоговая база и налог на недвижимость

    Налог на недвижимость обязаны уплачивать все собственники имущества: квартир, дач, гаражей, торговых и офисных зданий и даже недостроенных объектов.

    Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества. 

    Причём, теперь в большинстве случаев налог на недвижимость будет рассчитываться с кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене.

    Напомним, что ранее налог на недвижимость рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая была намного меньше кадастровой стоимости объекта. 

    Однако до 2020 года в некоторых регионах по-прежнему может сохраняться принцип расчета суммы налоговых отчислений исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая на практике оказывается существенно более низкой, чем рыночная стоимость.

    Таким образом, налог на недвижимость в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости.

    Налоговый период

    Налоговый период по налогу на недвижимость составляет год.

    Размер налога на недвижимость

    Согласно нормам Налогового Кодекса Российской Федерации:

    • 0,1% кадастровой стоимости взимается: с гаражных построек, помещений, приспособленных для жилья, недвижимых комплексов, машино-мест, зданий, не превышающих 50 кв. м, предназначенных под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (Личное подсобное хозяйство), содержание садов и огородов и дач, а также постройки, находящиеся в стадии строительства, если они в будущем будут использованы как жильё;
    • 2% кадастровой стоимости взимается: имущества, оцененного более, чем на 300 млн. руб.;
    • 0,5 % взимается со всех остальных объектов налогообложения.

    Налоговые вычеты и льготы, позволяющие уменьшить налог на недвижимость

    Отметим, что действующим законодательством предусмотрены определённые налоговые вычеты и льготы, которые позволяют уменьшить общую сумму налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет.

    Так, для каждого вида помещения или строения предоставляется налоговый вычет, который уменьшает общую площадь жилья, облагаемого налогом.

    Так Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность получения плательщиками налоговых вычетов, размер которых зависит от типа недвижимости:

    • стоимость 50 квадратных метров площади – для дома;
    • стоимость 20 квадратных метров площади – для квартиры;
    • цена 10 квадратных метров – для комнаты;
    • 1 миллион рублей – для недвижимого комплекса с жилыми помещениями.

    Кроме этого, льготные категории граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды 1, 2 групп и прочие) полностью освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости по желанию владельца собственности.

    Например, если гражданин владеет двумя квартирами и двумя гаражами, то льготой можно воспользоваться в отношении одной квартиры и одного гаража, а за прочие объекты недвижимости придётся заплатить на общих основаниях.

    Порядок расчета налога на недвижимость

    Налог на недвижимое имущество рассчитывается сотрудниками ФНС, которые затем отправляют уведомление по месту жительства плательщика. Однако это касается исключительно физических лиц, поскольку юридических лиц законодательство обязывает самостоятельно производить расчет данного сбора, подавать декларацию и производить оплату.

    Для того чтобы рассчитать общую сумму налога на недвижимость, надо:

    1. Узнать кадастровую стоимость объекта.

    2. Определить для каждого объекта налоговый вычет и уменьшить облагаемую налогом площадь на соответствующее значение.

    3. Полученный результат умножить на ставку, определённую для конкретного вида строения.

    Сроки уплаты налога на недвижимость и штрафные санкции

    Законодательство обязывает производить уплату налога на недвижимость физическими лицами до наступления 1 декабря года, идущего за налоговым периодом.

    Уплачивается налог на недвижимость по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.

    Для юридических лиц сроки уплаты устанавливаются каждым субъектом РФ по своему усмотрению. Налог на недвижимость входит в число обязательных платежей для всех физических и юридических лиц. Уклонение от уплаты налога на недвижимость влечет за собой применение штрафных санкций.

    Источник: https://www.audit-it.ru/terms/taxation/nalog_na_nedvizhimost.html

    Налогообложение объектов недвижимости – категории налогов о которых должен знать инвестор

    Механизм налогообложения недвижимости

    Обязательным условием успеха развития экономики в государстве является справедливая и максимально эффективная система налогов. Такой вопрос, как налогообложение объектов недвижимости, определяется в нашей стране специальным законодательным документов – Налоговым кодексом Российской Федерации. В нем же дается и определение термина «налог».

    Под термином «налог» понимается процентная сумма, зависящая от вида налога. Эта сумма требуется к уплате с частного лица (физических лиц), а также организаций (юридических лиц). Цель сбора средств – финансирование государственного бюджета.

    Объекты налогообложения и категории налогов

    Рассмотрим, какие объекты недвижимости подлежащие налогообложению, существуют в России:

    • земельные участки любого типа (например, дачные (см. Покупка дачного участка: особенности проведения сделки) или для строительства частного дома), недра;
    • различного характера построения;
    • помещения, предусматривающие своей спецификой проживание людей (где созданы для этого условия), а также помещения, подходящие под термин «нежилые».

    Особому налогу подлежат объекты с незавершённым строительством. Если рассматривать вопрос налогообложения, с точки зрения ведения инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, то следует выделить две основные категории.

    Виды налогов на недвижимость

    Первая категория: налоги на недвижимость, как на имущество

    Этот налог обязателен к уплате с таких типов имущества, как:

    • состоящее на балансе предприятия имущество – то, что принадлежит конкретному юридическому лицу;
    • налоги на всевозможное имущество (в данной статье имеется в виду именно недвижимость) физических лиц;
    • земельные налоги (если у субъекта есть имущественные права на конкретный земельный участок, даже в случае отсутствия на нем строений).

    Эта категория отличается периодичностью уплаты за определенный промежуток времени.

    Внимание! Если юридическое лицо не хочет иметь проблем с балансом в будущем, то при планировании инвестиционного бюджета оно должно учитывать налоговые выплаты, как обязательное условие ведения хозяйственно-экономической деятельности.

    Вторая категория: налоги на операции с объектами недвижимости

    Любая недвижимость может быть не только куплена и продана, но и подарена, унаследована и так далее.

    Поэтому различают следующие виды налога, предусмотренные в каждом случае отдельно:

    • процент от суммы прибыли, полученной организацией в виде доходов с вычетом расходов (прибыль);
    • взимаемые в виде процента от дохода налоги от суммы дохода гражданина;
    • процент от величины стоимости имущества, полученного не в ходе реализации сделки купли-продажи, а благодаря процессу дарения или наследования.

    Внимание! В отличие от многих других налогов, этот взимается с лица один раз – при совершении сделки.

    Характеристика налогов на недвижимость, как на имущество

    Вопрос налогообложения недвижимости как имущества требует более детального рассмотрения. Особенности видов налогов, приведенных ниже, являются важной составляющей деятельности любого инвестора, работающего на рынке недвижимости.

    Налоги на имущество физических лиц

    Все объекты недвижимости, находящиеся в собственности физического лица, например, данные объекты:

    • квартиры любых размеров;
    • дома (дачи, частные дома, элитное жильё);
    • гаражи (несмотря на то что это нежилые помещения);
    • иные помещения и строения, подлежат налогообложению.

    Даже если физическое лицо не является гражданином РФ, но имеет на территории страны недвижимость, оно обязано оплачивать налог. Это касается и граждан, не имеющие гражданства.

    Налоги на имущество предприятий

    Для подсчета базы данного налога необходимо взять среднюю за год стоимость имущества и вычесть из неё стоимость прочих объектов (в том числе, земельных), предусмотренную в балансе. Полная величина налога устанавливается в законодательном порядке. При этом она не более, чем на 2% вышеуказанной базы.

    Земельный налог

    Любое лицо, которое держит в собственности тот или иной тип земли, обязано осуществлять стабильные платежи за земельный участок.

    Внимание! Исключением из правила можно считать арендаторов – они налог не платят.

    Характеристика налогов на операции с объектами недвижимости

    Рассмотрим более подробно основные виды существующих налогов на операции с недвижимостью.

    Налог на прибыль

    Этот тип налогообложения характеризуется взиманием определенной суммы денежных средств, а именно: процент от сделки организации, которая принесла ей прибыль.

    Подоходный налог с физических лиц

    В чем суть данного налога? С человека взимается процент от суммы, полученной путем реализации, например, процесса купли-продажи в его пользу: продажа квартиры, машины и так далее.

    Продажа объекта недвижимости налогообложение в результате сделки имеет отличную от вышеуказанных типов характеристику, происходит при осуществлении сделок между гражданами и юридическими лицами.

    Существуют некие особенности регулирования взимания данного налога. Они заключаются в корректном определении налогооблагаемого субъекта.

    Здесь имеют место два варианта событий:

    • человек решает продать участок в пользование организации – налог выплачивается последним;
    • в случае, когда юридическое лицо желает осуществить сделку купли-продажи с гражданином – выплачивать обязана продавец.

    Когда имущественный объект переходит к другому владельцу следствие дарения или наследования, то с последнего исчисляется налог. Самостоятельность ставок данной категории налога зависит от специфики вида сделки.

    О стоимости объектов для налогообложения

    Важным вопросом в обсуждаемой теме – это стоимость объектов недвижимости для налогообложения. Для этого нужно знать кадастровую стоимость недвижимого объекта. Кадастровую стоимость того или иного объекта устанавливает уполномоченная государственная кадастровая оценка.

    Кадастровая стоимость объектов недвижимости для налогообложения должна представлять собой доступную информацию. Информацию о величине стоимостной оценки недвижимости можно запросить в территориальных органах Росреестра.

    Официальным органом после запроса выдается справка с выпиской из кадастра недвижимости о кадастровом номере объекта и его кадастровой стоимости.

    Налоговое уведомление

    Какие объекты недвижимости подлежат налогообложению, необходимо знать для подачи в территориальный налоговый орган сведений об имеющемся недвижимом имуществе. Информация предоставляется однократно на каждый объект.

    Налоговыми инспекциями в адрес граждан, являющихся налогоплательщиками, направляются налоговые уведомления с размером налога, подлежащего уплате. Налогообложение объектов недвижимости носит императивный характер.

    Поэтому неуплата налогов влечет следующие негативные для налогоплательщика последствия:

    • начисление на неуплаченную сумму пеней;
    • наложение налоговым органом штрафа;
    • взыскание недоимки, пеней, штрафов.

    Ответственность за правонарушения в налоговой сфере может подпадать под уголовную в случаях уклонения от уплаты путем непредставления обязательных документов, представления заведомо ложных документов. Размер неуплаты при этом должен быть крупным или особо крупным.

    Все вышеуказанные налоги направлены на пополнения государственного бюджета. За счет этого содержаться больница, детские садики, школы, дома престарелых, детские дома и так далее. Поэтому разработка основных направлений налоговой политики является важным направлением действий государства в решении поддерживания казны, развития экономики и поддержки социальных проектов.

    Чем корректнее будет эта политика, тем легче она будет восприниматься обществом и эффективнее реализовывать собранные и накопленные средства для улучшения благосостояния страны.

    Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/611-nalogooblozhenie-obektov-nedvizhimosti.html

    Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?

    Механизм налогообложения недвижимости

    История развития налогообложения в системах различных государств свидетельствует, что налогообложение в отношении имущества, принадлежащего населению, применялось практически во всех странах во все исторические периоды их развития.

    В России институт имущественного налогообложения получил свое основное развитие в середине XIX века.

    Начиная с 1863 года, с мещан вместо подушной подати стал взиматься налог с городских строений.

    В 1894 г. министром финансов Российской империи С.Ю. Витте был введен так называемый квартирный налог, которым облагались лица, «занимавшие помещения для жилья (квартиры), собственные, наемные и бесплатно предоставленные в пользование».

    В начальный период советской истории существовал подоходно-поимущественный налог, взимавшийся, в том числе с доходов физических лиц, а также с недвижимого имущества. В дальнейшем он трансформировался в подоходный налог с граждан и налог со строений.

    В 1990-е годы начался новый этап формирования отечественной налоговой системы.

    Законом  РФ от 27.12.1991 № 2118-1 «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» налог на имущество физических лиц был отнесен к местным налогам.  Регулирование данного налога осуществлялось нормами Закона РФ от 9 декабря 1991 № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц».

    Указанный закон имел свои недочеты. Так, в частности исчисление данного налога производилось исходя из инвентаризационной стоимости имущества, расчет которой основывался на ценах и методике, принятых еще в СССР.

    С 1 января 2015 года Федеральным законом от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ в Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) была включена глава 32 закрепившая новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц.

    Данный порядок закрепляет совершенно иной подход к определению налоговой базы, которая в настоящее время для объектов недвижимого имущества должна определяться исходя из кадастровой стоимости объектов и лишь в переходный период – исходя из инвентаризационной стоимости.

    Наш материал посвящен анализу действующих норм, регулирующих порядок взимания налога на имущество физических лиц в настоящее время.

    1. Налог на имущество физических лиц: кто должен оплачивать и какие объекты облагаются данным налогом?

    Налог на имущество, как и прочие имущественные налоги (земельный и транспортный), является местным налогом, устанавливаемым НК РФ, а также нормативно-правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязательный к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

    Устанавливая указанный налог, представительные органы муниципальных образований определяют:

    • налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ;
    • особенности определения налоговой базы (ст. 399 НК РФ).

    Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц являются физические лица, обладающие правом собственности на следующее имущество:

    •  жилой дом
    • квартира, комната;
    • гараж, машино-место;
    • иные здания, строения, сооружения, помещения;
    • объект незавершенного строительства;
    • единый недвижимый комплекс (ЕНК); 

    2. Как рассчитывается налог на имущество?

     Для того чтобы понимать по какой формуле рассчитывается налог на имущество физических лиц необходимо прежде всего ознакомиться с такими понятиями налогового законодательства как налоговая база и налоговая ставка.

    2.1. Налоговая база

    Налоговая база (налогооблагаемая база) – стоимостная, физическая или иная характеристика объекта налогообложения. Функция налоговой базы – выразить объект налогообложения количественно. Иначе говоря, налоговая база – это величина, исходя из которой рассчитывается сумма налога.

    По каждому налогу установлена своя налоговая база: доходы, прибыль, стоимость имущества или других объектов налогообложения) (п. 1 ст.38, п. 1 ст. 53 НК РФ).

    Налоговая база для расчета налога на имущество физических лиц согласно действующему законодательству определяется одним из двух способов:

    • исходя из кадастровой стоимости (по этому принципу налог на имущество начали исчислять с 2015 года в первых 28 регионах. С 2016 года к ним добавился еще 21 регион, в 2017 году — еще 15 субъектов РФ);
    • исходя из инвентаризационной стоимости (в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении в срок до 1 января 2020 года даты начала применения на всей его территории порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости).

    Внимание! Уточнить дату начала применения на территории конкретного субъекта РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, а также реквизиты соответствующего закона можно на официальном сайте ФНС России.С 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости производиться не будет (Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ “О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”).

    2.1.1. Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/chto-nujno-znat-o-naloge-na-imuscestvo-fizicheskih-lic-5d8d96fe4e057700b6d3a4ea

    Налогообложение недвижимости в России и за рубежом. Эффективное администрирование в налогообложении

    Механизм налогообложения недвижимости

    На данном этапе развития территорий налогообложение недвижимости осуществляется в 130 странах. Налог на недвижимость в большинстве стан составляет до 3% совокупного налога местных бюджетов, куда этот налог поступает.

    Таблица 1

    Налог на недвижимость в развитых странах мира в процентном соотношении к налоговым поступлениям в бюджет [1]

    Страна

    Налог на недвижимость,%

    Великобритания

    10,43

    Франция

    2,17

    Дания

    1,85

    Нидерланды

    1,81

    Германия

    1,06

    Швеция

    0,89

    Системы налогообложения недвижимости в разных странах имеют отличия. Тем не менее, их можно классифицировать на два вида: рекуррентные (повторяющиеся) и спорадические (единичные).

    Первый вид налогообложения основывается либо на проведении оценки арендной стоимости, либо на возможности продажи недвижимости по рыночной стоимости. В некоторых странах рекуррентная система налогообложения рассчитывается исходя из размеров площади недвижимости.

    Второй вид налогообложения, спорадический, применяется в случае дарения недвижимости, продажи или увеличения стоимости налогооблагаемого объекта [2].

    В условиях экономического кризиса эффективное администрирование налога на недвижимость приобретает особую актуальность. В мире обсуждение налога на недвижимость ведется на разных уровнях, в том числе и в Организации Экономического сотрудничества и развития (ОЭСР).

    Предложением данной организации является использование налога на недвижимость вместо повышения ставки налога на прибыль. Данное решение позволит увеличить общественные доходы без экстремального воздействия на денежный ресурс населения [3].

    По результатам анализа экспертов ОЭСР, рекуррентная система налогообложения имеет минимальное влияние на экономический рост. Значит, необходимо реформирование налога на недвижимость [4].

    Целью статьи является освещение проводимых в России и некоторых зарубежных странах реформ налогообложения недвижимости, их теоретических и практических аспектов.

    Налоги на имущество наиболее выгодны с точки зрения вывода теневых доходов, так как в отличие от подоходного налога, не могут быть сокрыты от необходимости уплаты [5].

    Существует три основных общих для всех стран мира принципа, на которых базируется налогообложение недвижимости (рисунок).

    Рис. Принципы мирового налогообложения недвижимости

    Принцип справедливости налогообложения в России закреплен в п.1 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации (положение о признании всеобщности и равенства налогообложения). В других странах также присутствует в законодательстве подобная статья. Например, в налоговом кодексе Республики Армения (п.3 ст.3) закреплено равенство при распределении налогов.

    Реформа призвана осуществить данный принцип налогообложения недвижимости в большей мере, нежели налог на остаточную на балансовую стоимость или инвентаризационную стоимость.

    Формирование налоговой базы на данных видах стоимости вызывает риск появления высокого уровня налогообложения владельцев дешевой недвижимости и низкого уровня налогообложения для владельцев дорогой недвижимости, что противоречит принципу справедливости налогообложения недвижимости.

    Очевидно, что рыночная или кадастровая стоимость значительно превышает остаточную и инвентаризационную стоимость.

    Реформа в данном направлении поможет сбалансировать увеличение налоговых поступлений в бюджет при этом облегчив налоговую нагрузку на налогоплательщиков, дифференцируя величину налога, заплаченного малоимущими слоями населения и обеспеченными владельцами дорогой недвижимости.

    Но возникает опасность невозможности уплаты налога на дорогую недвижимость владельцем, не имеющим соразмерного платежу дохода. Поэтому необходимо вводить льготы, а также установить ограничение на предельную сумму налога. Такая методика постепенно вводится в России [6]. При введении данной методики необходим строгий контроль соразмерности начисленного налога платежеспособности владельца недвижимости, так как возможен риск как завышения налоговой величины, так и недоимка при финансовой возможности владельца имущества заплатить больше.

    В настоящий момент существует в Российском налоговом законодательстве налог на роскошь.

    С одной стороны, этот налог позволяет дифференцировать величину налога для людей с разным уровнем дохода, с другой стороны, существует риск потери прозрачности налогооблагаемых активов.

    Например, при покупке элитной недвижимости за рубежом. В данном случае налог на имущество не поступает в российский бюджет [7].

    Принцип субсидиарности основан на построении общества снизу-вверх, что означает увеличение полномочий на местах больше, чем в верхних структурах.

    При соблюдении принципа субсидиарности нижестоящие уровни власти наделяются полномочиями распределения налога на имущество, что позволяет обеспечить финансовую самостоятельность территорий в рамках реализации социальных, инфраструктурных и иных проектов района.

    В налогообложении недвижимости это стимулирует эффективность владения недвижимостью, одновременно повышая финансирование территории. Данный принцип минимизирует нецелевое использование недвижимости и приобретение недвижимости, по метражу избыточное для владельца [8].

    В рамках принципа субсидиарности в ряде стран, таких как Италия и Германия введен налог на прирост ценности земли. В данном случае владелец получает необоснованную прибыль от владения недвижимостью и соответственно платит налог [2, 9].

    Есть особенность в ст.12 налогового кодекса Российской Федерации: местные налоги устанавливаются центральной властью и нормативными актами представительных органов муниципальных образований.

    В Москве и Санкт-Петербурге местные налоги устанавливаются законами этих городов о налогах. В соответствии с п.5 ст.

    12 Налогового кодекса российской Федерации отменяются местные налоги только по решению федерального уровня власти.

    Успешно реализовать в России принцип субсидиарности можно только повысив полномочия нижестоящих уровней власти в области не только введения, но и установления налогов на недвижимость.

    При этом нельзя допустить превышение уровня начисленного совокупного налога над уровнем доходности владельца недвижимости.

    Возможно, стоит ввести дифференцированный налог на доходность и иные налоги в зависимости от величины налога на недвижимое имущество.

    Принцип эффективного администрирования налога на недвижимость также является одним из важнейших в условиях усиления защиты прав собственности. В России выстроена единая федеральная система органов налогообложения, и это является уникальным среди федеральных стран опытом.

    Федеральная налоговая служба в нашей стране входит в состав Министерства Финансов России.

    По всем видам налогов у нас используется единая методология налогового администрирования, то есть контроля за соблюдением налогового законодательства Российской федерации юридическими и физическими лицами.

    Качество оценки недвижимости является для соблюдения принципа эффективного администрирования налога на недвижимость очень важным. Определение справедливой рыночной стоимости недвижимости может быть достигнуто привлечением к оценке независимых оценщиков, так как государство является лицом заинтересованным и не может быть объективным оценщиком.

    В мировой практике существует физический и стоимостной подходы к оценке недвижимости. При первом подходе учитывается площадь недвижимости или земельного участка. В рамках физического подхода закреплены определенные налоговые ставки для зданий и участков [2].

    Физический подход практикуется в ряде стран Центральной Европы, в Нигерии и Вьетнаме. Недостатком физического подхода является нарушение принципа справедливости, так как он не предполагает учета изменения рыночных цен. По сути это налог на инвентаризационную стоимость.

    Поэтому в России и Армении постепенно уходит из практики данный метод.

    При стоимостном подходе налог взимается от суммы, которую предположительно может владелец получить за годовую сдачу недвижимости в аренду. Данный метод практикуется в Великобритании, индии и Малайзии. Недостатком подхода является разница между возможной стоимостью сдачи недвижимости в аренду и более выгодным ее использованием в других целях.

    В России разнятся налоговые ставки на участки сельского хозяйства, участки под строительство и прочего назначения, а также объекты капитального строительства. Мировой практике это не противоречит. Существуют находящиеся в муниципальной и государственной собственности объекты, которые не облагаются налогом.

    В России в настоящее время вопросами регулирования порядка оценки недвижимости занимается министерство экономического Развития России. Основные аспекты оценки и порядок ее оспаривания отражены в Законе Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, но с 2017 года кадастровую оценку недвижимости проводят специально для этого создаваемые бюджетные учреждения.

    Эти учреждения не могут привлекаться к другим оценочным работам.

    Раз в 3-5 лет кадастровая оценка недвижимости подлежит пересмотру.

    Безусловно, «установление и поддержка справедливых рыночных оценок стоимости в условиях чрезвычайно динамичного рынка недвижимости требуют выверенного и надежного сочетания управленческих, оценочных и технических аспектов» [10].

    Выводы

    1. Можно с уверенностью сказать, что в большинстве стран недвижимость облагается налогом и величина уплаченных собственниками налогов существенно пополняет бюджеты местных территорий. Как правило налог применяется рекуррентный.
    2. Три основных принципа налогообложения: принцип справедливости, субсидиарности, эффективного администрирования.
    3. Для определения величины налога на недвижимость в разных странах используются капитальная, остаточная, рыночная, инвентаризационная стоимость недвижимости или же величина предполагаемой арендной платы, взимаемой собственником в случае сдачи объекта в аренду на год. В России осуществляется реформа, в результате которой идет постепенный отказ от инвентаризационной стоимости в пользу рыночной (кадастровой). Это повысит величину поступлений налога на недвижимость в бюджет.
    4. Администрированием налогов на недвижимость занимаются либо органы самоуправления, как в Армении, либо Федеральная налоговая служба, как это происходит в российской Федерации.

    Источник: https://apni.ru/article/362-nalogooblozhenie-nedvizhimosti-v-rossii

  • Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.