Предмет сделки с недвижимостью

Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости.Риски при заключении договора

Предмет сделки с недвижимостью
особенности сделок с недвижимостью

Под недвижимостью понимается такие предметы, которые прочно связаны с землей. В гражданском законодательстве для отграничения недвижимых вещей установлен следующий критерий – такие объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

К ним относятся в первую очередь земельные участки, здания (в т.ч. недостроенные) и их части. Особую категорию недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Необходимость государственной регистрации таких объектов – одна из их отличительных черт.

Оборот недвижимости контролируется государством. Возможно установление ограничений обороноспособности отдельных видов недвижимости (чаще земельных участков определённого назначения, объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании).

При это недвижимое имущество может быть предметом большого числа гражданско-правовых договоров.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на две группы в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны.

Соответственно, к первой группе относятся такие сделки как купли-продажи, мены, дарения, ренты. Первые будут рассмотрены подробнее как встречающиеся наиболее часто.

Сделки с недвижимостью должны соответствовать общим требованиям, которые законодательство предъявляет ко всем сделкам:

– содержание сделки не должно противоречить закону;

– лица, вступающие в сделку, должны обладать способностью к участию в ней;

– волеизъявление стороны сделки должно соответствовать его действительной воле;

– волеизъявление должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

сделки. В чем состоят обязательства сторон по договору (предмет которого недвижимость)?

продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю за определенную плату, а покупатель обязуется это имущество принять

даритель обязуется безвозмездно передать в собственность одаряемому недвижимое имущество

каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое

(обмениваться могут различные виды имущества, но не деньги)

Стороны сделки. По договорам купли-продажи, мены и дарения происходит передача права собственности, а значит лицо, передающее по такому договору недвижимое имущество должно быть его собственником. При этом, как уже было отмечено, право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Росреестре, а сведения о праве собственности вносятся в единый реестр (ЕГРН).

Форма сделки. Сделки с недвижимостью требуют обязательной письменной формы, а при ее несоблюдении такие сделки недействительны. Как правило, такой договор должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

Более того, договоры купли-продажи, мены или дарения недвижимости подлежат государственной регистрации, осуществляемой также Росреестром. Зарегистрировать сделку можно обратившись в лично территориальные органы Росреестра или в МФЦ, либо подав документы по почте или в электронном виде (через сайт Росреестра).

Юридические последствия такой сделки наступают с момента ее государственной регистрации. В случае с договорами купли-продажи и дарения регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка.

В случае же с договором мены регистрировать сделку не нужно, регистрируется лишь факт перехода права на основании заключенного сторонами договора.

Размер госпошлины за регистрацию составляет: для физических лиц – 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей Пошлина за регистрацию прав на земельный участок сельхозназначения: 350 рублей.

В особых случаях перед государственной регистрацией может потребоваться нотариальное удостоверение сделки:

Дарение

– дарение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;

– дарение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением долей в праве общей собственности на приватизированный земельный участок из земель с/х назначения);

– договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.

Мена

– отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;

– сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Сроки регистрации:

– 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром

– 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов:

– 3 рабочих дня при обращении в Росреестр

– 1 рабочий день – для документов, поступивших в электронной форме

– 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Риски в сделках с недвижимостью

Признание сделки незаключенной.

Если стороны (умышленно или по неосторожности) при заключении сделки не соблюли требования закона к ее содержанию, такая сделка может быть признана незаключенной.

Основанием для этого может стать отсутствие в договоре необходимых существенных условий (то есть таких, без согласования которых сторонами сделка, согласно закону, состоятся не может).

К существенным условиям относятся:

Купля-продажа

Дарение

Мена

– предмет договора

– цена

– предмет

– предмет

Отчуждение имущества несобственником. Лицо, не являющееся собственником имущества, не может передать такое право другому лицу.

При этом, приобретатель недвижимости должен сам удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости, что подтвердить его добросовестность.

Добросовестным является приобретатель, не знавший и тот, кто не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

Добросовестность дает приобретателю недвижимости определенную защиты от притязаний на это имущество других лиц (а иногда и настоящего собственника), поскольку Гражданским Кодексом установлено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Кроме того, отчуждение имущества лицом, не имевшим на то правовых оснований, может стать основанием для признания сделки недействительной (например, продажа имущества компании, лицом не уполномоченным на совершение таких сделок, а также отчуждение общего имущества одним из супругов, без согласия на это другого). Недействительность сделки может наступить и в других случаях, которые перечислены в Гражданском Кодексе.

Обременения имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения прав на это имущество иных лиц, возникших у них до перехода права собственности (например, по договорам аренды или залога).

Приобретатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

К обременениям следует отнести также риск возможного ареста объекта (суд или приставами) по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

С целью минимизации указанных рисков при заключении сделки приобретателю следует запрашивать выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту (для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии об отсутствии обременений в отношении объекта.

Также сторонам сделки следует обратить внимание на вопросы налогообложения при совершении сделок с недвижимостью.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f71bec537592c081ffdb799/dogovor-kupliprodaji-dareniia-meny-nedvijimostiriski-pri-zakliuchenii-dogovora-5f71c521df292d1109411fac

Тема 5. Форма, содержание и предмет сделок с недвижимостью

Предмет сделки с недвижимостью

Форма и государственнаярегистрация сделок

Форма сделок.Форма сделки – это определенный способвыражения внутренней воли вовне, способволеизъявления. Права и обязанности посделке возникают лишь в случае, еслисоблюдена требуемая законом форма. Дляразных сделок законом установленаразличная форма. Несоблюдение этойформы влечет неблагоприятные юридическиепоследствия, вплоть до признания сделкинедействительной.

Воля на совершениесделки может быть выражена тремяспособами, указанными в ст. 158 ГК:

а) прямое волеизъявление,которое может иметь устную или письменнуюформу (простую или нотариальную);

б) конклюдентноеволеизъявление (от лат. “concluderae” -совершать), т.е. такое поведение лица,из которого явствует его воля совершитьсделку (например, в магазине самообслуживаниявзят определенный товар и за него молчауплачиваются кассиру деньги, и из этогоповедения явствует воля купить товар,хотя в прямой форме эта воля не выражена);

в) волеизъявлениепосредством молчания, которое признаетсявыражением воли совершить сделку вслучаях, предусмотренных законом илисоглашением сторон.

Устные сделки.По общему правилу в устной форме (т.е.

посредством словесного выражения своейволи) могут совершаться любые сделки,за исключением тех, для которых закономили соглашением сторон установленаписьменная (простая или нотариальная)форма. При этом согласно п.

2 ст. 158 ГКсделка, для которой допустима устнаяформа, считается совершенной и в томслучае, когда из поведения лица явствуетего воля совершить сделку.

Устными могут такжебыть все сделки, исполняемые при самомих совершении, кроме случаев, установленныхсоглашением сторон, нотариальных сделок,а также сделок, несоблюдение простойписьменной формы которых влечет ихнедействительность (п. 2 ст. 159 ГК).

Наконец, в устнойформе по соглашению сторон могутсовершаться сделки во исполнениедоговора, заключенного в письменнойформе (простой или нотариальной), еслиэто не противоречит закону, иным правовымактам и договору (п. 3 ст. 159 ГК).

Письменные сделки.Письменная форма сделки считаетсясоблюденной, если она совершена путемсоставления документа, выражающего еесодержание и подписанного лицом илилицами, совершающими сделку, или должнымобразом уполномоченными ими лицами (п.1 ст. 160 ГК).

Двусторонние(многосторонние) сделки (договоры) вписьменной форме могут также совершатьсяследующими способами:

путем обменадокументами посредством почтовой,телеграфной, телетайпной, телефонной,электронной или иной связи, позволяющейдостоверно установить, что документисходит от стороны по договору (п. 2 ст.434 ГК);

путем совершения вответ на письменное предложение (оферту)заключить договор действий по выполнениюуказанных в оферте условий договора(отгрузка товаров, выполнение работ,предоставление услуг, уплата соответствующейсуммы и т.п.) (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК).

Необходимый длясовершения сделки документ, как правило,составляется на бумаге.

Однако указаниезакона о возможности использованияэлектронно-цифровой подписи, а также озаключении договоров путем обменадокументами электронной связи позволяетсделать вывод о том, что под документомпонимается не только информация,составленная на бумажном носителе, нотакже информация, существующая вэлектронной форме.

В Федеральном законеот 20 февраля 1995 г. “Об информации,информатизации и защите информации”(ст. 2) под документом понимаетсязафиксированная на материальном носителеинформация с реквизитами, позволяющимиее идентифицировать. Применительно ккомпьютерным документам материальнымносителем может выступать магнитныйдиск, на котором создается и хранитсяинформация.

Важнейшим реквизитомдокумента, составленного в письменнойформе, является подпись лица, совершающегосделку, или его представителя. Какправило, подпись совершается путем еесобственноручного проставления набумаге. Однако закон допускает и иныеспособы проставления подписи.

В соответствии с п.2 ст.

160 ГК в случаях и в порядке,предусмотренных законом, иными правовымиактами или соглашением сторон, допускаетсяиспользование при совершении сделокфаксимильного воспроизведения подписис помощью средств механического илииного копирования, электронно-цифровойподписи либо иного аналога собственноручнойподписи. Возможность и порядок примененияв гражданско-правовых сделках электроннойцифровой подписи предусмотрены в п. 2ст. 1 Федерального закона от 10 января2002 г. “Об электронной цифровой подписи”.

Если гражданинвследствие физического недостатка,болезни или неграмотности не можетподписаться собственноручно, то по егопросьбе сделку может подписать другойгражданин – “рукоприкладчик” (п. 3ст. 160 ГК).

Подпись последнего должнабыть засвидетельствована нотариусомлибо должностным лицом, имеющим правосовершать такое нотариальное действие,с указанием причин, в силу которыхсовершающий сделку не мог подписать еесобственноручно.

При получениизаработной платы и иных платежей,связанных с трудовыми отношениями, приполучении вознаграждения авторов иизобретателей, пенсий, пособий истипендий, вкладов граждан в банках иполучении корреспонденции, в том числеденежной и посылочной, и при выдачедоверенности на совершение указанныхдействий подпись рукоприкладчика можетбыть удостоверена также организацией,где работает гражданин, который не можетсобственноручно подписаться, илиадминистрацией стационарного лечебногоучреждения, в котором он находится наизлечении.

К письменной формесделки законом, иными правовыми актамиили соглашением сторон могут устанавливатьсядополнительные требования (п. 1 ст. 160ГК), такие как совершение сделки набланке определенной формы, скреплениепечатью, и предусматриваться последствиянесоблюдения этих требований. Еслитаковые не предусмотрены, то применяютсяобщие последствия несоблюдения письменнойформы сделки.

Например, скреплениесделок печатями организаций по общемуправилу не является обязательным.Письменная форма таких сделок будетсоблюдена, если на них будут проставленыподписи уполномоченных лиц. Однако внекоторых случаях закон требует наличияна документе печати. Например, согласноп. 5 ст. 185 ГК доверенность от имениюридического лица должна быть скрепленапечатью этой организации.

Для некоторых сделокзакон требует проставления подписи неодного, а двух лиц.

Например, доверенностьот имени юридического лица, основанногона государственной или муниципальнойсобственности, на получение или выдачуденег и других имущественных ценностейдолжна быть подписана также главным(старшим) бухгалтером этой организации(п. 5 ст. 185 ГК). Согласно п.

3 ст. 7 Закона обухгалтерском учете без подписи главногобухгалтера денежные и расчетныедокументы, финансовые и кредитныеобязательства считаются недействительнымии не должны приниматься к исполнению.

Дополнительныетребования к форме установлены дляплатежных поручений и прилагаемых кним расчетных документов: они должнысоответствовать формам, установленнымбанковскими правилами (п. 1 ст. 864 ГК).

В простой письменнойформе (т.е. не требующей нотариальногоудостоверения) должны совершаться:

1) сделки юридическихлиц между собой и с гражданами;

2) сделки гражданмежду собой на сумму, равную илипревышающую 10-кратный минимальныйразмер оплаты труда, установленныйзаконом, а в случаях, установленныхзаконом, – независимо от суммы сделки.

При этом, когда всоответствии со ст. 159 ГК сделки могутбыть совершены устно, соблюдениеписьменной формы не требуется.

Последствиемнесоблюдения простой письменной формысделки является лишение сторон правассылаться в подтверждение сделки и ееусловий на свидетельские показания.Однако при этом они сохраняют возможностьприводить письменные и другиедоказательства совершения сделки (п. 1ст. 162 ГК).

Например, между гражданамизаключен договор займа на сумму,превышающую 10 МРОТ, при этом письменногодоговора не составлялось и заимодавецпередал заемщику сумму займа, не взявс него расписки.

При возникновении споразаимодавец не сможет подтвердитьсвидетельскими показаниями фактзаключения договора и передачи денег.Однако он может, например, принестиписьмо заемщика, в котором проситотсрочить дату возврата займа.

Несмотряна то что такое письмо не являетсядоговором и не носит характера заемнойрасписки, непосредственно подтверждающейфакт передачи денег, оно косвеннодоказывает, что договор займа имел местои деньги действительно передавалисьзаемщику.

Только в случаях,прямо указанных в законе или в соглашениисторон, несоблюдение простой письменнойформы сделки влечет ее недействительность.Например, недействительными являютсяпри несоблюдении простой письменнойформы: соглашение о неустойке (ст. 331ГК), договор поручительства (ст. 362 ГК).

Сделки в нотариальнойформе обязательны в случаях, установленныхв законе, либо в случаях, установленныхсоглашением сторон, хотя бы по законудля сделок данного вида эта форма нетребовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Так, внотариальной форме должны быть совершеныдоверенность на совершение сделок,требующих нотариальной формы (п. 2 ст.185 ГК), доверенность в порядке передоверия(п. 3 ст. 187 ГК), уступка требования,основанного на сделке, совершенной внотариальной форме (п. 1 ст.

389 ГК), брачныйдоговор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса) идр.

До недавнего временитребовал нотариального удостоверениятакже договор об ипотеке (залогенедвижимого имущества). Однако с 1 января2005 г. договор ипотеки заключается впростой письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК).

Нотариальноеудостоверение сделки осуществляетсяпутем совершения на документеудостоверительной надписи нотариусомили другим должностным лицом, имеющимправо совершать такое нотариальноедействие. Правила нотариальногоудостоверения сделок содержатся вОсновах законодательства о нотариате.

Последствиемнесоблюдения нотариальной формы являетсянедействительность (ничтожность) сделки(п. 1 ст. 165 ГК).

В законе (п. п. 2 и 4ст. 165 ГК) установлены правила, призванныезащитить добросовестную сторону призаключении сделки, требующей нотариальногоудостоверения, в случаях, когда другаясторона уклоняется от такого удостоверения.

Если одна из сторон полностью иличастично исполнила сделку, требующуюнотариального удостоверения, а другаяуклоняется от такого удостоверения,суд вправе по требованию исполнившейстороны признать сделку действительной.В этом случае последующее нотариальноеудостоверение сделки не требуется.

Сторона, необоснованно уклоняющаясяот нотариального удостоверения сделки,должна возместить другой стороне убытки,вызванные задержкой в совершении сделки.

Государственнаярегистрация сделок.Государственная регистрация не относитсяк форме сделок, а представляет собойособый дополнительный акт признания иподтверждения государством совершениягражданско-правовой сделки. Государственнойрегистрации подлежат только те сделки,в отношении которых такая необходимостьпрямо установлена законом.

Чаще всего закономпредусматривается государственнаярегистрация сделок с недвижимостью.

Вэтом случае она проводится по Закону огосударственной регистрации прав нанедвижимость соответствующимгосударственным органом, которым внастоящее время является Федеральнаярегистрационная служба, подведомственнаяМинюсту России .

В частности, обязательнойгосударственной регистрации подлежат:продажа жилых помещений (ст. 558 ГК),продажа предприятий (ст. 560 ГК), аренданедвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости(ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК).

Правовое значениеэтого действия состоит в том, что сделки(договоры), подлежащие государственнойрегистрации, считаются заключенными смомента их регистрации, если иное неустановлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Требование огосударственной регистрации сделки снедвижимостью следует отличать оттребования государственной регистрацииправа на недвижимость.

Например, переходправа собственности от продавца кпокупателю по договору купли-продажинежилого здания произойдет только послегосударственной регистрации правасобственности покупателя (см. п. 2 ст. 8ГК).

Однако договор (сделка) купли-продажинежилого здания сам по себе не требуетгосударственной регистрации: он будетзаключен и создаст соответствующиеправа и обязанности с момента подписаниясторонами.

Государственнаярегистрация сделок с движимым имуществомвстречается крайне редко. В частности,она предусмотрена законом для лицензионныхсделок (п. 5 ст. 13 Патентного закона), длядоговора коммерческой концессии (п. 2ст. 1028 ГК).

Последствиемнесоблюдения требования о государственнойрегистрации является признаниесоответствующей сделки незаключенной(п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК), если иное не установленозаконом.

Исключением из этого правилаявляются случаи, когда в законе прямоуказано, что последствием несоблюдениятребования о госрегистрации являетсянедействительность (ничтожность) сделки.Это следует из п. 1 ст.

165 ГК, в соответствиис которым несоблюдение требования огосударственной регистрации влечетнедействительность сделки лишь вслучаях, установленных законом. Например,недействительным будет договор ипотеки,не прошедший государственную регистрацию(п. 4 ст. 339 ГК).

Защита добросовестнойстороны в случаях, когда другая сторонауклоняется от государственной регистрации,аналогична той, что установлена закономпри уклонении от нотариальногоудостоверения сделки (ст. 165 ГК).

Источник: https://studfile.net/preview/6334717/page:5/

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

Предмет сделки с недвижимостью

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества.

Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ).

Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор.

Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/21-obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniia-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimogo-imushchestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.