Особенности заключения договора продажи недвижимости

Содержание

Особенности составления договора купли продажи недвижимости

Особенности заключения договора продажи недвижимости

Заключение договора купли продажи недвижимости является одной из наиболее часто регистрируемых гражданских сделок. Составление подобного соглашения требует соблюдения некоторых нюансов юридического характера. Недвижимость относится к особой категории имущества, и подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

По этой же причине и договор о купле/продаже недвижимой собственности имеет специфические особенности. Соблюдать их необходимо для того, чтобы соглашение обрело правовую силу. В противном же случае сделка может быть признана незаконной и расторгнута в судебном порядке.

Составление документа

Чаще всего составлением договоров, связанных с продажей недвижимости, занимаются специалисты с соответствующим образованием – работники риелторских агентств, нотариальных и юридических фирм.

Однако, в действующих законодательных актах нет чёткого перечня лиц, которые имеют право составлять подобные документы.

Соответственно, оформить договорённость о продаже в письменном виде может любой грамотный человек.

Главное условие – порядок заключения должен соответствовать требованиям принятых юридических норм.

Если же в договоре имеются грубые ошибки и иные нарушения установленного порядка, то такой документ попросту не зарегистрируют в государственных органах.

Но даже если удастся зарегистрировать его, при необходимости любая из сторон сможет опротестовать его и расторгнуть в одностороннем порядке на совершенно законных основаниях.

В отличие от ряда других договоров, — наследования, дарения, покупки движимого имущества, — регистрировать соглашение о купле недвижимости в нотариальной конторе не требуется.

Нотариальное заверение в данном случае заменяется регистрацией в Государственном реестре.

Однако, по обоюдному согласию, контрагенты могут обратиться к услугам нотариуса при составлении письменного договора, а также оставить у него на хранении дополнительный экземпляр соглашения.

Обязательные условия

Соглашение может составляться как в простой, так и в сложной форме. В первом случае документ представляет собой достаточно лаконичную бумагу, в которой указаны основные условия.

В сложной форме документа максимально полно оговариваются различные дополнительные особенности и нюансы. Он может состоять из нескольких частей и подпунктов.

Но в любом случае договаривающиеся стороны должны соблюдать особенности заключения письменного соглашения.

Согласно существующим нормам, для вступления в юридическую силу договор должен составляться исключительно в письменном виде. Другое обязательное условие – документ должен пройти регистрацию в Государственном реестре (ЕГРН).

Госреестр создан в 2017 году и представляет собой единую всероссийскую базу собственников недвижимого имущества. Благодаря ему, значительно упростился контроль за чистотой производимых сделок и борьбе с мошенническими схемами.

Следующим обязательным условием является отображение в письменном соглашении следующей информации:

  • Объект (предмет) договора. Это продаваемая/покупаемая недвижимость (квартира, дом, земля, дача, производственный цех и так далее).
  • Стоимость сделки. Здесь указывается цена объекта договора.

Для конкретных предметов договора, в зависимости от типа недвижимого имущества следует указать дополнительную информацию:

  • Для отдельных продаваемых строений нужно будет обозначить их категорию – является ли оно жилым или нежилым.
  • Для земли – её категорию в соответствии с классификацией Земельного законодательства. То есть, является ли она сельскохозяйственного назначения, предназначенной под многоэтажную застройку, индивидуальное жилищное строительство, либо под дачно-садоводческий участок.
  • Для объектов жилой недвижимости – необходимо указать все имеющиеся нюансы. К ним относятся различные ограничения и обременения. Например, если жильё находится в залоге у банка; имеются некоторые лица, сохраняющие право пользования жилплощадью; квартира находится в долевой собственности.

Структура договора

Действующий закон не даёт чёткого регламента структуры письменного договора. Но в юридической практике сложился стандартный порядок его составления, которого следует придерживаться. Соглашение условно подразделяется на две части: вводную (преамбулу) и основную. В вводной части даются общие положения и сведения о договоре.

Преамбула содержит следующие данные:

  • Наименование составляемого документа – «Договор о купле/продаже такого-то объекта недвижимости».
  • Дату и место заключения письменной договорённости.
  • Полные данные обеих сторон: Ф.И.О., адреса проживания, паспортные сведения.
  • Расшифровка сокращений, используемых в основном тексте. Так, стороны обычно в основной части выступают под наименованиями «покупатель» и «продавец», а объект сделки обозначается как «квартира», «участок» и тому подобное.

Основная часть конкретизирует всю процедуру сделки, оговаривает её нюансы и особенности. При её составлении следует быть максимально внимательным и стараться не упустить из вида даже самые незначительные, на первый взгляд, детали.

Она содержит такие данные:

  • Исчерпывающие сведения об объекте сделки. В этом пункте указывается тип недвижимого имущества (квартира, дом, участок); адрес его нахождения; размеры (кв. метры, гектары); кадастровые данные. Сюда же вписываются данные правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет данной недвижимостью.
  • Все имеющиеся обременения. Например, объект может находиться во временном владении третьих лиц согласно договору аренды. Другой вариант – жильё находится в залоге у кредитно-финансовой организации по договору ипотечного или иного займа. С полным перечнем возможных обременений, ограничивающих права владения можно ознакомиться на нашем сайте. Попытки владельца собственности скрыть от продавца имеющиеся обременения является прямым поводом для признания сделки недействительной.
  • Стоимость заключаемой сделки и порядок произведения покупателем оплаты – наличностью, банковским переводом, ценными бумагами.
  • Взаимная ответственность контрагентов за нарушение условий договорённости. Данный подпункт необходим для защиты потерпевшей стороны от необоснованных финансовых потерь при расторжении соглашения. При отсутствии его будет возможно лишь вернуть уплаченные деньги и некоторую неустойку в размере ставки, определённой Центральным банком.
  • Дополнительные нюансы договорённости. Здесь указываются возможные форс-мажорные обстоятельства и порядок действия контрагентов в этом случае. Условия, в результате которых стороны имеют право отказаться от реализации сделки без каких-либо штрафных санкций. Порядок расторжения договорённости по обоюдному согласию продавца и покупателя, и так далее.
  • Указание на то, какая из сторон берёт на себя расходы по регистрации документа в органах Госреестра. Либо определяются доли, в которых контрагенты разделяют расходы по уплаты госпошлины.

Кроме этого, желательно оговорить в документе порядок передачи объекта недвижимости от бывшего владельца новому. К примеру, включить в договор передаточный акт, в соответствии с которым и будет производиться процедура передачи имущества.

Новый владелец при этом осматривает приобретённую собственность и устанавливает, что она находится в том же состоянии, что и до подписания договора.

После этого оба договаривающихся лица заверяют акт передачи своими подписями и прилагают его к основному договору.

Акт приёмки имущества в этом случае выступает документальным подтверждением факта полного выполнения продавцом договорённости перед покупателем. У нового владельца после этого будет гораздо меньше шансов расторгнуть договор на том основании, что ему была передана недвижимость в ненадлежащем состоянии.

Подтверждением выполнения покупателем своей части соглашения является банковский чек, или взятая с покупателя расписка о передаче оговорённой денежной суммы.

Необходимые документы

Минимальный пакет документов для заключения договора купли продажи недвижимости определён законодательными нормативами. Без предоставления его невозможно как составление, так и регистрация письменного соглашения.

В него входят:

  • Удостоверение личности контрагентов – паспорта лиц, участвующих в заключении договора.
  • Правоустанавливающая документация, подтверждающая право собственника на законное владение предлагаемым к продаже недвижимым имуществом.
  • Если объектом сделки является жилое помещение, нужно представить справку из жилищного управления с указанием всех зарегистрированных по данному адресу лиц.

Данный список может варьироваться в зависимости от особенностей сделки и её сложности. Например, покупатель намерен рассчитаться за приобретаемое жильё деньгами, полученными от банка по ипотеке, необходимо указать данные этого кредитного договора. То же самое следует сделать при покупке жилища при помощи материнского сертификата.

Возможные ошибки

Порядок заключения договора купли недвижимого имущества имеет целый ряд юридических особенностей. В связи с этим, лица, решившие заключить соглашение самостоятельно, без привлечения профессионального юриста, часто допускают ряд ошибок.

Вот самые распространённые из них:

  • Разночтения и неконкретности в указанной информации. Это относится ко всем пунктам договора – описанию продаваемого объекта, процедуре его передачи, ответственности сторон. Любые двоякости могут в будущем использоваться противоположной стороной в свою пользу и стать поводом для судебных тяжб.
  • Некорректно указанные данные. Неправильно записанные данные паспортов контрагентов, кадастровые и банковские реквизиты, адрес нахождения недвижимости часто становятся причиной для отказа в регистрации договора. Также подобные ошибки могут сделать весь договор «ничтожным», то есть, в переводе с юридического языка, лишённым смысла.
  • Если стороны договариваются произвести оплату по сделке только после регистрации покупателя в качестве собственника, в договоре обязательно должна иметься ссылка на соответствующую статью Гражданского законодательства — №488 ГКРФ.

Наилучшим же выходом будет обращение к юристу, практикующему в области сделок с недвижимостью. С его помощью вы сможете составить юридически грамотный договор и в кратчайшие сроки зарегистрировать его в Государственном реестре. Также это позволит снизить вероятность разночтений его положений и связанных с этим судебных разбирательств.

При необходимости юрист сможет выступить в качестве законного представителя интересов своего подзащитного при возникновении арбитражных тяжб между покупателем и продавцом.

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?

Источник: https://myjus.ru/immovables/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): как правильно составить и оформить договор

Особенности заключения договора продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности.

Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

Расчеты обычно производятся так:

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

  • Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
  • Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.
  • Продается доля в праве собственности. Остальные владельцы пользуются преимущественным правом выкупа. Сначала нужно уведомить их о намерении продать долю и предложить им выкуп по рыночной цене. При отказе или отсутствии ответа через месяц можно продать долю кому угодно. ДКП обязательно удостоверяется нотариусом, кроме случаев, когда все собственники одновременно продают свои доли.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий».

В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

  • Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт.
  • Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

  • наличными,
  • через аккредитив,
  • банковскую ячейку,
  • сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
  2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
  3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

  • Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
  • Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
  • Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
  • Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
  • Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
  • Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН на продавца.
  • Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
  • Технический паспорт.
  • ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):

  1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
  2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

  1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
  2. Напрямую регистратору.
  3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
  4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
  5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Продала квартиру. Нужно ли платить налоги?

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ не платится. При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Что делать, если продавец потерял свой экземпляр договора, но документы в Росреестр еще не поданы?

Нужно оформить еще один экземпляр, согласовав это с покупателем.

Может ли оформить ДКП от лица покупателя или продавца другой человек?

Да, участие представителя в сделке возможно, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Сведения о представителе указываются в ДКП.

Как отразить продажу квартиры вместе с мебелью в договоре?

Нужно указать, что недвижимость продается с мебелью. Например, «Все имущество продавца, находящееся в квартире, переходит в собственность покупателя. его стоимость включается в стоимость квартиры». Также наличие мебели отражается в передаточном акте.

Как восстановить утерянный ДКП после регистрации?

Можно получить только дубликат, обратившись в МФЦ или Росреестр. Если договор оформлялся у нотариуса, дубликат выдаст он.

Заключение Эксперта

  1. Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП подается на регистрацию перехода права собственности вместе с остальными документами.
  3. В договоре должны отражаться все условия сделки в подробностях.
  4. Расходы на оформление ДКП распределяются сторонами по договоренности. Госпошлину за регистрацию платит покупатель.
  5. ДКП нужно сохранить. В дальнейшем он может понадобиться новому собственнику для продажи квартиры, передачи в наследство или для других сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Особенности заключения и исполнения договора продажи недвижимости

Особенности заключения договора продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как следует из текста Гражданского Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).

недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка.

И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка.

В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.

424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.

Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Источник: https://cyberpedia.su/5x66ff.html

Вопрос №55. Особенности договора купли-продажи недвижимости

Особенности заключения договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за имущество определенную сторонами цену.

Этот договор выделяется в самостоятельный вид договора купли-продажи по предмету – недвижимости.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Есть ограничения по поводу отчуждения недвижимого имущества унитарными предприятиями, учреждениями. Каких-либо ограничений по поводу возможных покупателей нет.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава: 1) заключенного договора купли-продажи недвижимости; 2) акта государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрировать сам договор теперь не нужно!!! Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. Это планы участков, кадастровые паспорта.

При переходе права собственности на недвижимость переходят права и на земельный участок, который занят недвижимостью. Единство юридической судьбы участка и расположенного на нем строения.

Передача недвижимого имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Это обязательное условия для исполнения обязательства.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Вопрос №56. Понятие, значение, сфера применения договора поставки. Основные элементы обязательства: стороны, цены, срок. Форма и порядок заключения договора.

По договору поставки поставщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Д-р консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. В качестве поставщика может выступать только ИП или коммерческая организация. Товары передаются покупателю для их использования в предпринимательской деятельности. Поэтому и покупатель как правило предприниматель.

Значение:необходимость обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота.

Наиболее оптимален договор поставки для регулирования взаимоотношений между производителями товаров и поставщиками сырья; между изготовителями и оптовыми торговыми организациями. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью и иметь долгосрочный характер.

Поэтому преобладающее значение имеют не разовые сделки, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Предмет – товары, предназначенные для использования в предпринимательской деятельности (для перепродажи, для изготовления и т.д.) – существенное условие.

Форма договора поставки – письменная. В случае заключения договора между гражданином и предпринимателем на сумму менее 10 тысяч рублей может заключаться в устной форме.

Существенным условием поставки является срок передачи товаров, т. к. заключение и передача, как правило, не совпадают. 1.

В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. 2. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). 3. Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Цена договора не относится к существенным условиям договора, и она определяется по соглашению сторон.

Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения.

Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Вопрос №57. и исполнение договора поставки. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора поставки.

Под содержанием договора поставки понимается совокупность прав и обязанностей сторон, отраженных в условиях (пунктах) договора. По договору поставки поставщик обязывается поставлять обусловленные товары в течение срока действия договора, а покупатель – принимать и оплачивать товары по установленным в договоре ценам.

В договоре указываются: 1) наименование и количество подлежащих поставке изделий; 2) ассортимент; 3) их качественная характеристика; 4) комплектность; 5) требования, предъявляемые к таре, упаковке, пакетированию; 6) общий срок действия договора и сроки поставки; 7) порядок доставки; 8) цены на товары и общая сумма договора; 9) порядок и форма расчетов; 10) платежные и почтовые реквизитыпоставщика и покупателя; 11) другие условия, которые должны быть предусмотрены в соответствии с законодательством, а также условия, которые поставщик и покупатель признают необходимым предусмотреть в договоре.

Особенности содержания договора:

Поставщик может исполнить обязанность разными способами:

вручение товара покупателюв местонахождении покупателя;

• путем выборки товара (получение товара в местонахождении продавца);

• передача товара третьему лицу не покупателю (д-р в пользу 3го лица; покупателю необходимо уведомить поставщика о том, что товар необходимо отгрузить 3му лицу – «отгрузочная разнарядка»).

Важное значение имеет восполнение недопоставки – поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде в пределах срока действия договора. Покупатель обязан проверить качество и количество принятых товаров и о несоответствии сообщить поставщику!!!

Неисполнение поставщиком обязанности по поставке товаров покупателю либо просрочка в исполнении этой обязанности влечет применение ответственности в форме возмещения убытков или взыскания неустойки (если она предусмотрена законом или договором). Если не весь ассортимент поставлен – то нельзя покрыть недопоставку товарами другого наименования.

В случае нарушения поставщиком условий договора поставки о качестве и комплектности и получившему уведомление покупателя о недостатках поставленного товара – у поставщика право заменить либо доукомплектовать товары.

Покупатель может отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества или некомплектных, а если они оплачены – потребовать возвращения уплаченных сумм. Если не выполнены обязательства по поставке необходимого количества, то у покупателя право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех расходов на их приобретение.

Если покупатель отказывается от товаров – он должен принять их на ответственное хранение и сообщить поставщику.



Источник: https://infopedia.su/8x53d.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.