Предварительный договор аренды земли

Содержание

Договор аренды земельного участка – Договор аренды земли, земельной доли, участка

Предварительный договор аренды земли

г.________________                                                                       «__» _________ 20__ г.

АРЕНДОДАТЕЛЬ _______________________________________________________________

                                                                              (наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ____,_____________________________

                                                                                                    (дата и место гос. регистрации)

в лице __________________________________________________________________________

                                               (ФИО, должность представителя Арендодателя)

действующего на основании Устава (Положения) ________________________ и

Для юридических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________

                                   (наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ______,___________________________

                                                                                                    (дата и место гос. регистрации)           

в лице _________________________________________________________________________,

                                   (ФИО руководителя или его представителя по доверенности)

действующего на основании Устава (доверенности №_______ от __________),

Для физических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________,

                                               (ФИО)

паспорт ____________________, выдан ______________________________, проживающий по

                        (серия, номер)                                                                   (кем и года выдан)

адресу:__________________________________________________________________________

в дальнейшем именуемые «Стороны»,

на основании  ________________________________ заключили настоящий Договор (далее –

 (номер и дата распорядительного акта )               

 Договор) о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – Участок), находящийся в собственности, общей площадью ________ кв.

м, категория земель ____________, с кадастровым номером _________  в границах, указанных в кадастровой карте (плане),  прилагаемой к настоящему Договору (Приложение 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный: ______________________________, для использования в целях ________________________.

1.2. Право собственности  подтверждается     ________________________________________________________________________________

            (наименование правоустанавливающего,  правоподтверждающего документа, дата, серия, №)

1.3. На Участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве ___________ согласно __________________________________________.

     (правоподтверждающий, документ,дата,серия,номер)

2. Срок Договора

2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с ____ по ____.

2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. настоящего Договора.

2.3. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная  с ___________.

3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

3.2. Арендная плата вносится по следующим реквизитам:

Банк получателя: _________________________________________________

Получатель: _____________________________________________________.

3.3. Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

3.4. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пунктах 2.1, 2.4 настоящего Договора.

3.5.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.

3.6. Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в п. 2.4  Договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3  Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядке.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и в результате использования Участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору Участок по передаточному акту либо при его отсутствии -по договору. 

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об изменении реквизитов, указанных в п.3.2 настоящего Договора, для перечисления арендной платы.

4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора  в случаях, указанных в п. 3.2, 3.5 настоящего Договора.

4.2.5. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.

4.3.2. Сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

4.4.3. Принять Участок по передаточному акту от Арендодателя либо при его отсутствии – по договору. 

4.4.4. Уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).

4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.6. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение 7 (семи) календарных дней направить его (их) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.7. В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр

4.4.8. В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.10. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%B0-2/

Предварительный договор аренды земельного участка (образец) – в 2020 году, примерная форма, сроки, оформить документы, основной порядок

Предварительный договор аренды земли

Раньше для того, чтобы передать участок земли во временное пользование кому-либо, отсутствовала необходимость составления документов. Сейчас такое действие считается юридическим нарушением и наказывается в соответствии с действующим законодательством. В 2020 году такая сделка подлежит обязательному оформлению с помощью договора аренды земельного участка.

Статья 22. Аренда земельных участков

Документ регламентирует основные действия обеих сторон, причем как по отношению друг к другу, так и к самому земельному участку. В его положениях прописан ряд допустимых и недопустимых манипуляций с арендуемой землей.

В определенных случаях у арендатора или арендодателя может возникнуть необходимость передачи прав на пользование землей третьим лицам в момент действия договора. Эта проблема решается путем заключения предварительного договора переуступки прав аренды земельного участка.

Данная манипуляция отличается от обычной субаренды. Поэтому необходимо подробно рассмотреть все особенности и условия заключаемой сделки.

Главные особенности и условия

Суть переуступки земельного участка заключается в передаче прав на его использование другому лицу во временное использование. Договор, заключенный с арендодателем, лишает его всех прав на пользование участком, за единственным исключением, что арендуемая земля продолжает принадлежать собственнику.

Описываемый договор о переуступке земли может быть заключен в следующих случаях:

  • на период строительства какого-либо строения или жилого дома собственником, в том случае, если он не хочет передавать участок земли в использования кому-либо;
  • если у арендатора нет потребности в аренде участка, а договор еще действует, а какое-либо третье лицо нуждается в использовании участка земли;
  • если арендатор не обладает правом досрочного расторжения договора, в силу прописанных в нем штрафов и санкций.

Участки земли могут быть переданы во временное пользование бесплатно, например, юридически лицам, деятельность которых не является коммерческой. Необходимость регистрации договора о переуступке отсутствует в том случае, если срок его действия не превышает один год.

Договор подразумевает выполнение обеими сторонами основных условий и требований.

Арендатор может:

  • использовать надел в течение срока действия договора;
  • вести на участке работы по извлечение полезных ископаемых (при наличии разрешения на ведения подобного рода деятельности);
  • воспользоваться правом преимущества перед следующим выкупом участка или же при повторной аренде при истечении срока действия договора о старой.

Арендатору запрещается возводить какие-либо строения без разрешения собственника участка земли или передавать участок в использовании третьих лиц без согласия всех сторон, фигурирующих в договоре. В случае нарушения какого-либо пункта арендодатель вправе в досрочном порядке расторгнуть договор.

Образец предварительного договора аренды:

Необходимые документы

Оформить переуступку участка можно лишь при наличии необходимого пакета документов.

Для возможности регистрации договора в Росреестре он должен содержать:

  • заявления по специальной форме – оно предоставляем государственным регистратором, соответственно обеим сторонам достаточно всего лишь подписать его;
  • непосредственно сам договором аренда и его нотариально заверенные копии;
  • оригинал и копию кадастрового паспорта земельного участка;
  • выписку об оплате госпошлины – ее размер составляет две и двадцать две тысячи рублей для физических и юридических лиц соответственно.

Нюансы содержания

Одной из главных особенностей договора является его предмет и объект (участок земли). Он содержит в себе стандартные формулировки, определяющие кадастровые параметры и характеристики земельного участка.

Он состоит из четырех пунктов:

  • адрес месторасположения участка;
  • его категория и определение целевого назначения;
  • форма собственности с указанием типа документа, подтверждающего данный факт;
  • площадь и информация о присутствии насаждений и построек.

Описываемый договор обладает отдельным пунктом, в котором прописываются сроки его действия. Этот пункт очень важен, так как основной характеристикой заключаемой сделки является возвратность земельного участка по истечении определенного количества времени.

Срок, на который заключается будущая сделка, согласуется между обеими сторонами. Если земля арендуется без каких-либо ограничений по сроку ее использования, то он устанавливается бессрочно.

По окончании срока действия договора, который предусматривает прекращение пользования земельным участком, арендодатель обязан предупредить арендатора о завершении условий контракта. Если же этого не произошло, то договор может быть продлен на тот срок, на который заключался изначально.

Примерная форма предварительного договора аренды земельного участка

Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.

Его примерная форма должна содержать следующие пункты:

Предмет предварительного договораСодержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка.
Обязательства сторонВ данном пункте прописываются все обязанности арендатора и арендодателя.
ЦенаУказывается информация о плате за пользование земельным участком.
Вступление договора в силу, его изменение и расторжениеУказываются условия, при которых контракт может быть продлен или же досрочно расторгнут, также содержит информацию о дате начала действия документа.
Реквизиты сторонСодержит информацию об участниках сделки и их подписи.

Статья 429. Предварительный договор

Скачать предварительный договор аренды земельного участка

Порядок оформления

Принцип оформления документов для заключения сделки о переуступке зависит от статуса объектов, фигурирующих в договоре. В случае, если обе стороны представлены физическими или юридическими лицами, то они могут встретиться по своему усмотрению. Также возможно обращение к риелтору или в юридическое агентство.

Далее арендодатель должен подтвердить свое право собственности на землю. Для этого ему необходимо представить любой документ, подтверждающий возникновение права использования участка, а также кадастровую документацию на него и свидетельство о нахождении его в собственности. Обе стороны сделки должны обменяться реквизитами (данные паспорта, место регистрации, контактные телефоны).

Важно: в случае, если договор об аренде участка земли заключается с административным органом, то он не обязан предоставлять подтверждающий пакет документов, так как контроль над сделкой и так находится в его ведении.

Претендент на аренду участка обязан приложить к заявлению нотариально заверенную копию своего паспорта. Если он обладает возможностью воспользоваться какими-либо льготами, то он также должен представить документы, подтверждающие этот факт. Помимо этого, также вместе с перечисленными документами должна предоставляться квитанция об уплате государственной пошлины.

После того, как договор был составлен и обе стороны поставили на нем свои подписи, необходимо внести измененные сведения в реестр ГКН. Это нужно делать на основании федерального закона 122-Ф3.

Как уже было сказано, размер государственной пошлины составляет две тысячи рублей для физических и двадцать две для юридических лиц.

Соответственно, один экземпляр договора обойдется каждой стороне в половину суммы пошлины.

Уведомление и расторжение

Непосредственно перед передачей участка земли во временное пользование третьим лицам, обеим сторонам в обязательно порядке нужно осудить процедуру переуступку с собственником.

Если таковым является административный орган, то уведомление происходит путем направления запроса в Министерство по земельным отношениям.

Это нужно делать из-за того, что права пользования подобного рода передаются в результате аукционов.

После того, как от собственника было получено согласие в письменном виде, можно приступать непосредственно к заключению самого контракта. Если же это сделать не возможно, то запасным вариантом является заключения сделки о субаренде.

Естественно, что в такой ситуации согласие от собственника все равно требуется, но как показывает практика владельцы участков более охотно заключает сделки именно о субаренде земельных участков, а не о переуступке прав.

Расторжение договора переуступке земельного участка может быть осуществлено согласно основаниям действующего законодательства или же положения, прописанные в самом документе.

В число первых входят:

  • прекращение отношений между обеими сторонами сделки, достигнутое обоюдным согласием;
  • в случае нарушения двух сроков оплаты временного использования земли подряд;
  • нарушение условий договора арендодателем (содержание имущества в ненадлежащем состоянии, нецелевое использование земли и т.д.).
  • в случае уничтожения участка или же доведения его состояния, не позволяющего пользоваться землей по назначению.

Уклонения и споры вокруг сделки

В большинстве случаев заключаемые договоры об аренде земельных участков предварительного типа носят безвозмездный характер. Чаще всего в них предусмотрено единоразовая оплата в пользу арендодателя определенной денежной суммы. Однако назвать его авансом нельзя, так как предметов предварительно заключенного договора является основной контракт, который будет заключен в дальнейшем.

Важно заметить, что главным предметов предварительного соглашения является заключение полноценного договора в будущем. Следовательно, уклонение от сделки считается юридическим нарушением. В случае если какая-либо из сторон отказалась заключать контракт, то другая имеет полное право обратиться с иском в суд.

Арбитражная практика

Относительно недавно в арбитражной практике не существовало однообразного подхода для решения спорных моментов. На примере конкретного дела можно рассмотреть, что единый принцип решений должен существовать.

Компания согласно положениям заключенного договора предварительного типа перевела собственнику пятьсот тысяч рублей, но при этом договор субаренды не был заключен. Собственник отказался возвращать деньги, и организация была вынуждена обратиться с иском в суд.

Судебной орган первой инстанции решил, что никаких оснований для перечисления денежных средств не было, и собственник обязан вернуть их. Однако суд второй инстанции отменил это решение на основании того, что необоснованного обогащения владельца не было, так как платеж был совершен в момент действия предварительного договора.

Итоговое решение было окончательным, и организация лишилась крупной денежной суммы без каких-либо последствий для собственника.

Если бы существовал единый метод разрешения похожих споров, то отличий между двумя судами не возникло бы и проблема была решена гораздо быстрее. Таким образом, можно понять, что заключение предварительного договора о переуступке земли – это достаточно сложный процесс.

Во избежание возникновения проблем настоятельно рекомендуется на время совершения сделки заручиться помощью профессионального юриста. Это поможет значительно ускорить весь процесс и не нарваться на ситуации, похожие на описанный выше пример.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Предварительный договор аренды земли

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Предварительный договор аренды земли

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами.

Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт.

В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

  • реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
  • дата составления;
  • данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

  • конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
  • временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
  • наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uhastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.