Понятие договора аренды земельного участка

Содержание

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Понятие договора аренды земельного участка

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем.

Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату.

Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

  • о находящихся на земле постройках;
  • о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
  • о проведенных коммуникационных системах;
  • о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципалитет;
  • государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители.

При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

  1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
    • кадастрового номера;
    • адреса;
    • площади.

    Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

  2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
  3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

  1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
  2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
  3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
    • кадастровый номер;
    • адрес;
    • площадь объекта;
    • категория;
    • назначение.

    Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

  4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
  5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
    • фиксированной суммы;
    • процента от полученного дохода;
    • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
    • услуг со стороны арендатора.

    Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

  6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
    • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
    • сдача объекта в субаренду и т. д.
  7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
  8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
  9. Перечень прилагаемых документов.
  10. Подписи сторон сделки.

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

  • удостоверения личности сторон;
  • учредительные документы для юридических лиц;
  • доверенность для представителя (при необходимости);
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
  • кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

  • использовать землю по целевому назначению;
  • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
  • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
  • для размещения линейных объектов – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
  • завершение строительства объекта – до 3 лет;
  • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

  1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
  2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.

  3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
  4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

  • предоставление правоустанавливающих документов на землю;
  • для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
  • составление предварительного договора;
  • заключение основного соглашения;
  • прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

  1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
  2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
  3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

  • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
  • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
  • наличие временного обременения;
  • другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

  • дата составления;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты договора аренды;
  • полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

  1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
  2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
  3. Передача документов в Росреестр:
    • почтовым сообщением;
    • электронной почтой;
    • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

  • по взаимному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

  • использование земли не по целевому назначению;
  • нанесение порчи земельному участку;
  • прекращение выплат арендной платы;
  • невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor

Аренда земельных участков

Понятие договора аренды земельного участка

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст.

26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться
    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст.

22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст.

22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.

10 ст. 22).

Сроки аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст.

46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/arenda-zemelnich-uchastkov

Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора

Понятие договора аренды земельного участка

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………3

Глава 1. Договор аренды земельного участка………………………………..….4

1.1Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора…….….4

1.2Некоторые особенности содержания договора аренды земельного

участка……………………………………………………………………………11

Глава2. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения………………………………………………………………………..16

2.1Регулирование договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и его особенности……………………………………………………………..….16

2.2Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения …………………………………………….19

Заключение……………………………………………………………………….25

Список использованных источников………………………………………..….27

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора.

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.

Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.

В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Глава 1. Договор аренды земельного участка

Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора.

Договор аренды (договор имущественного найма) -это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др.

Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы, как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 ГК РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл.

34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

В ст. 606 ГК РФ[1] определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование.

Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

То есть земля[2] – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день – это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

Ст. 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК “следует рассматривать как недочет юридико-технического характера”[3], так как “при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства”.

Несомненно, “положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии”.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК.

Договор аренды в настоящее время – наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.

При рассмотрении особенностей заключения договора аренды земельных участков необходимо обратить внимание на содержание данного договора, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности.

Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка. В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.

В статье 6 ЗК часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением.

Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки.

Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями п. 2 ст.

26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план[4].

По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика.

Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.

По другому делу Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием “собственник” понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.

Согласно закону арендатором может быть лицо, которое изъявило желание и заключило договор аренды земельного участка.

При рассмотрении субъектного состава договора аренды земельного участка особое внимание нужно уделить иностранным гражданам, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют право заключать договоры аренды земли, находящейся в собственности как у физического лица, так и в собственности муниципального образования.

Думается, правильной является позиция законодателя, изложенная и закрепленная в ЗК РФ, в ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24 июля 2002 г., согласно которой земля не может приобретаться иностранными гражданами в собственность, а может ими использоваться только на правах аренды[5].

Но, предоставляя землю иностранным гражданам на правах аренды, законодатель пошел по пути противоречия Конституции РФ и не предусмотрел специальных норм, направленных на реализацию положений ст.

3 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, забыв, что в данном случае имеется несколько иной субъект договора аренды, который отличается своим правовым положением и менталитетом.

ЗК РФ закрепил правовые нормы, устанавливающие порядок заключения договора аренды земли, которые являются общими для всех субъектов договора аренды. При этом ЗК РФ предоставляет органам местного самоуправления определенные полномочия по определению содержания договора аренды.

Так, в соответствии с подп. 5 п. 3 ст.

1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъектам РФ предоставлено право установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Ст.

38 ЗК РФ предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами.

На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение ст. 38 ЗК РФ к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин.

О порядке заключения иностранным гражданином договора аренды земли, находящейся в государственной собственности и в собственности муниципального образования, умалчивает и ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Анализируя содержание договора аренды земельного участка, нельзя обойти вниманием условие о сроке заключения данного договора, которое не является его существенным условием, но влияет на характер заключения договора аренды.

В соответствии с ГК РФ в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” установлен предельный срок аренды – 49 лет.

Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка.

В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива точка зрения, согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. При этом к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.

Источник: https://studopedia.ru/20_6886_ponyatie-dogovora-arendi-zemelnogo-uchastka-usloviya-dogovora.html

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

Понятие договора аренды земельного участка

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет.

На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками.

После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

АрендодательАрендатор
ПраваОбязанностиПраваОбязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срокПредоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срокВладеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условийПредупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лицСдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использованияРасторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условийБережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования землиПередавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.