Признаки договора купли продажи земельного участка

Содержание

Особенности купли-продажи земельных участков

Признаки договора купли продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

    • об обременениях земельного участка и
    • об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

    • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
    • о разрешении на застройку данного земельного участка;
    • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, .

Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Стороны договора не вправе:

    1. изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;
    2. изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (ст. 36 ЗК РФ – утратила силу с 01.03.2015).

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

    1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/osobennosti-kupli-prodazhi-zemelnich-uchastkov

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Признаки договора купли продажи земельного участка

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Особенности составления договора продажи земельного участка и образец

Признаки договора купли продажи земельного участка

Правильное документальное оформление гражданских сделок играет огромную роль, особенно если они касаются ситуаций с отчуждением недвижимости. Одним из документов, которые при этом используются, является договор купли-продажи.

Он обязательно оформляется в ситуациях, когда происходит продажа недвижимости или другого дорогостоящего имущества. Далее будут подробно рассмотрены правила и особенности его составления на примере такого вида недвижимости, как земельный участок.

Понятие и назначение

Купля-продажа является одной из наиболее распространенных сделок, используемых в гражданской сфере. Ее законодательное регулирование осуществляется при помощи главы 30 Гражданского кодекса РФ. Что касается конкретно недвижимости, то ее продажа регулируется параграфом 7 данной главы.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, объектом продажи может быть различное недвижимое имущество, например:

  • здание;
  • сооружение;
  • земельный участок;
  • квартира;
  • доля одного из перечисленных выше объектов и т. п.

Договор продажи земельного участка (соглашение) представляет собой документ, при помощи которого оформляется двусторонняя сделка по отчуждению данного вида недвижимости.

Сторонами купли-продажи являются:

  • продавец — собственник имущества;
  • покупатель — лицо, которое хочет данное имущество приобрести.

Отличительной особенностью этого договора является возмездность, поскольку за передаваемый участок покупатель обязательно должен внести определенную плату. При этом плата может быть установлена как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Подробные условия относительно величины стоимости и условий ее внесения определяются сторонами в договоре.

Однако и продавец должен серьезно отнестись к оформлению договора, поскольку это может значительно сохранить время и силы, необходимые для продажи недвижимости.

и типовая структура

Составлением договора купли-продажи обычно занимается продавец, однако все его положения и условия обязательно согласовываются с покупателем.

Утвержденной формы этого документа в законодательстве нет, поэтому он может быть составлен в относительно произвольной форме.

Примерная структура договора выглядит следующим образом:

 Реквизиты сторон

В договор вписываются основные паспортные данные покупателя и продавца, а именно:

  • фамилия, имя и отчество;
  • дата рождения;
  • адрес регистрации (можно также указать и место фактического проживания);
  • серия и номер паспорта.

При этом обязательно уточняется, кто именно из сторон является продавцом, а кто — покупателем.

Предмет

Это условие является существенным, поэтому описание предмета должно обязательно присутствовать в договоре. В данном случае предметом является тот земельный участок, который подлежит продаже. Необходимо описать его настолько подробно, чтобы можно было идентифицировать данный объект среди множества других.

В частности, требуется такая информация:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • месторасположение и точный адрес;
  • вид разрешенного использования.

В случае если данное требование не выполняется, продавцу необходимо сначала провести процедуру постановки земли на учет.

Цена

Собственник имеет право установить любую цену за участок, которую сочтет нужной. Однако если ее величина будет слишком низкой, могут возникнуть претензии со стороны налоговых органов. Поэтому лучше указывать сумму, определенную либо на основании специальной оценки, либо при помощи усредненных рыночных показателей.

Помимо указания конкретной стоимости, необходимо также отметить, каким именно способом она будет вноситься. Если используется рассрочка, то к договору обязательно прилагается график платежей.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью продавца является передача участка, покупателя — его прием. Все остальные взаимные права и обязанности они могут установить самостоятельно и в добровольном порядке.

Ответственность

Стороны вправе установить друг другу различные меры наказания, предусмотренные за нарушение ими условий сделки или невыполнение прав и обязанностей. Данные меры не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Обременения

При наличии на недвижимости каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута) продавец обязательно должен отметить это в договоре. В случае их отсутствия это также фиксируется.

В качестве подтверждения может быть использован специальный документ — выписка из ЕГРП, которую может получить владелец участка.

Заключительные положения

Здесь указывается момент вступления договора в силу, наличие либо отсутствие нотариального удостоверения, а также все прочие условия, которые не были включены в основные разделы документа.

В конце договора стороны ставят свои подписи, подтверждающие их согласие со всеми условиями сделки. Желательно, чтобы подписание документа происходило уже в регистрационном органе (если он не заверяется нотариально).

Правила и особенности оформления

Это установлено на законодательном уровне, а именно ст. 550 ГК РФ. Однако при этом разрешается оформление документа без нотариального удостоверения — для вступления его в действие достаточно наличия подписей обеих сторон.

Стоит отметить, что участие в оформлении документа юриста значительно повышает его надежность, поскольку при этом будут учтены все возможные нюансы и особенности. Нотариус может не только заверить документ, но и проверить правильность его оформления или даже полностью оформить его.

При этом нотариальное удостоверение подтверждает не только правильность оформления, но и следующие моменты:

  • дееспособность обеих сторон;
  • наличие у продавца законных прав на участок;
  • наличие у обеих сторон необходимых документов;
  • правильность их составления.

Стоит также учесть, что важнейшим условием законности договора является наличие в нем существенных условий. В соответствии со ст. 554 и 555 ГК РФ, к таким условиям относятся предмет сделки и его цена. Без правильного указания данной информации документ будет считаться недействительным, а сделка — незаключенной.

При этом в документе должны отсутствовать условия, которые являются основанием для признания его незаконным. Полный перечень таких условий приведен в гражданском законодательстве.

Дальнейшие действия

Последним этапом сделки купли-продажи является регистрация перехода прав собственности на участок, которая осуществляется в государственном регистрационном органе — Росреестре.

Важнейшим документом при этом является договор, который необходимо предоставить в данный орган вместе с пакетом необходимых документов, в который входят:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • свидетельство о праве собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи;
  • согласие на продажу от мужа или жены продавца, заверенное у нотариуса (если он состоит в браке);
  • согласие на продажу от других собственников земли, если она находится в совместной собственности.

Данный перечень является минимальным, поскольку в зависимости от различных условий могут потребоваться и другие дополнительные бумаги.

Также стоит учесть, что потребуется несколько экземпляров договора — по одному для продавца и покупателя, еще один останется в регистрационном органе.

Срок регистрации обычно составляет до 20 рабочих дней, фактически максимальное ожидание составит один месяц. В некоторых случаях данный срок может быть несколько увеличен, однако только при наличии для этого весомых оснований со стороны регистрационного органа.

По результатам регистрации покупатель получит специальный документ — свидетельство о правах собственности. Именно с момента государственной регистрации сделка купли-продажи считается завершенной, а права на земельный участок окончательно переходят к покупателю.

Стоит учесть, что фактическая передача участка от собственника покупателю может быть осуществлена и раньше. Оформляется она также специальным документом — актом приема-передачи недвижимости. Наличие данного акта при продаже участка обязательно, поэтому на его правильное оформление сторонам также стоит обратить внимание.

Очевидно, что сделка по продаже недвижимости, которая на первый взгляд является довольно простой, имеет множество различных особенностей и нюансов. Они касаются как ее документального оформления, так и соблюдения всех необходимых для этой процедуры действий и условий.

Поэтому необходимо внимательно изучить законодательную базу, при помощи которой оформляется купля-продажа, или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha/dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.