Организация купила здание

Содержание

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Организация купила здание

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью.

Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта.

Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения.

Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить.

Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории.

Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон.

Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.

Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов.

Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений.

После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.

Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости.

К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания.

Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта.

Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки.

Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.

Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму.

Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Источник: https://www.mcity.ru/page/chto-uchest-pokupaya-kommercheskuyu-nedvizhimost

Продажа недвижимости юридическим лицом

Организация купила здание

Время чтения: 11 минут

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги

Организация купила здание

Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.

Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.

Приобретение и реализация недвижимости в ООО

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

  1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
  2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

  1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
  2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Отражение в бухучете

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

ДТ 19 – КТ 60

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

ДТ 01 – КТ 08

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

https://www.youtube.com/watch?v=zK6JScKUQjw

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость 

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

ДТ 10 — КТ 91.1

Налог на имущество

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

  1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
  2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку. 

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили  оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Влияние на другие налоги

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль. 

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

НДС при покупке и строительстве

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС. 

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности.

Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям.

Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком. 

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

НДС при выбытии

Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.

Источник: https://uchet.pro/nedvizhimost-v-ooo/

Бизнес по-белорусски. Компания купила на аукционе здание и лишь после оплаты узнала его тайну – Недвижимость Onliner

Организация купила здание

Представьте, вы покупаете в магазине палку колбасы. Кассир принимает оплату, выбивает чек, а потом раздраженно бросает: «Не ваше. Эта колбаса уже продана другому покупателю». Что за наглость! Просите немедленно вернуть деньги.

А в ответ: «Магазин вам ничего не должен, обращайтесь на мясокомбинат — деньги ушли туда». Мясокомбинат, кстати, уже банкрот, и палка колбасы была последней.

Можно ли вообразить, что в нашем порядочном государстве честный гражданин способен угодить в столь бредовую ситуацию? С палкой колбасы такие фокусы, конечно, не проходят. А вот со зданием стоимостью 42 тысячи рублей (сумма может быть любой) — вполне.

В Могилеве есть частная компания «Радигош».

В 2018 году ее руководство захотело реализовать инвестпроект, присмотрело недостроенное здание под реконструкцию — имущество ЧПУП «ФиброПроектСтрой», которое было выставлено на аукцион за долги главным управлением юстиции Могилевского облисполкома. «Радигош» подает заявку на торги и покупает здание. При попытке регистрации права собственности внезапно выясняется, что ранее здание уже было продано индивидуальному предпринимателю.

Экономический суд Могилевской области признает нарушение правил организации торгов (в условиях ничего не было сказано о заключенном ранее договоре купли-продажи).

Вместе с тем обязанность возврата крупной суммы суд возлагает не на управление юстиции, а на безнадежного должника — «ФиброПроектСтрой».

При отсутствии какой-либо собственной вины «Радигош» лишается как потраченной им на покупку крупной денежной суммы, так и самого здания. И становится в хвост очереди кредиторов погрязшего в долгах «ФиброПроектСтроя».

Инвестпроект на $2 миллиона

Вместе с директором ООО «Радигош» Олегом Каулькиным мы стоим рядом с тем самым зданием-долгостроем в промзоне на улице Димитрова. Он рассказывает, с чего все началось:

— Наша компания существует с 2014 года. Занимаемся эксплуатацией ветроустановок, грузоперевозками, есть свое охотхозяйство. Я считаю, чтобы выжить, сегодня необходимо работать в разных сферах.

Так в 2018 году возникла идея освоить еще одно направление — организовать предприятие по мясопереработке с ориентацией в том числе на рынок России. Начали искать площадку и обратили внимание на это здание. Место нам понравилось.

Неплохая логистика, есть возможность подключить коммуникации.

Объект площадью свыше 2600 кв. м был арестован и выставлен на электронные торги. Его продавали в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника — компании «ФиброПроектСтрой».

— Здесь мы хотели создать беспрерывное круглосуточное производство колбас и мясных полуфабрикатов. Новое оборудование, не менее 40 рабочих мест, — продолжает Олег. — Экспертиза дала бы ответ, какие конструкции можно сохранить или надо все сносить и строить заново — были готовы и к такому плану. Мы нашли инвесторов. Вложения оценивались примерно в $2 миллиона.

«Вспомнил девяностые»

Аукцион был организован на площадке «БелЮрОбеспечения» (e-auction.by). Поскольку компания «Радигош» была единственным заявителем, здание продали ей по начальной цене, увеличенной на 5%, — за 42 315 рублей.

Это стандартная практика в таких ситуациях.

Сумма была своевременно перечислена на расчетный счет главного управления юстиции Могилевского облисполкома, после чего распределена судебным исполнителем на погашение задолженности «ФиброПроектСтроя» перед кредиторами.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Далее «Радигош» получает акт передачи имущества и со всеми документами идет регистрировать право собственности в Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Там-то и выясняется, что еще в 2017 году «ФиброПроектСтрой» продал здание на Димитрова некоему индивидуальному предпринимателю А. А. Мартинкову.

Сделка подтверждается зарегистрированным договором купли-продажи.

— Честно сказать, в тот момент вспомнил девяностые, — вздыхает бизнесмен Олег Каулькин.

Как вообще на аукционе могли повторно продать здание?

И правда! Что за мутные дела и откуда взялся ИП? Картина полностью прояснилась позже — в суде. Договор купли-продажи между «ФиброПроектСтроем» и А. А. Мартинковым был заключен и зарегистрирован в марте 2017 года. Цена здания по договору — 63 тысячи рублей.

По какой-то причине предприниматель не оформил право собственности, и объект по-прежнему числился за «ФиброПроектСтроем». Но договор купли-продажи зарегистрирован — а это означает лишь то, что никто другой не может стать собственником здания. Ведь в противном случае будут нарушены законные права предпринимателя.

Этим и руководствовалось Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, отказывая компании «Радигош» в оформлении права собственности.

А судебный исполнитель знала о договоре 2017 года?

— Не могла не знать, — убежден директор ООО «Радигош». — В материалах сводного исполнительного производства есть справка об объекте, где отражена вся его история, в том числе и договор-купли продажи от 2017 года. Представитель ОПИ должна была указать в условиях аукциона наличие обременения в виде этого договора.

Это важнейшая деталь, зная о которой мы бы даже не рассматривали это здание. Но о том, что оно уже продано, не было сказано ни слова — ни в личных беседах с судебным исполнителем, ни в объявлении о проведении торгов.

Единственным обременением значился арест имущества, что логично, поскольку здание продавалось за долги в рамках исполнительного производства.

— Конечно, отойдя от первоначального шока, мы связались с судебным исполнителем и потребовали объяснений, — продолжает Олег Каулькин. — Девушка невозмутимо дала понять, что свои деньги мы должны искать не в ОПИ, а у «ФиброПроектСтроя». Короче, хотите спорить — идите в суд. Ну мы и пошли, конечно.

Что решил суд?

В исковом заявлении ООО «Радигош» просило признать аукцион недействительным и взыскать с главного управления юстиции Могилевского облисполкома уплаченную сумму.

Первую часть иска Экономический суд Могилевской области признал обоснованной.

Отсутствие в условиях аукциона сведений о заключенном ранее договоре купли-продажи было признано «существенным нарушением порядка проведения электронных торгов».

А сам договор с ИП в решении суда упоминался не иначе как обременение. «Указанные нарушения повлекли невозможность регистрации перехода к истцу права собственности на предмет торгов», — читаем выводы суда.

Электронные торги признаются недействительными. Но дальше — самое интересное. В части возврата денег суд отказывает.

Цитируем решение: «В сложившейся ситуации имеет место неосновательное обогащение ЧПУП „ФиброПроектСтрой“, которое путем продажи своего имущества за счет истца в рамках исполнительных производств произвело погашение своей кредиторской задолженности.

Предъявление имущественных исковых требований к главному управлению юстиции Могилевского облисполкома является неправомерным и необоснованным».

Еще раз простыми словами — орган принудительного исполнения указал неполную информацию о лоте и нарушил порядок торгов, из-за чего порядочная компания не смогла оформить право собственности на здание. Однако возвращать деньги пострадавшей компании должно предприятие-банкрот.

— Полагаем, суд сделал неверный вывод. В данном случае сделка была совершена не в форме договора между «Радигош» и «ФиброПроектСтроем», а посредством электронных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства.

Фактической стороной по сделке (продавцом имущества должника) выступило главное управление юстиции Могилевского облисполкома, — излагает свое видение директор ООО «Радигош».

 — Говоря юридическим языком, оно выразило волю на продажу имущества «ФиброПроектСтроя», производило арест и оценку имущества, организовало продажу и получило денежные средства в счет продажи.

Таким образом, поскольку судом первой инстанции торги были признаны недействительными, именно главное управление юстиции Могилевского облисполкома, по нашему мнению, обязано было возвратить компании «Радигош» неосновательно полученные деньги. В результате же вынесенного решения складывается абсурдная ситуация. Добросовестный приобретатель имущества погашает задолженность «ФиброПроектСтроя» перед его взыскателями и сам становится в конец очереди кредиторов по исполнительным производствам.

Договор купли-продажи — не обременение?

Руководство компании дошло до Верховного суда, но и столь высокая инстанция не нашла оснований для удовлетворения жалобы. Более того, Верховный суд отменил решение суда первой инстанции в части признания торгов недействительными.

Обоснование следующее: торги и так были признаны несостоявшимися, поскольку заявку подал только один участник: «Нельзя признать недействительным то, что не создало юридических последствий, для которых проводился аукцион (определение победителя)».

А что же решил суд по поводу договора купли-продажи между ЧПУП «ФиброПроектСтрой» и ИП Мартинковым? Являлся ли документ обременением? Главное управление юстиции Могилевского облисполкома ссылается на определение термина «ограничение (обременение) прав» из статьи закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав и сделок с ним». В определении не упоминаются сделки с недвижимым имуществом.

В свою очередь ООО «Радигош» полагает, что перечень обременений в данной статье является открытым, а не исчерпывающим. В противном случае получается, что какой-нибудь договор аренды — обременение для нового собственника, а продажа здания третьему лицу — нет?

Позиция суда по данному вопросу такова: «Истцом не предоставлены доказательства, свидетельствующие о виновных действиях судебного исполнителя и устанавливающие незаконность таких действий».

«Она сделала все по инструкции»

Реализацией имущества «ФиброПроектСтроя» занималась судебный исполнитель Анастасия Малей. Мы позвонили ей, чтобы задать вопросы, но разговор оказался коротким: «Я не уполномочена давать комментарии».

Связываемся с Аллой Пимашковой, начальником управления принудительного исполнения главного управления юстиции Могилевского облисполкома.

— Как так получилось, что здание фактически было продано дважды?

— Дело в том, что на ваши вопросы даны ответы судебным решением, в том числе Верховным судом при рассмотрении апелляционной жалобы.

— Но почему судебный исполнитель не известила участника торгов о таком важном обстоятельстве, как заключенный ранее договор купли-продажи?

— Следовало извещать или не следовало — все можно почерпнуть из решения суда. Судебный исполнитель должен указать все обременения, что он и сделал. Данный договор не является обременением, в связи с чем он и не указывался. Она сделала все четко по инструкции.

Никто не виноват?

— Самое приличное слово, которое я могу подобрать, — это «кидалово», — говорит директор ООО «Радигош». — Не может быть законной и логичной ситуация, когда покупатель, доверившись порядочности государственного органа и заплатив немалые деньги, остается ни с чем, не получив ни имущества, ни денег.

За последние полтора года мы были вынуждены обращаться в различные инстанции, однако никто не желает признавать вину судебного исполнителя. Был на приеме у Игоря Сергеенко, главы Администрации президента. Он удивился: как так, не может быть. Дал поручение разобраться.

Приходят отписки — никто не признает нарушений, даже прокуратура. На днях пытался дозвониться на прямую линию к помощнику президента Александру Субботину. Секретарша обрывает на полуслове: обращайтесь в суд.

А потом по телевизору рапортуют: «Проведены прямые телефонные линии, в ходе которых решены насущные проблемы».

Почему все так вышло? Думаю, судебному исполнителю надо было как-то двигать исполнительное производство, возвращать деньги кредиторам, выстроившимся в очередь к «ФиброПроектСтрою». Возможно, кто-то получил премию, а кто-то из кредиторов — свои (наши) деньги. Я рад за них.

Но что потеряли мы, что потерял город от очередного нереализованного проекта? Недополученные налоги, несозданные рабочие места. Задумывался ли кто-то об этом? Поняв, что начались проблемы, наши инвесторы ушли, проект уже похоронен независимо от того, удастся вернуть эти 42 тысячи или нет.

Сейчас, кстати, наши убытки составляют уже около 60 тысяч рублей с учетом судебных издержек. Я уже не говорю о потраченном на судебную тяжбу времени и упущенной прибыли.

Остается надеяться, что контролирующие инстанции (в первую очередь Генпрокуратура) все-таки вернутся к рассмотрению наших обращений, смогут объективно разобраться и, возможно, предложить какие-то компромиссы. Это не только наша проблема.

Важно предотвратить повторение таких ситуаций в дальнейшем, обезопасить участников аукционов.

Подумайте сами: разве эта история не подрывает доверие к электронным торгам по продаже имущества должников, разве не бросает тень на саму систему принудительного исполнения? Кто еще захочет рисковать, когда перед глазами наш печальный опыт?

Источник: https://realt.onliner.by/2020/05/21/kompaniya-kupila-na-aukcione-zdanie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.