Пример оценки стоимости земельного участка

Пример оценки земельного участка

Пример оценки стоимости земельного участка

Факторы Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия без ограничений
Инженерная инфраструктура возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке отсутствуют
Состояние окружающей среды загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Сравнительный подход

Метод сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости земельных участков нами был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м2, выставленный на продажу в январе 2003 г. за 40 000 рублей;

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м2 произошла в январе 2003 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5×5 м (сруб). Цена сделки составила 40 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 30 000 рублей;

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м2 за 90 000 рублей.

Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 10 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж).

На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м2, бревенчатая баня площадью 9 м2. Год постройки данных строений 1972 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 7.

Таблица 7

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения Восстановительная стоимость, руб. Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом 129 600
Баня 12 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа 61 724

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 18 276 р. (80 000 – 61 724 = 18 276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 18300р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 8.

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 9).

Таблица 8

Характеристика сравниваемых объектов

Участок Оцениваемый земельный участок Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб. определяется
Размер участка, м2
Время продажи февраль 2003 не выявлено январь 2003 не выявлено
Условия финансирования собственные средства собственные средства собственные средства собственные средства
Условия продажи аукцион купля-продажа купля-продажа купля-продажа
Функциональное использование индивидуальное жилищное строительство индивидуальное жилищное строительство индивидуальное жилищное строительство индивидуально е жилищное строительство
Местоположение п. Большое Голоустное п. Большое Голоустное п. Большое Голоустное п. Большое Голоустное
Физические характеристики рельеф участка ровный рельеф участка ровный рельеф участка ровный рельеф участка ровный

Таблица 9

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Элементы сравнения Оцениваемый земельный участок Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3
Цена продажи, руб. определяется
Размер участка, м2
Цена за 1 м2 определяется 26,7 6,7 9,2
Корректировка на цену предложения, % -10 -10
Скорректированная цена, р./м2 определяется 24,0 6,0 9,2
Корректировка на право собственности, % -10 -10
Скорректированная цена, руб/кв.м. определяется 21,6 5,4 9,2
Корректировка на время продажи, %
Скорректированная цена, р./м2 определяется 21,6 5,4 9,2
Корректировка на размер участка, % -5
Скорректированная цена, р./м2 определяется 21,6 5,4 8,7
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная цена, р./м2 определяется 21,6 5,4 8,7
Корректировка на физические (геологические) условия, %
Скорректированная цена, р./м2 определяется 21,6 5,4 8,7
Весовые коэффициенты 0,2 0,5 0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2 9,6 4,3 2,7 2,6


Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено.

Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка – 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась.

Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2003 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м2 земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 9,6 р. / 1 м2. Удельные веса приняты экспертным путем:

– для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

– для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

– для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом сравнения продаж равна:14 400 рублей (Четырнадцать тысяч четыреста) рублей.

Доходный подход

Метод капитализации земельной ренты

Определение стоимости земельных участков с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельных участков представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемая из анализа рынка.

Ставка земельного налога на 2002 г. за земли под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов составляет 0,216 руб./м2. Арендная плата с земель под индивидуальным жилищным строительством рассчитывается как размер ставки земельного налога кратный двум с половиной.

Согласно статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ размер арендной платы на 2003 г. за земли, находящиеся в муниципальной собственности применяется коэффициент 1,8.

Коэффициент увеличения ставки земельного налога с учетом благоприятных условий размещения земельных участков для сельского округа равен 1,6. Земельная рента (годовая) Р = 0,216 * 2,5 * 1,8 * 1,6 = 1,56 р./м2.

Ставка капитализации посчитана методом суммирования. Как показатель доходности безрисковых операций, была выбрана ставка по депозитным валютным вкладам наиболее надежных Российских банков. Данные по ставкам основных банков приведены в табл.10.

Таблица 10

Данные по ставкам основных банков

Наименование банка Длительность вклада Ставка, % в год
Сбербанк РФ 1 год
КБ «Альфа банк» 1 год 7,5
Среднеарифметическое значение 6.5

Таким образом, чистый процент (безрисковая ставка) принимается равной 6,75%. Следующим этапом в определении ставки капитализации является определение поправки за риск, влияющей на объекты недвижимости (табл. 11).

Таблица 11

Факторы риска

Наименование риска Категория риска
Ухудшение экономической ситуации X
Увеличение числа конкурирующих участков X
Изменение федерального или местного законодательств X
Неполучение арендных платежей X
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение 4,25

Поправка на риск вложения в объект недвижимости принимаем 4,25%.

Поправка за низкую ликвидность принимаем равной 3%, так как активный рынок продаж подобных земельных участков еще не сформировался.

Определим значение процентной ставки (табл. 12).

Таблица 12

Значение процентной ставки

Наименование компонентов ставки Величина ставки, %
Безрисковая ставка 6,75
Поправка за риск 4,25
Поправка за низкую ликвидность
Итого: 14,0

Суммарная ставка капитализации будет равна:

Кзем = 14,0% = 0,14

Стоимость оцениваемых участков земли в поселке сельского округа, рассчитанная доходным подходом методом капитализации земельной ренты, равна:

где Сзем – стоимость земли;

Р – годовая рента;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, приведена в табл. 13.

Таблица 13

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации

земельной ренты

№/п Адрес Площадь, м2 Стоимость, р.
Объект оценки

Таким образом, по доходному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м2, определенная методом капитализации земельной ренты с учетом округления равна: 16 700 р. (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Источник: https://studopedia.ru/19_347827_primer-otsenki-zemelnogo-uchastka.html

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Пример оценки стоимости земельного участка

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.
При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.