Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

Нотариус — это специалист, уполномоченный государством заверять различные юридические действия граждан. Например, переехали в столицу, а друга на родине попросили продать квартиру или апартаменты. Чтобы он смог заключить сделку от вашего имени, нужно выписать ему доверенность и заверить ее у нотариуса.

При желании у нотариуса можно заверить любую сделку, даже если этого не требует закон — сделки через нотариуса оформляются быстрее, как правило, на 6 дней, если сравнивать со сроками подачи документов в МФЦ.

За работу нотариус берет деньги — обычно фиксированную сумму за работу плюс пошлина. Пошлина, в большинстве случаев, если иное не установлено законом, — это 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 000 руб. Стоимость работы зависит от региона и самой конторы — лучше уточнить у нотариуса в вашем городе.

Рассказываем, когда нужен нотариус в операциях с недвижимостью — с квартирами или апартаментами.

Сделки по доверенности при продаже недвижимости

В отличие от простых сделок, не требующих регистрации в государственных органах, продать недвижимость по обычной письменной доверенности нельзя. Документ нужно составить и заверить у нотариуса.

Владелец квартиры или апартаментов может отозвать доверенность в любой момент, при этом сдавать бумажный экземпляр документа необязательно. Из-за этого возникает риск мошенничества — покупатель видит, что доверенность у человека есть, заключает сделку и отдает деньги. Продавец исчезает, а сделка не проходит регистрацию в Росреестре из-за недействительной доверенности.

Избежать таких ситуаций можно так:

  • никогда не отдавать деньги продавцу заранее и наличными — только после прохождения регистрации и лучше с помощью аккредитива или банковской ячейки.
  • проверять доверенность на актуальность через онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты в день сделки.

Подробнее о таких сделках читайте в нашей статье «Сделки с доверенностью. Как проверить, что все чисто».

В онлайн-сервисе есть поиск по номеру доверенности или перечень всех отмененных доверенностей

Согласие супруга на продажу недвижимости

Недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей. Поэтому если вы решили приобрести такую квартиру, обязательно убедитесь, что супруг продавца не против такой сделки.

По закону это можно сделать с помощью документа, который заверяется у нотариуса — то есть супруг должен пойти в контору и составить «согласие», подтвердить в последнем свое разрешение на реализацию жилья. Этот документ прикладывают к договору купли-продажи и отдают в Росреестр на регистрацию сделки.

Причем получать согласие необходимо, даже если продавец уже развелся — ключевое тут то, что имущество он приобрел во время брака.

Подробнее о таких сделках читайте в нашей статье «Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять».

Продажа доли — когда нужно обращаться к нотариусу

До 31 июля 2020 года все долевые сделки нужно было регистрировать у нотариуса. После ситуация упростилась за счет изменений, введенных ст. 5 ФЗ №76 от 01.05.2019.

Сейчас доли в квартире можно продать или подарить, сразу зарегистрировав договор в Росреестре, при соблюдении трех условий:

  • все собственники совершеннолетние;
  • договор один;
  • в квартире продаются сразу все доли, то есть недвижимость целиком.

Причем не важно, идет сделка за наличные или в ипотеку. В остальных случаях нотариус нужен.

Пример

Квартира принадлежит трем братьям в равных долях. Каждый из них совершеннолетний и дееспособный. Они решили продать жилье — подписывают один договор, квартира уходит другой семье целиком. Нотариус не нужен.

Альтернативный пример №1. Один их трех братьев поменял мнение и решил не продавать свою долю. Теперь, чтобы продать квартиру, придется идти к нотариусу — недвижимость продается не целиком.

Альтернативный пример №2. Братья продают квартиру, но нашли двух покупателей сразу — каждый хочет купить по половине квартиры. Так тоже можно, но это будет сделка с разными долями и разными договорами, поэтому нотариус нужен.

Сделки с несовершеннолетними

Любая купля-продажа недвижимости с гражданами младше 18 лет требует удостоверения договора нотариусом.

Обратите внимание — если ребенок моложе 14 лет, то от его имени обязательно должен выступать родитель. Когда ребенку от 14 до 18 лет, он может заключать сделку сам, но по письменному разрешению родителей.

Если вы покупаете квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний, убедитесь, что органы опеки согласовали эту сделку. И только после этого соглашайтесь на покупку и идите к нотариусу.

Ребенок может стать частичным владельцем квартиры, не покупая ее — например, если недвижимость приобрели с помощью маткапитала, несовершеннолетнему должны выделить доли. Если это происходит, продается такая квартира только через нотариуса.

Читайте подробнее — «Как купить квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний».

Сделки с недееспособными

Сделки с людьми, признанными недееспособными, могут быть зарегистрированы только после удостоверения договора нотариусом.

Это значит, что, если пожилой человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, будет дарить квартиру или апартаменты родным, такую сделку можно провести только через нотариальное подтверждение.

Если вы решили купить квартиру у недееспособного человека, сделку тоже нужно удостоверить.

Договор ренты

Рента — это возможность купить недвижимость в рассрочку за обязанность содержать пожилого человека. Чаще всего такие договоры заключают не просто за ежемесячный денежный платеж, а за конкретный список обязанностей.

Например, вы можете договориться с пожилой соседкой, что будете ежемесячно поставлять ей определенное количество продуктов, нанимать клининг и выплачивать конкретную денежную сумму, а за это после ее смерти квартира отойдет к вам.

Если не заверить такой договор у нотариуса, его признают «ничтожным» — то есть после ухода пожилого человека из жизни квартиру вы не получите.

Завещание

Когда вы покупаете недвижимость, обязательно выясните, как она появилась у продавцов. Если они получили ее по завещанию, убедитесь, что такой документ был заверен у нотариуса. Если порядок составления нарушен, его могут оспорить — например, появятся другие наследники и через суд докажут, что завещание умерший написал под давлением.

Есть несколько исключений, когда завещание можно считать законным без заверения его нотариусом. Например, за границей это делают в консульстве, в доме престарелых или в больнице на лечении — главврач или директор, в тюрьме — начальник колонии.

Уступка права требования

Если вы приобретаете право требования на квартиру в новостройке, сделка должна быть зарегистрирована в той же форме, что и договор долевого участия. Если первая сделка требовала участия нотариуса, то и вторая, а затем и последующие тоже должны быть удостоверены.

Пример

Родители приобрели ребенку квартиру в новостройке, затем решили переехать и продать недвижимость, хотя дом еще не достроили.

Когда вы будете покупать право требования на эту квартиру, сделку придется регистрировать у нотариуса, потому что сделка с застройщиком тоже нотариально заверялась.

Кратко — когда в сделках с недвижимостью нужен нотариус

  • Проверяйте наличие нотариально заверенного согласия супруга, если имущество куплено в браке. Даже если человек уже разведен.
  • Собственник квартиры или апартаментов не может прибыть на сделку, продает через посредника, через доверенность? Убедитесь, что она заверена и не отменена через онлайн-сервис.
  • Если продается доля в квартире, сделку нужно заверять.
  • Нотариус нужен в сделках с несовершеннолетними и недееспособными.
  • Если заключаете договор ренты, зарегистрируйте его в нотариальной конторе, иначе его признают незаконным и отменят.
  • Когда приобретаете квартиру, полученную от продавцов в наследство, проверьте завещание — оно должно быть заверено.
  • Если покупаете право требования, сделка должна быть заверена в том случае, если и первая сделка по закону регистрировалась у нотариуса.
  • 4 Ноя 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение reestr-dover.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/kogda-nuzhen-notarius-v-sdelkah-s-nedvizhimostyu.html

Нотариальная сфера деятельности:

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

Благодаря работе нотариусов в режиме «одного окна» и оказанию качественных услуг в сфере защиты прав граждан, а также в силу существования системы межведомственного электронного взаимодействия, число значимых нотариальных действий продолжает расти, а спрос на них у населения увеличивается.В данной статье мы рассмотрим и расскажем о том, какие функции возложены на нотариусов, а также напомним, в каких случаях участие нотариуса необходимо, а в каких по-прежнему не является обязательным.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я

Согласно законодательству, преимущественная часть сделок на вторичном рынке недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения. Как проходит такая процедура, для чего она нужна и какую дееспособность на самом деле проверяют нотариусы, поговорим немного подробнее.

БЕССПОРНОСТЬ

Постараемся объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения любой сделки. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность (неоспоримость) сделки.

Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел полностью легитимно и что отсутствуют какие-либо пороки. Иными словами, что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны.

Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.

https://www.youtube.com/watch?v=kELitdiWnwk

Не надо убеждать нотариуса удостоверять сомнительную сделку, когда признак оспоримости налицо и риск оспаривания в суде велик. Ведь подобные решения в принципе нивелируют смысл нотариального удостоверения.

Напомним и про ответственность нотариусов. Так, нотариус обязан компенсировать свою ошибку при оформлении сделки с недвижимостью на серьезную сумму.

1 из 11

Минимальный уровень страховой защиты профессиональной деятельности нотариуса составляет 5 млн руб. Кроме того, ответственность нотариуса защищена коллективным страхованием со стороны региональных нотариальных палат.

Также в рамках компенсации речь может идти об имуществе нотариуса. Наконец, сформирован компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. И эти четыре уровня защиты «следуют» друг за другом.

Сначала должен быть исчерпан первый уровень, потом второй и т. д.

Но ущерб компенсируется, только если нотариус действительно виноват, то есть нарушил закон. При этом с 2018 года введен Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, в котором четко прописано, как и что должен делать нотариус. Этот факт следует проверять по такому-то документу, а этот – по такому-то… И проступком нотариуса в большинстве случаев будет нарушение данного регламента.

ОБЯЗАТЕЛЬНО – НЕОБЯЗАТЕЛЬНО

Если сделка требует обязательной нотариальной формы, то без нотариального удостоверения она ничтожна.

К сделкам, требующим удостоверения, относятся:

  • договоры ренты,
  • договоры пожизненное содержание с иждивением,
  • брачный договор,
  • соглашение о разделе совместно нажитого имущества,
  • договор отчуждения долей недвижимости,
  • продажа всего объекта на праве долевой собственности,
  • договор залога доли,
  • договор отчуждение недвижимости несовершеннолетних или недееспособных лиц.
  • с 1 июня к этому перечню добавится наследственный договор.

Долевая собственность у продавцов – обязательное удостоверение, любая другая (совместная и личная) – необязательное (если речь идет о совершеннолетних и дееспособных лицах). Главный критерий – наличие у продавцов долевой собственности.

А вот если объект принадлежит одному лицу, но приобретен по разным основаниям, обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Даже если по документам это – долевая собственность. Один собственник априори не может иметь в долевой собственности всю квартиру.

Когда продавец квартиры один, а покупателей двое, сделка тоже не требует обязательного нотариального удостоверения. Отталкиваемся от продавцов.

Возникает вопрос, почему совместную собственность можно продать без привлечения нотариуса, а долевую – нет.

Это просто не доведенное до конца законодательное решение по возвращению нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, как было во времена СССР и в девяностые. Процесс возвращения нотариусов на рынок недвижимости идет постепенно.

И то, что «доли» опередили общую совместную собственность, скорее всего, связано с противодействием рейдерам, которые выкупали микродоли квартир и далее захватывали квартиры.

В целом же следует понимать картину так: везде, где появляется обязанность обращения к нотариусу, предполагается, что законодатель хотел защитить чьи-то права и обеспечить их соблюдение дополнительно.

КЛИЕНТ (лицо, обратившееся к нотариусу) – НЕ ПАЦИЕНТ

Нотариальное удостоверение – это регламентированная процедура. Иначе говоря, порядок действий прописан от А до Я. Должны быть выполнены определенные шаги и соблюдены определенные требования. И если процедура нарушена, сделка может быть признана недействительной. Как написано в законе, так все пошагово и должно происходит.

Технически процесс начинается с установления личности. Проще говоря, нотариус требует: «Предъявите паспорт». Несовершеннолетним до 14 лет документом служит свидетельство о рождении. Молодые люди от 14 до 18 лет посещают нотариуса с паспортом и свидетельством о рождении.

А дальше следует проверка дееспособности.

Распространено заблуждение, будто нотариусы проверяют дееспособность клиента с точки зрения психического здоровья и с помощью неких тестов определяют, в своем ли уме покупатель, а главное – продавец недвижимости.

Увы, нотариус – не врач. Нотариусы проверяют юридическую дееспособность. Это всего-навсего ответ на два вопроса.

Первый – достиг ли клиент дееспособного возраста: частичная дееспособность (с согласия родителей) начинается с 14 лет, а с 18 лет – полная. Второй – есть ли судебные акты о признании лица недееспособным.

С точки зрения юриспруденции, человек дееспособен с 18 лет до смерти либо до вынесения судом решения о признании его недееспособным.

Ошибочно думать, будто нотариусы запрашивают справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Прежде всего, у нотариата нет таких полномочий, ведь это медицинская тайна.

Впрочем, лицо, которое намерено подтвердить в ходе сделки, что отдает себе отчет в своих действиях, может проявить инициативу и самостоятельно получить заключение психиатра на конкретный день: «Сегодня я нахожусь в состоянии, которое позволяет мне руководить своими действиями и отдавать себе в них отчет…»

Но это не относится к той «дееспособности», которую проверяет нотариус. И даже в случае сомнений сам нотариус запросить такую справку не вправе.

Он может только при заключении договора порекомендовать продавцу обратиться в ПНД именно в день оформления сделки, чтобы на будущее исключить любые претензии.

То, что продавец за день, два, за неделю до сделки был в нормальном состоянии, суд может во внимание не принять.

Все остальные действия и вопросы нотариуса клиентам типа «Вы отдаете себе отчет в происходящем?» к определению дееспособности никакого отношения не имеют.

Цель таких вопросов – установить, правильно ли сформулировано волеизъявление участника сделки, что тоже имеет важное значение в процессе нотариального удостоверения.

При этом закон не предусматривает верхней возрастной планки для участников сделки: им может быть и 80, и 90 лет.

Попытаемся ответить на вопрос, откуда взялся миф, что нотариус ставит клиентам диагноз, в своем ли те уме.

Отчасти дело объясняется фразой в Регламенте совершения нотариусами нотариальных действий о том, что нотариус отправляет запрос о дееспособности… Но эту фразу мало кто дочитывает, а заканчивается она не «в ПНД», а «в Росреестр» и касается судебных актов о признании лица недееспособным: суд при вынесении такого решения должен отправить в Росреестр копию документа.

Напомним, Росреестр ведет учет правообладателей. Если на момент вынесения решения суда у лица есть недвижимость, документ будет учтен. Если у лица недвижимость отсутствует, документ с большой долей вероятности останется без учета.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Далее по регламенту нотариус проверяет полномочия представителя, либо действующего по доверенности, либо выступающего за несовершеннолетнего (любой из родителей) или недееспособного (опекун). В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия.

Нотариус при удостоверении сделки проверяет факт выдачи доверенности и отсутствие сведений о ее отмене.

При этом содержание любого нотариального документа должно быть прочитано вслух. Нет смысла говорить «не утруждайтесь, мы уже ознакомились».

Наконец, приходит черед пункта «Нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение заключаемой сделки, выяснить их волю и разъяснить им последствия». В быту именно это участники сделки понимают под дееспособностью, то есть способностью человека руководить своими действиями, понимать, что происходит.

Это нотариус проверяет в ходе личной беседы. Если человек забывает, о чем говорил три минуты назад, это в юридическом смысле не «недееспособность», но все равно основание для того, чтобы в перспективе сделка была признана недействительной. И если все-таки возникают сомнения в здравом уме собеседника, нотариус порекомендует сторонам отказаться от сделки.

Далее приходит время подписания документов. Их подписывают в присутствии нотариуса, и при удостоверении сделок с недвижимостью он проверяет принадлежность имущества. Это делается на основании выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов.

Сейчас срок получения выписки колеблется в пределах трех дней. При этом закон запрещает нотариусу требовать выписку с участников сделки, благо он сам может ее получить в Росреестре.

Но за сбои электронного взаимодействия с Росреестром нотариусы ответственности не несут. Они не имеют прямого доступа к реестру, а направляют запрос и, если сталкиваются с техническими проблемами, выписку не получают. А без выписки они не проверят принадлежность имущества и сделку не проведут.

Вообще-то нотариусы обязаны запросить выписку сами. Но если они не могут выполнить эту обязанность по объективным причинам, то вынуждены соглашаться на другие решения.

Также считаем важным пояснить отношение нотариусов к пришедшим «со стороны» выпискам в электронном виде. Если это выписка с электронной подписью, нотариус ее может принять. Если просто некая распечатка – это не документ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pronotariat/notarialnaia-sfera-deiatelnostisdelki-s-nedvijimostiu-ot-a-do-ia-5eb0e7b0d17b3f291579e2e7

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

13 Февраля 2020

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Статья актуальна на: Февраль 2020 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В августе 2020 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

·         сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);

·         сделки с участием несовершеннолетних;

·         договор ренты;

·         брачный договор;

·         сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:

o    все владельцы продают свои доли в одном договоре;

o    все владельцы продают свои доли в разных договорах;

o    только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

·         имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;

·         многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2020 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2020 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности.

 Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме.

Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

·         не все владельцы продают свои доли;

·         покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2020 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2020 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2020 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью.

Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме.

Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации.

Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества.

Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2020 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета.

Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным.

Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре.

Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей.

Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса.

На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки.

Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность.

Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака.

Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2020 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе.

Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны.

Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2020 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно.

Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

·         Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.

·         Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года

Источник: https://grand-house.biz/news/otmena_sdelok_s_dolevka

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса :: жилье :: рбк недвижимость

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

О том, какие сделки нужно заверять нотариально, а какие необязательно, чем занимается нотариус и сколько стоят его услуги — в карточках «РБК-Недвижимости»

ТАСС/Интерпресс/Виктор Бартенев

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения.

«РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства.

Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений.

Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости.

Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости.

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате.

Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства.

Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ).

А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст.

90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

За удостоверение нотариальной сделки установлен тариф, который состоит из государственной пошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера. Госпошлина установлена Налоговым кодексом России в зависимости от вида сделки и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

По данным Федеральной нотариальной палаты, в настоящий момент установлены следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, требующих обязательной нотариальной формы:

  • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • брачные договоры — 500 руб.;
  • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

  • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;

другим лицам:

  • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
  • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ).

Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты.

Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора.

Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций.

Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

  • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
  • сведения о залоге движимого имущества;
  • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b0528bd9a7947b87a043263

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью

В соответствии с п. 1 ст.

 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомнотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/12-sdelki-trebuiushchie-obiazatelnogo-notarialnogo-udostovereniia/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.