Покупка квартиры в спб вторичка пошаговая инструкция

Как купить квартиру в СПб: с чего начать и что узнать?

Покупка квартиры в спб вторичка пошаговая инструкция

Привет, друзья! Если Вы вплотную подошли к решению жилищного вопроса, в этой статье я расскажу, как купить квартиру в СПб: с чего начать и что нужно знать, чтобы правильно оформить покупку недвижимости.

Вы также узнаете, как можно купить квартиру, если не хватает на нее денег или если вы живете в другом городе, и как абсолютно бесплатно воспользоваться помощью риэлтора.

статьи:

С чего начать покупку квартиры?

Для чего Вам нужна квартира в СПб, которую Вы подумываете купить? Приобретение недвижимости — вопрос достаточно серьезный: квартира — не пирожок. Поэтому, первое, что я рекомендую сделать, это:

  • определиться с ее будущим назначением: собственное проживание или инвестиции (сдача в аренду или перепродажа).

Если данное понимание уже присутствует у Вас, то можно переходить к следующему шагу

  • выбору района, в котором Вы хотите жить.

В Питере 18 районов, в каждом из которых приличный выбор и вторичной недвижимости и новостроек. Если квартира Вам нужна в качестве инвестиций, то стоит учесть также несколько важных для такой квартиры моментов.

(Подробнее о выборе района для покупки квартиры читайте в статье «Где лучше купить квартиру в Санкт-Петербурге»).

В центральных районах СПб (Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский) преобладает старый фонд. Тут можно найти варианты недорогих студий, переделанных из коммуналок (как описано ниже).

Сегодня самая массовая застройка новым жильем осуществляется в Приморском, Красносельском, Невском, Фрунзенском и Выборгском – спальных районах Санкт-Петербурга, а также во Всеволожском районе Ленинградской области.

Таким образом, третий важный пункт – определиться с типом жилья:

  • новостройка или вторичное жилье.

Если у Вас нет предпочтения к какому-либо району — место для Вас не принципиально, Вы можете подбирать квартиру, исходя из цен и других привлекательных условий (акций, подарков) застройщиков в разных жилых комплексах (ЖК).

Не забывайте учитывать при этом описанные ниже факторы, влияющие на стоимость квартиры и удобство проживания в ней.

Актуальные цены можно узнать на сайтах строительных компаний, уточняя их у менеджера. Там же можно получить информацию о проводимых «экскурсиях» на готовые объекты или о возможности просмотра недостроенного дома.

И вот мы подошли к последнему (перед выбором конкретного объекта) пункту:

  • определению предельной стоимости будущей квартиры (сколько денег вы готовы на нее потратить).

Если по всем этим моментам есть определенность, можно переходить к поиску своей будущей квартиры

Как найти лучшую квартиру?

Теперь, когда Вы определились с основными, определяющими Ваш правильный выбор, моментами, возникает следующий вопрос: где же лучше искать квартиру и как ее правильно выбрать?

На широком рынке недвижимости нашего города нашли свое место десятки застройщиков, сотни жилых домов и тысячи квартир.

В интернете можно найти практически все продающиеся объекты: на ЦИАНе, АВИТО и других сайтах – по первичной и вторичной недвижимости, а также на сайтах самих организаций-застройщиков – по новостройкам.

Немного (или много) терпения и достаточное количество свободного времени, консультации с друзьями и знакомыми и… список вариантов сужается. Иногда наличие большого выбора мешает принятию решения — ведь выбрать нужно только 1. Знакомо?

В то же время, сосредоточившись на всех более или менее важных требованиях к искомой квартире, и отбросив то, что не соответствует предъявляемым требованиям, чаще всего, можно достаточно быстро свести свой выбор к 1-2 наиболее подходящим вариантам.

Как это сделать?

Можно, например, обратиться за помощью к специалисту (агенту) по недвижимости — риэлтору. Или, может, Вы хотите сразу получить подробные презентации подходящих для вас вариантов квартир в новостройках прямо на свой е-мэйл?

Тогда Вы можете написать нам в СМС, Вотс Апп +7 (963) -340-75-30 или в форме обратной связи, свои требования и пожелания к квартире, которую Вы хотите купить (максимально подробно: стоимость до-, район, количество комнат, расстояние до метро, этажность, вид из окон, лифт и все другое, что важно для Вас). 

Мы в течение 24 часов подберем для Вас 3-5 самых подходящих квартир от надежных застройщиков  и вышлем на Вашу электронную почту (которую Вам надо указать) их подробные презентации. Если Вам понравится какая-либо квартира, мы забронируем ее для Вас и сопроводим сделку по купле-продаже.

При покупке квартиры в новостройке наши услуги будут для Вас абсолютно бесплатными. Вы приобретаете объект по цене застройщика. При этом для Вас также актуальны все действующие у застройщика акции, скидки и бонусы.

Подробнее о наших услугах смотрите здесь.

Если Вы находитесь в другом городе и хотите приобрести недвижимость в Питере, то лучшие для Вас способы, как это сделать, описаны в моей статьеКак купить квартиру в Питере иногороднему или можете обратиться к нам.

Для благополучного решения вопроса покупки квартиры есть три основных момента:

  • юридическая чистота объекта недвижимости и документов;
  • правильное оформление купли-продажи;
  • безопасная оплата.

С новостройками в этом смысле немного проще – там Вы первый покупатель и у квартиры мало шансов обладать «плохой историей». Со вторичной недвижимостью «подводных камней» бывает больше, и о них есть смысл узнать подробнее.

Как купить квартиру недорого?

Как и в случае с любым товаром, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга тоже есть свои относительно недорогие объекты.

Однако, в ситуации с недвижимостью есть одно важное отличие – стоимость даже самого «недорогого» объекта не позволит просто взять и купить новый, когда старый сломается или надоест.

С одной стороны, отдельное жилье – это круто само по себе, особенно если Вам пришлось помучиться в густонаселенной коммуналке, поскитаться по общагам или съемным квартирам.

С другой стороны, к выбору квартиры надо подойти осмысленно и основательно, даже если у Вас мало денег и нет возможности сразу купить «квартиру мечты».

Какие самые недорогие варианты квартир можно найти в Питере?

Многие агентства занимаются выкупом и расселением больших коммунальных квартир. Затем в каждой комнате делают «отдельную студию со своим санузлом и кухней».

Коммуналки, как правило, выкупаются в старом фонде, поэтому продают такие комнаты-студии как отдельное жилье в центре СПб. Отдельная квартира в исторической части города, в пешей доступности от метро, да еще и по цене студии в Ленинградской области! Ну не сказка ли?

Однако, покупая такую студию, нужно иметь ввиду и возможные риски подобной сделки:

  • Перепланировка (перенос «мокрых точек», перегородок и прочее) в таких квартирах, как правило, не согласована;
  • По документам Вы приобретаете долю (например, 14/158) в большой квартире с условным разграничением мест общего и индивидуального пользования.

Какие минусы у такой покупки:

  • Вы не можете сдавать свою комнату-студию без согласия соседей, так как фактически (по документам) у вас коммунальная квартира, а не отдельное жилье;
  • Новый покупатель какой-нибудь из долей в этой квартире может «не согласиться» с вашим разделением квадратных метров и обратиться в суд.

Стоит ли покупать такую студию? Решайте сами — теперь Вы знаете о некоторых «подводных камнях».

Второй, более надежный и тоже относительно недорогой вариант в СПб, – это покупка квартиры в новостройке. Особенно выгодно купить квартиру на раннем этапе строительства – цена за квадратный метр будет минимальной.

По мере продвижения строительства дома и приближения срока его сдачи цена квартиры значительно возрастает. Многие покупают квартиры на начальном этапе строительства для последующей их перепродажи.

Как выбрать квартиру в новостройке и какого застройщика выбрать? Покупать квартиру на начальном этапе стоит только у надежного и проверенного застройщика, либо с использованием Эскроу-счета.

Сейчас на рынке недвижимости большой выбор квартир от разных застройщиков. Стоимость квадратного метра в квартире зависит от:

  • Района и месторасположения дома;
  • Транспортной доступности;
  • Развитости инфраструктуры;
  • Класса дома и застройщика;
  • Наличия отделки;
  • Этажности, вида из окон и ближайшего окружения.

Стоимость жилья  в новостройках в СПб постоянно растет. В последнее время это связано, в том числе, с новыми правилами заключения договоров долевого участия (ДДУ) и обязательным использованием для расчетов Эскроу-счетов.

Приобретая полноценную квартиру на вторичном рынке сэкономить вряд ли получится – только если продавец очень спешит с ее продажей и значительно снижает цену.

Опытному риэлтору часто удается получить значительную скидку на квартиру.

Как купить квартиру без денег?

Как ни странно, такие варианты тоже есть. Для этого, правда, у Вас должен быть хотя бы материнский капитал, жилищная субсидия (жилищный сертификат) или одобренная ипотека.

Они и будут являться Вашей оплатой за приобретаемую квартиру. Если их суммы не хватает, то придется выплачивать оставшуюся часть уже деньгами или брать еще кредит (ипотеку).

Следует, однако, отметить, что не все квартиры вторичного рынка подходят под ипотеку и жилищные сертификаты. Банк может отказать в ипотеке, если, например, в выбранной квартире выполнена незаконная перепланировка.

Некоторые собственники по разным причинам также не хотят «заморачиваться» продавать свою квартиру покупателю с ипотекой или субсидией.

Где взять ипотеку?

Если у Вас хорошая кредитная история, Вы официально работаете или сможете предоставить об этом справку банку, а также справку формы 2-НДФЛ об уплаченном подоходном налоге, то проблем с одобрением ипотечного кредита сейчас у Вас быть не должно.

Оформить ипотеку можно в любом банке РФ, предлагающем такую услугу. Лидерами по ипотечному кредитованию считаются банк Дельтакредит, Сбербанк, банк Санкт-Петербург.

Для оформления кредита надо подать заявление в выбранный банк и предоставить необходимые для этого документы. У каждого банка могут быть свои требования к документам, свои ставки по кредиту и условиям его погашения, а также размер первоначального взноса (или отсутствие его).

Актуальные условия ипотеки лучше узнавать в банке при принятии решения о покупке квартиры.

Если Вы решили купить квартиру в новостройке в кредит, наши ипотечные менеджеры помогут Вам в подаче заявки и одобрении ипотеки в банке-партнере застройщика или любом другом банке.

Согласовать ипотеку для покупки вторичной недвижимости немного сложнее – банку может «не понравиться» ее перепланировка или «история» приобретения права на объект его предыдущими владельцами.

Поможет ли риэлтор бесплатно?

Сейчас большинство риэлторов могут помочь в покупке квартиры в новостройке совершенно бесплатно. Вознаграждение агенту в таком случае платит застройщик.

При покупке вторичной недвижимости бесплатных услуг не бывает. Средняя стоимость услуг агента недвижимости составляет 3% от суммы сделки (стоимости квартиры).

Агент с помощью обоснованного торга может снизить стоимость квартиры так, что его услуги окажутся бесплатными для Вас.

По договоренности стоимость услуг может быть дешевле — когда клиенту, например, не требуется обязательное сопровождение при многочисленных просмотрах объектов или объект уже подобран.

Заключение

Надеюсь, Вам теперь понятно как купить квартиру в СПб, с чего начать и что иметь ввиду при ее выборе.

Если у Вас остались какие-нибудь вопросы, задайте их в форме обратной связи или по телефону в разделе «Контакты». За спрос денег не берут! 😉

Нужна помощь в покупке квартиры? Звоните сейчас!

Источник: https://pro-consalt.com/kak-kupit-kvartiru-v-spb/

«Вторичка»

Покупка квартиры в спб вторичка пошаговая инструкция

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.