Особенности покупки квартиры от застройщика

Содержание

Чек-лист: как выбрать новостройку

Особенности покупки квартиры от застройщика

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

  • желаемая площадь;
  • максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
  • с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
  • теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
  • защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
  • ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
  • услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими.

В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен.

По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

  • Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
  • Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
  • Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

  • школы и детские сады;
  • поликлиники для взрослых и детей;
  • стоматологические клиники;
  • МФЦ;
  • магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

  • образовательные учреждения;
  • физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • подземные и надземные паркинги, автостоянки;
  • медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру.

В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны.

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

  • площади озеленения;
  • расстояния до ближайших крупных шоссе;
  • наличия или отсутствия рядом промзон;
  • розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org. 

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией. 

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

  • разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
  • актуальную проектную декларацию;
  • заключение государственной экспертизы;
  • подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

  • при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
  • при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

  • стоимость недвижимости;
  • подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
  • отделка на момент передачи дольщику;
  • точный срок передачи объекта долевого участия;
  • гарантийный срок от застройщика;
  • условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/12/2/chek-list-kak-vybrat-novostrojku/

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Особенности покупки квартиры от застройщика

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ в новостройке

Особенности покупки квартиры от застройщика

Покупка жилого помещения в новом доме имеет очевидные преимущества: покупатель гарантированно избавлен от возможных споров с бывшими владельцами, криминального прошлого объекта, судебных тяжб с государственными органами, если те решат, что новый собственник нарушил права ребенка, детдомовца, инвалида или иного привилегированного гражданина.

Но и при такой сделке есть множество подводных камней, способных омрачить радость дольщика. Поинтересовавшись, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке или оформления брони, он избежит множества ненужных проблем.

Что нужно проверить покупателю до заключения ДДУ

Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.

Сведения о строящемся жилье

Самое выгодное вложение в недвижимость – покупка квартиры на стадии котлована. В этом случае жилье в новостройке может стоить на 30-35 процентов дешевле среднерыночной цены. Но и оценить качество несуществующего объекта практически невозможно.

Чтобы не приобретать «кота в мешке», дольщику следует запросить у застройщика техническую документацию на строящийся дом. Выдать ее продавец обязан.

Его отказ или явное нежелание информировать покупателя о деталях возводимого объекта должно стать основанием для покупки квартиры в другом месте.

Застройщик нередко заключает ДДУ и договор бронирования квартиры в новостройке, не получив разрешения на строительство. В этом случае готовый дом суд может признать самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса).

Кроме данного разрешения, дольщику необходимо поинтересоваться следующими оригиналами документов:

  • инвестиционного соглашения (контракта) на строительство объекта;
  • декларации строительного проекта новостройки;
  • на земельный участок, используемый под возведение дома (аренда или собственность).

Информация о застройщике

До того, как передать строительной организации деньги за квартиру в строящемся доме, следует выяснить ее надежность. Для покупателя существует немало рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков:

  • компанию могут объявить банкротом, и тогда сдача новостройки отодвинется на неопределенный срок;
  • исполнитель славится возведением некачественных жилых зданий, и понадобятся дополнительные средства для устранения его «грехов»;
  • предыдущие покупатели сталкивались с затягиванием срока сдачи квартир, оформлением документов, исправлением допущенного брака.

Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке.

Она должна составлять не меньше пяти лет. Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков.

Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.

Также застройщик по запросу покупателя должен предъявить:

  • разрешение на выполнение строительных работ (лицензию);
  • свидетельство о регистрации в налоговых органах продавца квартиры;
  • свидетельство о регистрации компании в качестве юрлица;
  • устав фирмы.

Навести справки о застройщике можно и в Интернете. До покупки квартиры в новостройке следует не только внимательно изучить его официальный сайт, но и почитать отзывы бывших клиентов.

Особенности покупки нового жилья

Тем, у кого запланирована самостоятельная покупка отдельной квартиры в новостройке, предлагается пошаговая инструкция. Она зависит от того, приобретается ли жилье на стадии котлована, или застройщик продает уже готовые квартиры.

В первом случае покупателю предстоит заключить договор ДУ (долевого участия). Перед его подписанием и внесением денег нужно:

  • проверить документы застройщика;
  • убедиться, что в договоре будет прописываться фиксированная цена строящихся квадратных метров;
  • обращать внимание на следующие пункты ДДУ:
    1. сроки строительства дома;
    2. порядок и срок передачи квартиры в собственность дольщика;
    3. условия расторжения договора ДУ;
  • последствия нарушения взаимных обязательств;
  • узнать все подробности о строящемся объекте: расположение, этажность, планируемую инфраструктуру района, транспортное обеспечение и т.д.

Лишь совершив указанные действия, можно решиться на покупку квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция при приобретении готового жилья в новом доме несколько иная. В этом случае существует уже реальный объект, который можно оценить. С гражданином застройщик заключает не ДДУ, а договор купли-продажи.

Покупка уже построенных квартир состоит из нескольких этапов:

  1. Подыскивается подходящее предложение.
  2. Покупатель изучает репутацию застройщика, отзывы о нем на различных сайтах.
  3. Приехав в офис строительной компании или агентства, гражданин изучает технические и иные документы.
  4. Согласовывается день и время, когда можно осмотреть конкретную квартиру.
  5. Если покупателя все устраивает, заключается договор купли-продажи.
  6. Уплачивается установленная договором денежная сумма.
  7. По акту приемки-передачи застройщик передает жилое помещение владельцу.
  8. Регистрируется право собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

Образец договора ДУ или купли-продажи можно скачать на нашем сайте. Однако готовый шаблон нужен приобретателям квартиры лишь в ознакомительных целях, чтобы примерно знать, что там обычно прописывается. Застройщик выдаст собственный бланк договора, текст которого будет дополнен данными о покупателе, продаваемом жилом объекте и другими сведениями.

Регистрация в новой квартире

Покупателям, не имеющим постоянной регистрации в городе, где приобретается жилой объект, важно знать, как быстро можно прописаться в новостройке. Без прописки по месту жительства им сложно найти достойную работу, отдать ребенка в школу, получить полноценную медицинскую помощь.

Прописка в новостройке возможна лишь после оформления квартиры в собственность. Для получения соответствующего свидетельства в органах Росреестра покупателю обязательно потребуется договор с застройщиком (ДУ или купли-продажи) и акт приемки жилого помещения.

Перечислим, какие документы нужны для прописки в новостройке:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • свидетельство о собственности на квартиру, куда он решил вселяться;
  • заявление собственника жилплощади (заполняется по образцу) с просьбой о регистрации.

В паспорте заявителя должен быть штамп о выписке с прежнего места жительства.

Советы, как правильно купить квартиру в новостройке, кажутся простыми и банальными. Их часто озвучивают разнообразные эксперты в средствах массовой информации. Но услышать полезные рекомендации недостаточно. К ним следует прислушаться, так как купить квартиру большинство россиян могут позволить себе лишь один раз в жизни.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Покупка квартиры у застройщика: подводные камни

Особенности покупки квартиры от застройщика

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-podvodnye-kamni

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.