Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.

таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.

Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риэлторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риэлтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Обратите внимание!

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

обратите внимание!

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспортНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

обратите внимание!

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем).

Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.

Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.

Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риэлтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-13-sovetov-kak-kupit-kvartiru-i-ne-poterjat-ee-iz-za-moshennikov-313130/

Мошенники при покупке квартиры в 2020 году – схемы, как не попасться, на вторичном рынке, ипотеку

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.

Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.

Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В новостройке от застройщика

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

  1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
  2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
  3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
  4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

  • риск двойной продажи;
  • риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Правила безопасности при покупке жилья

Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.

Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли.

Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.

На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.

Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

Получить на руки подтверждение принятия денег

По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.

Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.

Любая сторона вправе остановить регистрацию после подписания договора.

Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.

Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.

Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.

В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк

Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.

Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.

Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Несколько лет назад была задержана преступная группа, в которую входил бывший сотрудник известного агентства и две пожилые собственницы московской квартиры. Данные лица продали и отсудили обратно эту квартиру 8 раз в течение 3 лет.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

: как избежать обмана

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

В примере из предыдущего пункта мы видим, что покупатели «нехорошей квартиры» не пострадали бы, если бы изучили историю переходов права данного объекта. Получить эти данные совсем не сложно.

Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.

Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи.

Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.

Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.

Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:

Вносить аванс с предосторожностямиПосле выбора квартиры принято вносить за нее аванс. Существует мошенническая схема, построенная именно на «сборе» авансов с последующим их невозвратом. Аванс принимает частный риелтор (не собственник и не агентство) и, вопреки обычаю делового оборота, продолжает показы и принимает авансы от других лиц. Набрав нужную сумму, мошенник исчезает. Другой вариант — после принятия аванса провоцируется разрыв договоренностей о покупке. В результате аванс остается у продавца согласно договору
Убедиться в дееспособности продавцаЕсли продавец является пациентом наркологического или психоневрологического диспансера, он имеет право в любой момент расторгнуть сделку. Законным основанием служит заявление о том, что в момент подписания договора продавец якобы не осознавал сути своих действий. Довольно часто такие продавцы действуют по наущению мошенников. Убедиться в том, что продавец не ограничен в дееспособности по состоянию здоровья, можно, запросив справки из соответствующих диспансеров. Важно, чтобы в справках значилась формулировка о том, что данное лицо на учете не состоит. Если же в справке указано, что продавец «с указанного срока за помощью не обращался», это означает наличие мед. карты в данном учреждении. В этом случае безопасность сделки требует освидетельствования продавца психиатром-наркологом в день сделки для гарантии ее действительности
Убедиться, что продавец — не банкротДанный риск связан со вступившим недавно в силу законом о банкротстве физ. лиц. Суть его в том, что лицо, признанное или признавшее себя банкротом вправе расторгнуть все сделки с недвижимостью в течение 3 лет до и после признания банкротства. Как правило, это касается неплатежеспособных клиентов кредитных организаций. Вступление в силу закона о банкротстве физ. лиц открыло новые возможности и для мошенников. Один из способов выяснить, находится ли продавец «в группе риска» — информация, полученная в бюро кредитных историй

Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/moshenniki-pri-pokupke-kvartiry/

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.

Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.

Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.

Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.

В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.

Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.

Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.

А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.

Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.

Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.

В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.

Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Est-a-Tet

Не пропустите:

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958

Мошенничество при продаже квартиры

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке
Подписаться

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок. 

Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде. 

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему. 

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. 

Самые распространенные мошеннические схемы 

В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

  1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
  2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
  3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества. 
  4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте. 
  5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами. 
  6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
  7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.  

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции. 

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность. 

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов. 

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

  1. Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену. 
  2. Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно. 

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки. 

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

  1. Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
  2. Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры. 
  3. Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы. 

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников. 

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

  1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
  2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет. 
  3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика. 
  4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

  1. Как будет проводиться расчет.
  2. Какие документы представила сторона.
  3. Сколько лет на рынке застройщик.
  4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги. 

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/moshennichestvo-kvartira

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.