Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Содержание

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_pokupka_kvartiry_s_neuzakonennoy_pereplanirovkoy/7697

Перепланировка квартиры – проблема для продажи?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Кто-то любит строить дома по собственному проекту, а кто-то – переделывать квартиры под себя. Чем грозит такая переделка?

Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.

Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.

Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене.

Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы.

Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.

Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.

Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.

В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.

Виды перепланировки квартиры

1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.

Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.

Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

3. Незаконная перепланировка.

Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы.

Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.

Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем. В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.

Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.

Согласование изменений в планировке квартиры

Если квартира уже находится в стадии купли-продажи, вы готовите следующие документы:

1. Паспорта продавца и покупателя

2. Правоустанавливающие документы на квартиру

3. Договор купли-продажи

4. Акт приема-передачи жилого помещения

5. Квитанцию об уплате пошлины за проведение регистрации жилья на нового владельца

Чтобы согласовать изменения в перепланировке, собственник:

1. Получает выписку из Росреестра: оформите выписку в течение пары минут на сайте https://rosreestr.net/

2. Обращается к архитектору районного отдела градостроительства, который составляет проект имеющихся изменений

3. Согласовывает проект архитектора с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой

4. После одобрения изменений представителями инстанций, уплачивает штраф (потому что ранее перепланировка не была узаконена)

5. Получает разрешение у главного архитектора и вызывает специалиста из БТИ для составления технической документации. Изменения в плане вносят в ЕГРН, после чего выписка для продажи будет выдаваться с учетом внесенных изменений. Узнайте подробнее, что такое технический план, и для чего он нужен, в нашей статье: https://rosreestr.net/info/chto-takoe-tehnicheskiy-plan-nedvijimosti-i-dlya-chego-on-nujen

6. Завершает сделку по продаже жилья в стандартном порядке

В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой покупатель предупреждается о необходимости проведения рассмотренной выше процедурысамостоятельно. Обычно в таких ситуациях стоимость квартиры существенно нижеаналогичного жилья без проведенных изменений или изменениями, предусмотренными законом.

Источник: https://rosreester.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji

В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой? как быть, если сделка состоялась?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Зачастую покупатели узнают о наличии незаконной планировки в жилье уже после совершения сделки.

Самовольные изменения, проведенные в квартире, не выступают основанием для отказа в регистрации договора, поэтому Росреестр вправе оформить право владения на такую недвижимость.

Некоторые граждане специально приобретают жильё с незаконной планировкой, поскольку это позволяет им рассчитывать на значительную скидку.

Как можно обнаружить, что изменения не узаконены?

Статья 29 ЖК РФ признаёт незаконной (самовольной) перепланировку, проведённую без согласования с госорганами, с нарушением предписания допустимых изменений.

Её наличие создаёт трудности при продаже квартиры, поскольку сопряжено с привлечением к ответственности собственника такого помещения.

Поэтому недобросовестные риелторы и продавцы могут замалчивать данный факт при проведении сделки.

Обнаружить наличие незаконных изменений покупателю поможет поэтажный план БТИ. Если реальное состояние квартиры отличается от сведений в документе, это указывает на проведение самовольной перепланировки. Покупатель вправе запросить техпаспорт приобретаемой квартиры, в некоторых случаях представлять его обязательно:

  • при оформлении ипотеки;
  • если предыдущему техплану более 5 лет.

Важно внимательно изучить документ, сопоставить его данные с реальными при визуальном осмотре квартиры.

Рекомендуется обратить внимание на наличие в техпаспорте красных линий, пометок, цифр — они свидетельствуют о незаконной планировке.

Насторожить покупателя должны факт представления просроченного плана (с датой более 5 лет) или сообщения продавца о потере документа, нежелание его восстанавливать из-за временных затрат и так далее.

Признаком наличия несогласованной перепланировки выступает также заниженная цена объекта (минимум на 10%). Зачастую это единственная возможность продавца найти покупателя. Однако в этом случае перед приобретением квартиры следует обратиться к оценщикам для выяснения, допустимы ли проведённые изменения для последующего узаконивания.

Чем грозит приобретение такого жилья?

От соблюдения утверждённых строительно-ремонтных норм зависит безопасность и удобство эксплуатации жилфонда. Несогласованная перепланировка может привести в лучшем случае к дискомфорту проживания людей, в худшем — к обрушению здания или его элементов, потере здоровья и гибели граждан.

После приобретения квартиры с несогласованными изменениями новый владелец должен их узаконить.

В противном случае при выявлении нарушений на него будет наложена административная ответственность, предполагающая штрафные санкции:

  • 2000-2500 руб. — для жильцов многоквартирных домов (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 1000-1500 руб. — для граждан, проживающих в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ);
  • 4000-5000 руб. — для должностных лиц (ст. 7.22 КоАП РФ);
  • 40-50 тыс. руб. — для организаций (ст. 7.22 КоАП РФ).

При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможно увеличение размеров взысканий, а также привлечение к уголовной ответственности.

Факт неузаконенной перепланировки устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки, которая может инициироваться соседями, учреждениями (управляющими компаниями, банком при ипотеке).

Собственник переделанной без разрешения квартиры должен вернуть её в исходное состояние. Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. В результате разбирательства квартира собственника продаётся с публичных торгов.

Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), расходов на осуществление решения суда с возложением на нового покупателя обязанности по возвращению жилья в прежний вид.

Перепланировку возможно сохранить только по вердикту суда, если изменения не нарушают безопасности здания, не причиняют дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.
Следует учесть, что банковский служащий вправе посетить квартиру в любое время для проверки её технического состояния.

Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.

Что делать, если уже купили?

Если в приобретённом жильё выявлены несогласованные изменения, возможность расторжения договора купли-продажи определяется исходя из характера перепланировки и сопутствующих обстоятельств:

  1. Если изменения незначительны, не требуют весомых затрат на узаконивание или приведение в прежнее состояние, не нарушают строительных предписаний, суд может признать недостаточными основания для признания сделки недействительной (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-8104/13).

    Предполагается, что перед заключением договора покупатели проводили осмотр помещения, им представлялась техдокументация о состоянии объекта. То есть граждане сами проявили беспечность, несмотря на то, что прямого информирования о самовольных изменений от продавца не было.

  2. При выявлении незаконной планировки рекомендуется сослаться на ст. 475 ГК РФ, предполагающей санкции в отношении продавца за предоставление товара ненадлежащего качества — снижение цены, возмещение расходов на приведение квартиры в прежнее состояние, расторжение договора с полным возвратом денег.

    Мера наказания утверждается исходя из степени нарушения требований к качеству товара (характера перепланировки).

  3. Если самовольные изменения купленного объекта запрещены строительными предписаниями, их устранение требует значительных финансовых вложений и трудозатрат, возможно расторжение договора по решению суда. Например, в ходе переустройства инженерных коммуникаций, о котором покупатель не знал, снизилось водоснабжение других жильцов.

Если гражданин покупает квартиру с незаконной планировкой, рекомендуется провести её узаконивание до выявления нарушения уполномоченными органами (Жилинспекцией).

В противном случае проходить процедуру потребуется уже с привлечением суда и взысканием штрафа с нового собственника.

Кто несёт ответственность за незаконные действия?

Согласно ст. 29 ЖК РФ, за самовольные изменения жилфонда наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда). То есть после приобретения квартиры вся ответственность переходит на ее нового владельца.

  • Если гражданин заключает договор с продавцом, который передал ему план БТИ без изменений, фактически получается, что перепланировка сделана уже после покупки. Оспорить такой факт не получится. Поэтому важно перед сделкой сопоставлять сведения техпаспорта объекта с реальным его состоянием.
  • Если приобретатель информирован о перепланировке, он может требовать скидку или возмещения расходов на процедуру узаконивания, восстановление прежнего состояния жилья.
  • Если квартира приобретается в ипотеку и банк не против самовольной перепланировки, на покупателя возлагается ответственность ее узаконить в течение 6 месяцев после сделки.

Перед покупкой рекомендуется оценить возможность согласования такой жилплощади или расходы по восстановлению.

Кто должен устранять последствия?

При покупке такого жилья рекомендуется заранее предусмотреть расходы на узаконивание или восстановление его прежнего состояния. Приобретателю целесообразно выдвинуть требование об уменьшении цены объекта на сумму этих затрат. При наличии веских оснований возможно взыскать расходы с прежнего владельца в судебном порядке.

Стоит ли покупать такое жильё, каковы риски?

Риелторы и строители классифицируют самовольные перепланировки на незначительные и значительные, допустимые и недопустимые. Перед покупкой квартиры важно точно определить, какие изменения проведены в квартире.

Незначительные, значительные (но допустимые) можно узаконить или по желанию вернуть жилье в прежнее состояние — их отличие заключается только в сумме затрат на согласование или восстановление. Если продавец за такой объект существенно снижает цену и гражданину выгодна покупка (с учетом будущих расходов), приобрести квартиру целесообразно.

Если проведенные изменения недопустимы по строительным предписаниям, узаконить перепланировку не получится. Покупателю придется восстанавливать жилье до исходного состояния, что в большинстве случаев сопряжено с весомыми финансовыми затратами. При таких условиях от покупки квартиры целесообразно отказаться.

Приобрести квартиру с незаконной перепланировкой можно по значительно сниженной цене. Однако следует учитывать, что после сделки вся ответственность за самовольные изменения ложится на нового владельца объекта. Ему необходимо узаконить перепланировку или привести квартиру в прежнее состояние до выявления нарушений уполномоченными органами.

Если проведенные изменения в квартире запрещены строительными предписаниями, от такой покупки лучше отказаться.

по теме

Предлагаем посмотреть видео о покупке квартиры с незаконной перепланировкой:

Источник: https://pravoved.online/pereplanirovka-kv/pokupka-kvartiry-s-nezakonnoy

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Какие перепланировки бывают незаконными?

Строители в настоящее время выделяют перепланировки и переустройство квартир как изменение функциональных особенностей таких жилых помещений.

Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.

К таким изменениям относятся возведение декоративных арок и ниш, если они не изменят конструкцию всей квартиры путем искажения несущих стен, замена радиаторов отопления и электропроводки и т.д.

Перепланировкой следует считать изменение именно архитектурных особенностей конкретного жилого помещения, например, формирование дверного проема в дополнительной стене, объединение путем разбора ненесущей стены двух комнат в одно пространство и т.д. Если такие мероприятия были произведены, они должны быть узаконены.

Однако не все виды перепланировок можно подвергнуть таким внесениям на общий план жилого помещения.

Разбор несущих конструкций и балок, перенос санузла или кухни с их места расположения по инженерному проекту помещения является незаконной перепланировкой, которая не может быть официально оформлена ни с помощью предварительного согласования, ни после проведения строительных работ.

Какие риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?

При приобретении квартиры, в которой произведенная перепланировка не носит незаконный характер, риски такого оформления сделки очень велики. К таким рискам относятся:

  • Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
  • Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
  • Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
  • Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

Если же потенциальный покупатель перечисленных рисков не испугался, ему следует соблюсти ряд основных действий, чтобы приобретение квартиры не сорвалось.

Как купить квартиру с незаконной перепланировкой?

Для того, чтобы приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует предпринять следующие шаги:

  • Провести оценку осуществленных изменений в жилом помещении с помощью опытного риэлтора или специалиста по проведению перепланировок. Они должны дать свое заключение о том, возможно ли в будущем оформить осуществленные архитектурные изменения или нет;
  • Уточнить в БТИ план потенциально приобретаемой квартиры (есть ли на нем красные линии, обозначающие основные архитектурные компоненты изучаемого жилья, которые не должны быть изменены; если такие линии есть, и они нарушены, узаконить перепланировку не удастся, и в будущем собственнику помещения грозит крупный штраф за внесение таких изменений);
  • Если жилье приобретается с использованием заемных средств, а оно само выступает в качестве залога по договору кредитования, придется пригласить и оценщика из банка, который изучит техническое состояние квартиры и имеющиеся документы и вынесет решение о возможности реализации данной квартиры в дальнейшем.

Если все перечисленные действия выполнены, и, несмотря на незаконность произведенной перепланировки, потенциальный покупатель готов приобрести документ, наступает процедура непосредственной передачи прав собственности данное жилье.

Однако, покупая жилье с незарегистрированными с законной точки зрения архитектурными изменениями, следует помнить о возможных штрафных санкциях.

Штрафы за незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка, которая была выявлена на этапе оформления перехода права собственности на жилье или в последующем процессе эксплуатации, может быть чревата для собственника помещения как административной, так и уголовной ответственностью.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Административная ответственность является более мягким вариантом наказания.

К ней прибегают как в отношении физических лиц, являющихся собственниками помещений, так и в отношении юридических. Данный вариант ответственности предусматривает следующие штрафные санкции:

  • Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
  • Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
  • На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой является своего рода лотереей, так как потенциальному покупателю неизвестно, можно ли было такие изменения осуществлять или нет, а также выявятся ли они при регистрации жилья.

Для того, чтобы минимизировать риски при приобретении квартиры, в которой перепланировка явно была осуществлена, необходимо предварительно проверить законность внесенных в архитектуру квартиры изменения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/s-neuzakonennoj-planirovkoj.html

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 501 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировкуОт 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспортаОт 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-i-posledstviya-pri-pokupke-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой чем грозит

Перепланировка жилья, находящегося в многоквартирном доме осуществляется под надзором государства и лишь в пределах, допустимых строительными нормами. Дело в том, что конструкция одной квартиры может существенно повлиять на устойчивость всего дома, так что проводить перепланировку законно разрешают не всегда.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.

За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.

Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.

В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто, по следующим признакам:

  • действительная планировка не соответствует технической документации;
  • техническая документация утеряна или не обновлена;
  • среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.

Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.

Однако, если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о не полной легитимности сделки.

Кроме того осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой. Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия

Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.
В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:

  • После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
  • В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
  • Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.

По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировкой могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

  • когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
  • когда продавец не согласен на скидки;
  • когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
  • когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для данной процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом, на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35-40 до 70-90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ.

Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает.

Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический план квартиры;
  • проект, составленный профессиональными специалистами;
  • акт согласования строительных работ;
  • разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
  • согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа.

В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно будет только после его оплаты.

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

  • разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
  • разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
  • акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

  • были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
  • были уменьшены площади проемов;
  • была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Когда нужно оформлять проект перепланировки

Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов. Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

  • если изменения затрагивают несущие конструкции;
  • если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
  • когда меняется место расположения газового оборудования;
  • когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;
  • если меняется план расположения комнат.

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Данное требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.

Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы. Специалисты же могу проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.

Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80 % таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны можно узаконить перепланировку при участии банка. Так банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Также стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.

Возможные сложности

Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляютсяв ответственности собственников таких квартир.

На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:

  • административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
  • штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
  • уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.

Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки не просто статья в Уголовном Кодекса, а практическим образом подтвержденная угроза.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/chto-delat-esli-kupili-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5bd30db145d57300ab3cf159

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.