Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки

Содержание

Порядок покупки квартиры в ипотеку: этапы оформления сделки

Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки
Желающие оформить ипотечный кредит должны быть заинтересованы в максимальном количестве информации, которая раскрывает регламент предстоящей сделки. В данном случае важен каждый нюанс.

В данном материале, мы расскажем, как оформить ипотеку, а также разберем основные этапы и процедуры сделки начиная от количества времени, необходимого на оформления, и заканчивая перечнем документов, требуемых от заявителя.Порядок покупки квартиры в ипотеку должен знать каждый потенциальный получатель такого кредита.

У данного варианта приобретения недвижимости есть как плюсы, так и существенные минусы. Во-первых, не нужно одалживать деньги у частных лиц. Во-вторых, жилище сразу же становится официальной собственностью. В-третьих, расчет за ипотеку осуществляется постепенно.

В ипотеке роль обеспечения играет непосредственная недвижимость, что не скажешь про потребительский кредит, для которого, как правило, требуется поручитель. Следовательно, ипотечную квартиру используют в качестве обременения – без ведома кредитора ее нельзя продать либо обменять.

При этом недвижимость можно спокойно использовать для проживания. Ее можно ремонтировать, а вот с перепланировкой придется повременить до погашения задолженности.Жилищная ссуда характеризуется большим размером, который стартует с 300 000 рублей и может заканчиваться миллионами рублей. Выдают такие кредиты на длительное время – до 30 лет.

При оформлении сделки можно выбрать любой алгоритм погашения долга – дифференцированный либо аннуитетный. Последний подразумевает наличие одинаковых платежей, где проценты распределены по всему кредитному периоду. В начале проценты составляют значительную долю от всего месячного платежа, а в конце – минимальную часть платежки.

Дифференцированная схема имеет в виду формирование системы взносов, размер которых со временем уменьшается. В начале погашения они максимальные. Проценты здесь начисляют в зависимости от величины задолженности. Следовательно, чем больше внесет человек, тем меньше ему платить проценты в каждом новом отчетном периоде.

В первую очередь нужно найти кредитора, ведь ипотека – это ответственное мероприятие, которое будет давать о себе знать в течение многих лет. Если не хватает навыков и знаний для анализа рынка ипотечного кредитования, можно и нужно обратиться за информационной поддержкой к кредитному брокеру.

Этот специалист выберет оптимальный вариант кредитора для каждого конкретного соискателя. Если нет свободных средств на оплату брокерских услуг, придется взяться за дело самостоятельно.Наиболее актуальные условия представлены на официальном сайте кредитных компании.

Максимально полную информацию можно запросить при личном визите в офис банка. Выбирая финансовую компанию, нужно обращать внимание на наличие дополнительный комиссий. Как правило, банковские организации взимают плату за операции над депозитным счетом.

Также может потребоваться оплата страховки и отчетов о стоимости недвижимости.

Процедура получения ипотеки включает:

  1. сбор документов и подачу заявки;
  2. одобрение заявки и подбор недвижимости;
  3. подачу документов для выбранного объекта кредитования;
  4. оценку недвижимости и получение банковского согласия;
  5. страхование жилища;
  6. подписание кредитного договора и сделки купли-продажи;
  7. регистрацию прав собственности;
  8. финальный расчет за жилище и заселение.

Здесь заемщик самостоятельно собирает регламентированный перечень документации. При этом не стоит торопиться с поиском жилья до получения одобрения. В противном случае есть риск зря потратить время. Для оформления традиционного жилищного займа необходимы:

  • паспорт всех сторон сделки;
  • справки о доходах;
  • документ, подтверждающий занятость;
  • подтверждение дополнительных доходов;
  • свидетельство о браке;
  • дипломы об образовании;
  • документы, подтверждающие возможность оплатить первый взнос и пр.

Документы дополняют заявкой регламентированной формы. Ее, как правило, изучают не более недели. Это зависит от скорости работы банковских компаний и характеристик того или иного заемщика. На данном этапе проверяют кредитную историю потенциального клиента и его созаемщиков. Не меньшим значением обладает наличие прописки и действительность паспортных данных. Далее кредитор изучает уровень дохода заявителя, его работодателей, а также рассчитывает риск появления просроченных платежей. Если кредитора все устраивает, обе стороны будущей сделки определяют сумму кредита.Как уже говорилось ранее, целесообразно заниматься поиском подходящего жилища только после получения одобрения. Это избавит от конфликтов с банком и от личного разочарования. Чтобы не ошибиться с выбором объекта, можно обратиться к риелторам. Они учитывают требования заказчика и потенциального кредитора, помогая оперативно собрать документы для предстоящей сделки. Чтобы собрать все документы для выбранного жилища, банк предоставляет не более 60 суток.Далее кредитор выполняет комплексную оценку недвижимого объекта. Предметом анализа является юридическая чистота квартиры и ее состояние. Далее клиент получает финальный вердикт банковской компании – положительный либо отрицательный.

Отказ могут спровоцировать следующие факторы:

  • квартира находится в аварийном состоянии;
  • недвижимость находится в доме с вышедшим сроком эксплуатации;
  • в частном доме деревянные перекрытия, полы и стены;
  • из жилища не выписаны прошлые владельцы;
  • в квартире была незаконная перепланировка.

Проверка объекта предстоящей ипотечной сделки подразумевает комплексный осмотр всех конструкций, коммуникаций, отопительных приборов и систем водоснабжения. Также специалисты банка изучают состояние окон, дверей, электрической проводки, розеток и выключателей. Визуальная проверка сопряжена с экспертной оценкой стоимости объекта. Эта операция дает возможность выявить реальную цену квартиры относительно ее местоположения, состояния и даты сооружения. Процедура позволяет избежать завышения цены квадратного метра.При подписании договора заемщик и банк оговаривают финальные условия и подписывают соглашение купли-продажи. После оформления кредитного сотрудничества покупатель обязан внести авансовый платеж, который размещают в банковской ячейке. Также есть другой вариант сделки, в ходе которого продавец получает денежные средства на расчетный счет. Далее новоиспеченный заемщик регистрирует сделку и получает ключи от своей квартиры. Банк формирует закладную по ипотеке. Она необходима для того, чтобы удостоверить права банка на исполнение денежных обязательств по ипотеке.Традиционно кредиторы заключают закладную до выдачи заемных денег. Эта справка является собственностью банковской организации только после полного выкупа недвижимости заемщиком. Также придется владельцу ипотечного жилья оформить страховку залогового имущества.Обычно банки настаивают на данном этапе, хотя это условие не является обязательным. Ведь визит к нотариусу связана с дополнительными расходами. Но без этого могут возникнуть сложности с регистрационными органами и с непосредственным кредитором.

Источник: https://sbank-gid.ru/1076-porjadok-pokupki-kvartiry-v-ipoteku-jetapy-oformlenija-sdelki.html

Как проходит сделка по ипотеке в банке пошагово

Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки

Приобретение вторичного жилья с использованием кредитных средств отличается от стандартной процедуры, поскольку, третьей стороной в договоре купле-продажи выступает банк. Иногда часть действий совершаются дистанционно, например, как в «Домклик» Сбербанка.

Но чаще требуется личное присутствие представителей продавца и покупателя в офисе кредитора. Поэтому обеим сторонам следует знать, как проходит сделка по ипотеке при покупке квартиры пошагово.

Ведь допущенные ошибки и неточности скажутся на качестве желаемого результата, а также сроках его достижения.

Этапы проведения сделки по ипотеке для продавца

В зависимости от стороны, заключающей договор, ипотечную сделку с недвижимостью можно рассматривать с двух ракурсов. Во-первых, со стороны продавца. Здесь все достаточно просто:

1. Найти покупателя

В свою очередь, это делается своими силами или с помощью специализированных организаций. В первом случае собственник обойдется минимальными затратами или вовсе без них, размещая онлайн объявления с продвижением и без.

А вот во втором посреднические услуги встанут в «копеечку». Размер комиссионных будет зависеть от «аппетита» риэлторского агентства, а также от региона расположения объекта. Затраты могут составить от 20 до 150 тысяч рублей.

Если в последующем не исключен такой подход, то имеет смысл заложить данные расходы в стоимость.

2. Подготовить документы

Успех продажи недвижимого имущества напрямую зависит от его юридической чистоты и наличия всех необходимых бумаг. Как следствие, продавцу требуется позаботится о подготовке следующего перечня:

  • Паспорта всех собственников;
  • Договор купли-продажи, на основании которого приобреталось жилое помещение;
  • Справки по форме № 7 и № 9;

Образец формы №9

  • Актуальная выписка из ЕГРН;
  • Реквизиты банковского счета;
  • Заверенное разрешение супруга на совершение сделки или заявление о том, что на момент приобретения квартиры владелец не состоял в браке. Если это действительно так.

Стоит отметить, что на момент продажи в квартире не должны быть зарегистрированы дети и иные лица. К тому же не допускаются каких-либо ограничения по ипотеке. Важно, чтобы в ходе приобретения ранее не использовался материнский капитал.

3. Дождаться одобрение объекта

Несомненно, не каждая квартира подходит под ипотеку. Поэтому она осматривается оценщиком с составлением соответствующего вердикта. На объект в последующем будет наложено обременение, поскольку, он будет находиться в залоге у банка.

4. Заключение договора

После того, как недвижимость одобрена под кредит, и на руках окажутся все необходимые документы, проводится сделка по ипотеке. То есть сторонами подписывается договор в трех экземплярах.

А банк еще действующему собственнику выдает письменный аккредитив.

Иначе говоря, договор о том, что деньги будут перечислены после регистрации прав нового собственника и предоставления об этом бумаг кредитору.

5. Перерегистрация прав собственности

Далее через местное МФЦ продавцу и покупателю необходимо зарегистрировать передачу прав собственности. Для чего им понадобится запланировать совместное посещение учреждения для подачи документов. От продавца потребуется:

  • Свой экземпляр договора;
  • Паспорт;
  • Согласие супруга на продажу квартиры.

Если покупка состоялась до брака, владелец прямо в МФЦ составляет об этом заявление.

В зависимости от загруженности Центра на регистрацию может уйти от одной до четырех недель. Но лучше не дожидаться крайнего срока, а периодически делать контрольные звонки для уточнения готовности документов.

6. Получение денег

Когда проходит сделка по ипотеке Сбербанк, ВТБ или другой банк в кротчайшие сроки перечисляют на указанные реквизиты деньги. Только для этого необходимо в течение трех месяцев после подписания договора предоставить:

  • Новую выписку из реестра, которую выдает МФЦ после регистрации;
  • Документ об аккредитиве;
  • Опись о том, что закладная передана на регистрацию.

В свою очередь, данный перечень доставить в отделение банка может любая из сторон.

Как проходит сделка по ипотеке для покупателя

Теперь, во-вторых, со стороны кредитуемого лица процесс покупки жилья в ипотеку выглядеть будет так:

1. Получение одобрения

Для начала стоит оценить свои силы и возможности. Понять сколько и как накопить на первоначальный взнос. Определиться со сроком кредитования, а также рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Следом необходимо оформить заявку в один или несколько банков и дождаться решения по ней. Если будет получен положительный ответ, то можно приступать к следующему этапу.

Читайте: Почему банки отказали в кредите?

2. Выбор объекта

Понимая, что банк готов предоставить в долг необходимую денежную сумму, можно приступать к подбору объекта с учетом этого критерия. То есть это можно осуществлять своими силами, пролистывая тематические сайты. Либо воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Конечно, не бесплатно. Прежде чем приступать к сбору документов для ипотеки, у продавца стоит уточнить, возможна ли сделка по ипотеке с его собственностью.

Нередко на квартирах «висят» обременения и иные ограничивающие факторы, препятствующие купле-продаже с участием финансовой организации.

3. Оценка объекта

Как и в случае с продавцом, для покупателя важно решение оценщика. Как правило, им выступает представитель кредитора. Это самый простой вариант.

Однако, может задействоваться и сторонний эксперт, поиском которого в случае необходимости озадачивается заемщик.

Должностное лицо делает ряд снимков здания, входа, лестничных клеток, а также самой квартиры и видов из окон. А затем готовит заключение с указанием рыночной стоимости.

4. Сбор и подача документов в банк

Этот шаг может делаться параллельно со второй стороной. Каждый готовит свою документацию в соответствии с требованием банка. Для покупателя этот список во многом повторяет тот, по которому документы нужны для оформления кредита. Основными из них являются:

Паспорта всех заемщиков и созаемщиков;

Стоит отметить, что обозначить уровень своих доходов можно несколькими способами. Самыми распространенными являются форма 2-НДФЛ с официального места работы, а также справка по форме банка. В последнем можно указывать и неофициальную прибыль.

5. Подписание договоров и оформление ипотечных бумаг

Все стороны сделки в помещении банковского учреждения составляют и подписывают документы по сделке. Там же клиент ставит подпись в кредитном договоре, а также в закладной. Важно проверить все реквизиты и правильность указания данных всех действующих лиц по сделке. Иначе при допущенных ошибках необходимы будут исправления. А на это потребуется дополнительное время.

6. Регистрация прав

Покупателю также необходимо посетить многофункциональный центр. Желательно это сделать вместе с продавцом. К комплекту документации требуется приложить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности. А вот она составляет 2 000 рублей. Это можно сделать через терминал Сбербанка непосредственно в здании Центра.

7. Передать готовые документы в банк

Когда запись будет внесена в реестр, документы можно забирать из МФЦ. На руки новому хозяину квартиры выдается его версия договора, выписка из ЕГРН, а также опись о регистрации закладной.

Заключение

Итак, сделка по ипотеке проходит в несколько этапов. Ряд из них являются общими для продавца и покупателя. Тем не менее, самыми главными аспектами в данном процессе для обоих являются:

  • Соответствие клиента требованиям к заемщику;
  • Одобренная заявка;
  • Юридически чистая приобретаемая квартира;
  • Отсутствие в ней прописанных лиц;
  • Наличие всех необходимых документов;
  • Соблюдение установленных сроков на регистрацию.

По завершению всех шагов новый собственник может прописаться в ипотечной квартире.

Источник: https://mytopfinance.ru/sdelka-po-ipoteke/

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2021 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

  1. Этап 1. Подача заявления на выдачу ипотечного кредита. Распространенная ошибка потенциальных покупателей квартир в том, что они изначально начинают просматривать подходящее жилье на сайтах, а потом вживую, а некоторые даже оставляют задаток. Люди считают, что банки должны выдать им ипотеку, ведь у них положительная кредитная история и достаточно дохода, чтобы вовремя погашать ипотеку. Результат таких действий может быть не очень хорошим: банк может отказать в выдаче ипотеки, человек может потерять задаток. Поэтому вначале подается заявление в банк о предоставлении ипотеки и только потом можно рассматривать подходящие варианты квартир.
  2. Этап 2. Получение одобрения банка о предоставлении ипотеки. Получить уведомление предпочтительно в письменном виде. В документе должна быть отражена информация об условиях ипотечного соглашения, о сроках действия одобрения (обычно это 3-4 месяца).
  3. Этап 3. Поиск квартиры. На этом этапе покупателю обязательно нужно сообщить продавцу квартиры об условиях оплаты (квартира приобретается по ипотечному договору). Если этого не сделать, то на стадии совершения сделки продавец может отказаться продавать квартиру только потому, что будет понимать, что попадает на налоги, поскольку его объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет. Или же причиной его отказа может быть опасение того, что он может не получить деньги после того, как право владения квартирой перейдет новому собственнику.
  4. Этап 4. Получение в банке списка документов по приобретаемой в ипотеку квартире. Этот список нужно будет предоставить продавцу недвижимости, чтобы он подготовил документы согласно списку.
  5. Этап 5. Подписание предварительного договора о передаче задатка. Если не подписать предварительное соглашение, то можно столкнуться с такими проблемами, как повышение цены на квартиру, нарушение сроков сделки или вовсе отказ продавца от продажи жилья.
  6. Этап 6. Получение от продавца полного пакета документов. Пока продавец будет готовить документы, покупатель может сделать независимую оценку квартиры, результат которой приложить к тому пакету документов, что подготовил продавец.
  7. Этап 7. Оформление договора купли-продажи ипотечной квартиры. Шаблон такого договора можно попросить у кредитного специалиста банка. Этот этап очень важный, поскольку при неправильном оформлении или внесении данных в договор, его могут не принять в Росреестре, куда покупатель должен будет обратиться для переоформления прав собственности на жилье.
  8. Этап 8. Подготовка документов для предоставления в Росреестр. Запросить список этих документов можно в Росреестре. Принеся необходимые бумаги, специалист должен выдать расписку. Этот документ покупатель недвижимости должен показать специалисту банка, который занимается выдачей ипотеки. В ней должна быть указана дата, когда заявитель может получить документы о переходе прав собственности с Росреестра. Эту дату важно знать, чтобы можно было договориться с банковским специалистом о дате выдачи ипотеки.
  9. Этап 9. Получение документов из Росреестра. Получив свидетельство, обязательно нужно проверить наличие записи об ипотеке в разделе «Обременение». В договоре должен стоять штамп о регистрации ипотеки. Если нужна выписка из ЕГРП, тогда на месте ее можно заказать (поинтересоваться в банке, нужна ли такая выписка).
  10. Этап 10. Оформление страховки. Без оформленной страховки рассчитывать на ипотечные деньги не стоит. Можно воспользоваться предложениями банков, ведь зачастую многие работают со своими страховыми компаниями.
  11. Этап 11. Получение кредитных денег, произведение расчетов с продавцом, получение графика платежей по ипотеке. В банке нужно уточнить, каким способом он выдаст деньги – наличными покупателю на его счет, а уже потом тот передаст деньги продавцу либо напрямую на счет продавца. После совершения сделки банк должен выдать покупателю квартиры платежное поручение о том, что перевод был совершен, а также запросить у продавца расписку о получении денежных средств.

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

  • зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
  • приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
  • банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
  • одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  1. Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  2. Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  3. Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  4. Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  5. Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  6. Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  7. Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

  1. Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.
  2. Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.
  3. Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.
  4. Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).
  5. Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.
  6. Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.

Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

: Пошаговая инструкция «Как купить квартиру в ипотеку»

Источник: http://ipoteka-expert.com/etapy-pokupki-kvartiry-v-ipoteku/

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Покупка квартиры в ипотеку этапы сделки

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.