Оценка здания без земельного участка

Может ли юридическое лицо купить нежилое (часть) помещение без земельного участка (без оформления земельного участка). если да, то какие виды помещений, строений и сооружений под это попадают?

Оценка здания без земельного участка
Компания “КонсалтикаПлюс” » Правовая поддержка » Новости законодательства » Может ли юридическое лицо купить нежилое (часть) помещение без земельного участка (без оформления земельного участка). если да, то какие виды помещений, строений и сооружений под это попадают?

Рассмотрим данную возможность далее. 

Прежде всего отметим, что в соответствии с?п.?5 ч.?1 ст.

?1?Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Данный принцип конкретизируется в?ч.?4 ст.?35?ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. 

 
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.?1 ст.?552?ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.?2 ст.?552?ГК РФ). 

В силу прямого указания?п.?1 ст.?130?ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7?главы?30?ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше?ст.?552?ГК РФ. 

Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений?ст.?552?ГК РФ является спорным. 

В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п.?4 ч.?1 ст.?36,?ст.?38?Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют. 

Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в пункте?1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 N?64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” (далее – Постановление N?64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например?статьями?249,?289,?290?ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также пункт?5 Постановления N?64). 

Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено.

Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок:?ст.

?290?ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Более того, пункт?2 самого Постановления N?64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено. 

Схожие разъяснения содержит в себе и?п.?41?постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N?25 “О применении судами некоторых положений раздела I части?первой?Гражданского кодекса?Российской Федерации”, согласно которому в соответствии с?п.?1 ст.

?6?ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности?статьи?249,?289,?290?ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

 

Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N?64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения?ст.?36?и?ст.?38?ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме. 

Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения. 

 
В частности, в соответствии со?ст.?69?Федерального закона от 16.07.

1998 N?102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон N?102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). 

Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст.

?1?Закона N?102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст.?50,?54,?55,?56,?59,?59.

1?Закона N?102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу?ст.

?552?ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение. 

 
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в?п.?1 ст.?250?ГК РФ.

Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Источник: https://ks063.ru/pravovaya-podderzhka/novosti-zakonodatelstva/mozhet-li-yuridicheskoe-liczo-kupit-nezhiloe-chast-pomeshhenie-bez-zemelnogo-uchastka-bez-oformleniya-zemelnogo-uchastka.-esli-da-to-kakie-vidyi-pomeshhenij-stroenij-i-sooruzhenij-pod-eto-popadayut

������������������ ������ ������������������, ������ ������������ ����������������������, �������������������� ������ ������ ����������

Оценка здания без земельного участка

������������ ������ �������������� �� ������������������ ���������������������� ���������������������� ������������ ������������������ ������ ����, ���������� ���������������������� �������������������� ������������ ���������� ���� �������������� ����������.

�������� ������ ������������ – ������ �� ������������������ ������ �������������� ���������� ������������������������, �� ������ ����������, ���� �������������� ���� ����������, �� ������������������ �������� ���� ������������������.

�������������� �������� ������������ �� ������������, ������ ���������� �������� ���������������� �� ������ ���� ��������������������, ������ �� ������.

������������������ ���� ������ �������������� ���� �������������� ������������ ���������������� ������������ – ������������������ ���� �������������� �� ���������������� ���� ������ �������������� ������������������ ���������� ������ ����������.

�������� �������������� ���������������� �� ���������������� ������������������ �� ������������������ ��������������������.

���������� ������������ �������������� �������� ���������������� ������ ���������� ������ �� ����������, �������������������������� ���� ���������������������� �������������� ����������.

�� ������������������������ �������� �� ���������� �������� ���������������� �������� – ������ ������������ �� ������.

�������� ����������������������, ������ ���������� �������������������� �������������������� ������������������������ �������������������������� ������ ������ ����������, ���������������� ���� �������� ���������������� ������������������ �� ������������������, ���� ���������������� ������ �������������� ���� ������������ ���������� ���������������� ���������� ���������������� ����������.

�� ���������������� �������������� �������� ���������� ���������� ������������������������ ������������������ ��������������.

�������������� ������������ ������ ���������������� ���������� �� ���������������� ��������. ������������ ������������ �� ���������������� �������� �������� �� ������������������ ���������������� ���� ���������������� �������� ���������� ���� ��������.

���� ������ ������ ��������������, ���� �������������� �������������������������� �� ������, �� ����������, �������������� ������������������������. ���� �������� �� ������������������ ������ ���������� ������������ ������������ ���� ��������������.

�� ���������� ���������������� �������������������� ������ �� ���� ������������ ������������������������ �� ������������, �������������� ���� ���������� ������ �������������� ������ ���������������� ��������������. �������� ������������������ ������������, ������������ ������ ���������� ���� �������������������� ������������������������ �� ����������.

������ ������������ ���������������� �������������������� “�� ������������” �� ���� ������������������������. ���� �������� �������������������������� ���� ������������ ���������� ������������ ��������, ���� �� ����������������. ���������� ������������������������ ���� ����������. �������������������� ���������� ������������ �������������� �� ������.

�������� ��������������, ������ �������������� �������������������� ������������ ���������� �� �������� �������������� �������������� �������� ���������� ��������, ������ ������, �������������������� ���������������� ��������, ������������, ������ ���������� ���������� �� ���� ���������������� �������� ����������. ���� ���������������� �������������������� ���������������� ���� �������������������������� �� ��������������������, �������������������� ���� ����, ������ ���������� ������������������������ �������� �������� �� ����������. �� �������������� �������� ������������ ������ �� ���������� �� ������������.

���������� ���������� ���������������� ���������������� ���� ��������, ���������������� ���� ������

������������ ������������������ �� ������ ���������������������� �� ���������������� ���� ������ ���������� �������������������������� ���� ���������������� ����������.

���������������� ������ �� ���������� �������������� ��������������, ������ ���������� ���� ������������������ �������������� �������������� ������������ ������������ �������� ������������������������������ ����������, ������������������ �� ������������������ ���� ����������. ���� �������� �������������� �� ������������ 35 �������������������� �������������� ����.

�������� �� ������������ ������������ ���� ���������������������� �� �������������������������� ������ ��������������. ���� ������������������ ���������������� �������������� �������� ������ ������������������.

���������� ������������ ��������, �������������������� ���������������� ��������, ������������, ������ ���������� �������������������� ��������������������������. ������ ������������ ������������������������ ������������ �� ������������������ ������ ����.

�������� ���������������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

���������� �� ���������������������� ������������������, ������ �������� ������������������ ������, ���� �� �������� ������������ ������������������������ ���������������������������� ���� ������������.

���������� �� �������������������������� ���� ������ ������������ – �� ���������� ������������ ������ �� ���������� – ������ ������������������������������ �������������� ������������������������ ��������������.

���� �������� �������������� �� ������������ 130 ������������������������ �������������� ����. �������������� �������������� ������������������ ���������� �������������������������� ���� ����������������������, �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ����.

������ �������� ���������� ���� ���������� �� ���������� �������������� ������������������������ �� ������������������ ���������������� ������������ ���������� �� �������������������������� ���� ������ ����������������, �� ������ �������������� �� ������������ 1 �������������������� �������������� ����.

�������������� ������ ��������������������: ������������������ ������������������ �������� �� �������������� �������� �� ���� ���� – �������� �������������� ���� ��������������������. �� ������������������������ ���� ���������� ���� ���������� ����������������, ���������������� ������������������ ������ ����.

���� ������������ ������������������, ���������� ���������������� (���������� ���������� ���� ���������������������� �� ������������������, ���� �������������� ����������������, ���� ������ ��������������������������) ���� ���������������� �������������� ������������������ �� �������������������������� ����������.

����������, �������������� ������������������ ��������, �������� �������������� �� ������, ������ ���������������������� ������������ ������������ ���������������� �� ����������-�������� �������������� ���� ���������� ������ ������������������, �������������� ���� ��������������.

���������������� ������������������������, ������ �������������� – ������ ���� ���������������������� ���������������� ����������������, ������������������������ ���� ������, �� ������������������������������ ������������ ����������.

���� ���� ������������, �� ���������������� ���������� ������������������������ ����������������������, ���������������� �� �������������� ����������������, ���������������������� ������������������ �������������� �������� ���� �������������� ������ ������������������������ �� ���������������������� ������ ���������������������������� ��������������.

������ ���������������� ���������������� ���������������� �������������������� �������������� �� ���������������� ���� ������, ���� ���� �������������������� �� ������, ������ ������������������������ ������������ ������������������������������ ���������� ������������������������ ������������, ���� �������������� ������ ������������������. ������ ���� ������������ ���������������� �������������� ���������������� ���� ��������.

�� ���������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������������� ������ ���������������� ���������������� �������� �������� �������������� ������������������ �� ������������������ �������� ���� ���������� ������������������������. ������ �������������������������� ������������������������ �������� ���������������� ���������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/verhovnyj-sud-raziasnil-chto-delat-naslednikam-poluchivshim-dom-bez-zemli.html

Проблемы при оценке зданий без земельного участка

Оценка здания без земельного участка

При продаже зданий (сооружений) новый владелец получает в собственность не только само строение, но и землю, находящуюся под ним. В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка.

Когда здание оценивается без земли?

В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

  • для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба;
  • если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества;
  • если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы:

  • доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости. В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости;
  • затратный подход, который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа;
  • сравнительный подход, базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу. При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов.

Подходы оценки зданий без земли и проблемы их применения

Ключевые проблемы при оценке зданий без земельного участка непосредственно связаны с особенностями определения стоимости недвижимости.

Здание является улучшением земельного участка, его неотъемлемой частью, вкладом в первоначальную стоимость земли. При этом, как правило, цена земли в комплексе с понесенными на строительство затратами не равняется стоимости единого объекта недвижимости.

Сегодня в оценочной практике не существует методик, позволяющих в полной мере учесть влияние данного фактора.

Рассмотрим подробнее, какие проблемы применения оценки зданий без земельного участка возникают при использовании разных подходов.

  1. Оценка стоимости затратным подходом осуществляется на основании расчета затрат, требуемых на построение двух абсолютно идентичных зданий (по аналогичному проекту, из тех же строительных материалов). Но при использовании данного подхода во внимание не берется такой важный фактор, как месторасположение строения. При этом очевидно, что объект, построенный в центре города или в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже, чем аналогичный объект на окраине.

    Кроме того, в рамках затратного подхода возникают проблемы определения уровня износа, что непосредственно влияет на цену объекта. Сложность определения износа связана с:

    • неактуальностью информации о физическом износе в технических документах;
    • отсутствием сведений о проведенных капитальных или косметических ремонтах;
    • невозможностью определить реальный уровень износа, основываясь на визуальном осмотре.
  2. Проблемы оценки недвижимости без земельного участка также возникают при использовании сравнительного подхода. Необходимо учитывать, что строение невозможно продать без земельного участка. При этом, чтобы оценить стоимость самого здания, необходимо из стоимости единого объекта недвижимости извлечь цену земли. Осуществить подобные расчеты достаточно сложно в связи с рядом проблем:
    • недостаточная развитость рынка. Конечно, в регионах с развитым рынком земли оценка стоимости земельных участков, как правило, не вызывает сложностей. Но в случае малоразвитого рынка и отсутствия необходимых исходных данных для сравнения оцениваемого объекта с аналогами, возникает необходимость применять корректировки с учетом местоположения;
    • высокая степень износа. Для очень старых строений или зданий, пострадавших в результате чрезвычайных происшествий, простые методы выявления стоимости попросту не работают. В подобном случае требуется проведение тщательного анализа состояния постройки и определение пригодности к эксплуатации либо необходимости сноса и оценки по годным остаткам;
    • размер земельного участка. Нередко возникают случаи, когда размер земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации оцениваемого здания. В подобной ситуации приходится проводить дополнительные исследования с целью определения излишней площади земли. Кроме того, излишняя площадь может быть и у объекта-аналога. В данном случае методика оценивания также во многом зависит от развитости рынка, кроме того, в условиях отсутствия достаточной информации об аналогичных сделках оценщику приходится применять большое число корректировок, что напрямую влияет на итоговый результат.
  3. Особенности проведения оценки зданийбез земли с использованием доходного подхода связаны со сложностями:
    • прогнозирования будущих денежных потоков;
    • определения ставок дисконтирования и капитализации;
    • распределения денежных потоков между зданием и землей.

На практике в качестве прогнозируемых доходов, как правило, используются арендные ставки для оцениваемой недвижимости, определяемые с помощью сравнительного подхода. сложность заключается в том, что зачастую в аренду сдаются помещения, в связи с чем возникает необходимость применения дополнительных корректировок. При этом результаты оценки в значительной степени зависят от развитости рынка.

Кроме того, при необходимости выделения доходов от сдачи здания и земли по отдельности, возникают те же проблемы, что и при использовании сравнительного подхода.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/problemyi-otsenki-zdaniy-bez-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.