Процесс продажи недвижимости

Содержание

Продажа недвижимости

Процесс продажи недвижимости

У меня не было цели сделать некое пошаговое руководство, имея которое можно все сделать самостоятельно. Такое руководство в принципе нельзя составить- ведь каждый случай уникален.

Надеюсь, что прочитав нижеизложенное, вы будете понимать при продаже и на сделке, что происходит и что должно происходить. А если вы решите прибегнуть к услугам специалиста- будете понимать, что лучше доверить ему, а что- сделать самостоятельно.

Перечислим основные этапы работы при продаже недвижимости – квартиры, комнаты, дома: 

  1. Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
  2. Подготовка квартиры к продаже
  3. Размещение объявлений о продаже
  4. Проведение показов квартиры
  5. Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
  6. Проведение сделки купли-продажи
  7. Передача квартиры

Речь идет только о продаже квартиры, в случае же, когда на полученные деньги покупается подменное жилье, добавляется еще одна сделка- покупка. 

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка недвижимости является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь продается самое главное, жилье.

Обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- потерять жилье.

Вот почему так важно, чтобы рядом с Вами во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости, находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

Рассмотрим по этапам процесс продажи недвижимости. 

  1. Из существующих методик оценки для продажи недвижимости достаточно пользоваться методом аналогов. Смысл прост- берутся газеты объявлений, в Интернете – сайты бесплатных объявлений, и находятся аналогичные варианты. И вот тут большинство людей, самостоятельно продающих свое жилье, делает ошибки.

    Первая ошибка возникает из-за сложности оценить свое, родное, жилье как бы со стороны, сложно сравнивать его с теми вариантами, которые даны в газете или на сайте. И оценка здесь бывает, как правило, завышена в свою пользу, в пользу квартиры продавца.

    Так же люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3- 8 %. Для кого-то родной первый этаж кажется таким удачным, но сложившиеся в нашем городе предпочтения совсем иные, цены на первые этажи намного ниже.

    Вторая ошибка- слепая вера печатному слову. То, что квартира «как у нас» выставлена по заявленной цене, означает только одно- пожелания хозяев этой квартиры получить вот такую сумму денег. Что люди получат реально-зависит от рынка.

    Вот поэтому опытный риелтор обязательно прозванивает объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы выяснить, насколько реально продать недвижимость по заявленной цене.

    На цену может повлиять- в сторону снижения – тот факт, что квартира находится в собственности хозяина менее трех лет и он не готов показать в договоре купли-продажи полную стоимость

    Еще сложнее определиться с ценой, когда недвижимость находится в уникальном доме или районе. Здесь надо провести очень серьезную работу человеку, хорошо знающему и чувствующему ценовое зонирование в городе и в Вашем районе.

В агентство обратилась женщина с просьбой помочь ей продать однокомнатную квартиру на Патриарших прудах.

Среди жилого фонда этого района Москвы однокомнатные квартиры наперечет, однако,  агент, заключавший договор, быстро глянул в базу данных и оценил квартиру, исходя из средней стоимости квадратного метра в районе метро «Пушкинская». Когда вышло объявление о продаже квартиры, был шквал звонков.

Продажа была приостановлена, цена поднята на 50%, и через 2 недели квартира была успешно продана. Желающих было всего два человека. Конечно, решать самому продавцу, привлекать риелторов или проводить оценку и рекламу самостоятельно, но лучше, если вопрос о цене в объявлении будет изначально решен профессионалом.

Не менее важно представлять стратегию рекламной кампании. В зависимости от конкретной ситуации надо решить, давать ли объявление с ценой выше рынка, насколько выше, какими темпами понижать стоимость в объявлениях, если нет звонков и показов.

  1. Естественно, товар- Вашу недвижимость- надо показать лицом. Но это не значит, что для продажи квартиры необходимо затевать дорогостоящий евроремонт. Как правило, такой ремонт никогда не окупается. А вот сделать предпродажную подготовку квартиры, косметический ремонт, вынести лишнюю мебель или, наоборот, поставить пуфик или шкафчик, которые придадут уют квартире- имеет смысл.  Для специалиста, который просмотрел не один десяток квартир, очевидно, как с минимальными усилиями и затратами привести квартиру в порядок и придать ей привлекательный вид. 

    Мы продавали однокомнатную квартиру. Место, этаж, дом- все было плюсами квартиры. Но в комнате в алькове стоял огромный шкаф, а посередине — кровать. Из-за этого комната казалась крошечной и неудобной. Поначалу хозяин отказался что-то менять, мол, и так продадим, но после пятого просмотра сдался. Последний штрих- ваза с цветами на журнальном столике- и квартира обрела нового хозяина. 

    Важно подготовить к продаже документы- юридическая подготовка. Риелтор до заключения договора об оказании услуг по продаже квартиры проверяет действительность паспорта, наличие и состояние правоустанавливающих документов. Желательно, чтобы уже к первому просмотру у Вас был готов полный пакет документов, необходимых для продажи. Учитывая, что ипотечных покупателей в последнее время не менее 80 %, рекомендую готовить документы  сразу для рассмотрения кредитным инспектором банка. Самое главное преимущество, которое может быть у Вас- это продажа свободной юридически квартиры.  Часто продавцы не понимают, насколько их «выпишусь после сделки» отталкивает потенциальных покупателей. Это вы про себя все знаете, знаете, что вы выпишетесь без проблем, а покупатель вас видит в первый раз. Хорошо, если у него будет риелтор или он сам соберется с духом и предложит вам сняться с регистрационного учета до сделки. А может просто развернуться и уйти, буркнув что-то вроде: «Понятно…» И «понятно» это будет не в вашу пользу.

    Выписка -снятие с регистрационного учета по месту жительства-может затянуться на месяц и даже дольше, поэтому надо заранее решить все формальности с паспортным столом.

  2. Как правило, есть одна -две газеты, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов квартир, и несколько сайтов в Сети, где происходит основная активность. Все разговоры об уникальных базах покупателей, готовых купить именно Вашу недвижимость- не более, чем рекламный трюк агентств и маклеров.  Итак, Вы даете объявления о продаже квартиры.  Какие здесь могут быть тонкости и чем может помочь профессионал на этом этапе? Текст объявления. Не всем интересно, что рядом с Вашим домом есть детский сад и школа, а вот слова «чистая продажа» вызовут к объявлению повышенный интерес. Цена- как правило, первое объявление дается по чуть завышенной цене, дальше, если время идет, а звонков от покупателей нет, цену надо уменьшать. И очень важно, чтобы это уменьшение было не на 50 % в каждом последующем объявлении (все объявления из газет набираются в компьютерные базы данных, и в выборке будет видна вся история Вашей продажи и снижений цены). Фото. Объявления без фото в последнее время- дурной тон. Но какие фото люди делают- слезы! Возникает вопрос- что они хотят продать? Вазу? Диван?  Вид из окон- обязательно. Сфотографировать дом снаружи- обязательно. Подъезд, лифтовой холл, вход в квартиру. Переговоры с потенциальными покупателями. В большинстве агентств практикуется прозвон газетных объявлений с целью выявления прямых продавцов недвижимости. Первым вопросом позвонившего бывает вопрос, хозяин ли вы квартиры. И если вам пришла в голову мысль сказать правду, будьте готовы к долгим уговорам с посулами быстрой продажи по головокружительной цене и страшилками о том, как люди продают недвижимость и остаются без денег, а то и без здоровья. Цель проста- заключить с Вами договор, забрать документы на квартиру на ответственное хранение, и уже после этого продавать квартиру по той же самой рыночной цене. Понятно, что вас не запугать- но настроение после таких звонков портится. И время уходит на подобное непродуктивное общение. Если же Вы работаете со специалистом, головная боль по общению по объявлению- его. И еще. Объявления должны выходить периодично. Но, например, летом проку от вышедшего в пятницу объявления намного меньше, чем от объявления, вышедшего во вторник. Эта забота, как и размещение и обновление  объявлений в интернет-базах,- Вашего риелтора.

    Итак, на данном этапе составляется текст объявления, оно размещается в наиболее эффективно работающих изданиях и мы ждем звонков от заинтересовавшихся нашим объектом.

  3. Может возникнуть вопрос- ну что тут такого сложного, люди придут и посмотрят квартиру! Я уже упомянул о предпродажной подготовке.  Для кого-то это очевидно, тем не менее напишу – в квартире должно быть чисто и прибрано, в квартире не должно быть неприятных запахов, в квартире не должно быть огромных злобных собак и не совсем трезвых «по случаю» или просто  нетрезвых знакомых- родственников. Представьте ситуацию- в квартире одинокая женщина, к ней приходят на просмотр четверо мужчин- риелтор покупателя, покупатель, его друг и сослуживец. Ситуация не совсем приятная-для женщины.  А во время просмотра начинаются переговоры- по цене, по условиям сделки. Для хозяев квартиры вторжение множества незнакомых людей- уже стресс. Поди, ответь на вопрос, когда будет освобождена квартира или подойдет ли для расчетов депозитная ячейка в банке «Поле чудес», когда домочадцы не сняли белье в ванной, а в комнате под столом лежат носки. И потом, приехав на заключение договора, они увидят договор с условиями, которые «оговаривались» на просмотре. Показ квартиры- важнейшая часть работы по продаже. Подчеркнуть преимущества, умолчать о недостатках, пошутить в ответ на каверзные вопросы и отстаивать интересы продавца- главные задачи риелтора.  И конечно же, опытный риелтор не поведет в квартиру группу сомнительно выглядящих людей.

    Присутствие большого количества «покупателей» на просмотре чревато еще и тем, что после такой демонстрации можно не досчитаться кошелька, мобильного телефона- словом, ценных вещей, которые можно спрятать в карман или под одежду.


  4. ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

    После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку.

    В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств,  принято заключать предварительный или авансовый договор, при подписании которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму (про аванс, задаток и залог я не раз писал в своей рассылке. Более подробно ЗДЕСЬ).

    Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным.

    Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы.

    Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

  5. В этот день происходит закладка денег в банковскую депозитную ячейку и подписание договора купли-продажи (после подписания договоров они сдаются на государственную регистрацию). Сегодня уже стал доступным расчет с использованием банковского аккредитивного счета, но пока это скорее экзотика, нежели правило. При кажущемся сходстве договоров в банках, есть ряд моментов, которые варьируются в различных банках. Идея, вроде как, везде одинакова- продал квартиру, покажи документы об этом и забери деньги. А на практике возможны варианты, когда продавец теряет время и нервы, пытаясь получить свои кровные.  Особенно это бывает неприятно, когда полученные деньги надо отнести за другую недвижимость, владелец которой не готов ждать и слушать о ваших злоключениях. Важный момент- пересчет денег и закладка их в ячейку. Этот процесс тоже проводится по-разному в разных банках. 

    После закладки денег подписываются договора купли-продажи. Это — серьезный юридический и финансовый документ, каждый пункт которого имеет очень большое значение. Как правило, риелторы вычитывают договора накануне сделки, и на самой сделке проверяют, были ли внесены соответствующие правки в договор.

    Человеку, не имеющему юридического образования и проводящему сделку впервые, бывает очень сложно разобраться в формулировках договора купли-продажи квартиры.

    Понятно, что на этом этапе участие риелтора необходимо.

  6. Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки!  Деньги за квартиру получены в банке, пристроены в надежное место- ради этого и затевалась продажа жилья. Вещи вывезены из квартиры.

    На этом этапе распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема-передачи квартиры.Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают.

    А ведь этот документ- подтверждение того, что квартира покупателем принята и никаких претензий к продавцу нет.

    Для продавца передаточный акт- документ, освобождающий его от ответственности за залив нижних соседей и уплату коммунальных платежей.

    В принципе, подписать Передаточный акт стороны могут без риелторов, однако лучше, если оформление этого документа будет проведено в их  присутствии.

Источник: https://re77.ru/prodazha-nedvizhimosti

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Процесс продажи недвижимости

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Процесс продажи недвижимости

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как продать квартиру самостоятельно – полный гайд по продаже

Процесс продажи недвижимости

Доход риэлтора зависит от количества сделок, которые прошли через него. Чем дороже продаваемая квартира, тем большая сумма уходит на оплату услуг агента по недвижимости.

Даже новички в мире купли-продажи квартир способны зарабатывать до миллиона в год. Поэтому многие собственники решают продать квартиру самостоятельно и сэкономить на этом приличную сумму денег.

Так ли это легко, как кажется? Расскажем о том, как продать недвижимость: от А до Я.

Стоит ли самостоятельно продавать недвижимость

Заработная плата риэлтора складывается из небольшого оклада и процентов от стоимости продаваемой квартиры.

По России размер процентов колеблется, в среднем специалист берет за свою работу 4-6% от суммы сделки. Если случай сложный, риэлтор увеличивает размер оплаты и наоборот.

Например, чистая продажа, когда не нужно одновременно подбирать недвижимость для покупки, будет стоить владельцам 3% от суммы сделки.

Порой даже специалисту сложно разобраться в сложной схеме продажи. В длинной цепочке может участвовать недвижимость, поделенная на доли, коммунальное жилье или долевое. В этом случае лучше обратиться в агентство недвижимости, но не теряйте бдительности. Работайте с крупными компаниями, которые зарекомендовали себя и пережили финансовые кризисы.

Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья.

Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок.

Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

Выписка ЕГРН

Первый документ, который необходимо подготовить собственнику – это выписка ЕГРН. В справке указывается вся важная информация о недвижимости: количество собственников, наличие обременений, кадастровая стоимость.

Документ поможет удостовериться, что недвижимость готова к продаже, а так же послужит доказательством честных намерений продавца для покупателя. Заказать выписку ЕГРН следует в МФЦ, Росреестре, на сайте Госуслуги или егрп-онлайн.рф. Однако нужно иметь в виду, что заказывая справку в государственных учреждениях, вы столкнетесь с трудностями.

Документ готовится в течение 3-5 дней. Для заказа придется лично приходить в указанные организации, выстаивать очереди и тратить время.

Заказать выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Справка с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа. Для оформления потребуется минимальная информация: адрес объекта или его кадастровый номер. В электронной выписке будут те же данные, что и в бумажной справке. Документ выдается в Росреестре, поэтому обладает юридической силой.

Оценка квартиры

Чтобы продать квартиру по наиболее выгодной стоимости, необходимо ее оценить. Сначала посмотрите, сколько стоит недвижимость в том же районе и с аналогичной площадью.

Оцените состояние жилплощади, подъезда и придомовой территории. На стоимость влияет близость остановки общественного транспорта, магазинов, поликлиник, школ и детских садов.

Если вы выставили квартиру на продажу, но никто из покупателей не звонит, попробуйте снизить стоимость.

Подготовка недвижимости

Для скорейшей продажи необходимо подготовить жилплощадь к осмотру покупателями. Посмотрите на вход в подъезд свежим взглядом.

Старые объявления на двери, мусор, не работающий домофон, производят негативное впечатление еще до входа в квартиру.

Протрите полы перед входной дверью, купите банку краски и закрасьте надписи на стенах в подъезде, постелите коврик с надписью «Добро пожаловать». Даже такие мелочи будут заметны.

В квартире уберите все мелкие вещи с открытых полок, максимально очистите пространство от мебели. Желательно помыть не только полы, но и стены, и окна. Наполненное светом пространство выглядит привлекательно. Если нужен небольшой ремонт, то сделайте его. Капитально переделывать интерьер не стоит, покупатель все равно переделает пространство под себя.

Где разместить объявление

После предварительной подготовки пора выставлять жилплощадь на продажу. Не поленитесь сделать качественные фотографии. Возможно, придется обратиться к профессиональному фотографу. От первого впечатления зависит спрос на недвижимость. Темные фотографии, сделанные на камеру телефона, мало кого заинтересуют.

Советуем прочитать:  Как быстро получить выписку из ЕГРН

В описании укажите достоинства квартиры, особенности планировки, состояние ремонта.

Расскажите о том, что окружает многоквартирный дом, какие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Объявление размещайте на всех сайтах, где продается недвижимость. Хороший результат дают посты в социальных сетях.

Попросите друзей и родственников сделать репост на своих страницах в вк и инстаграм.

Документы для продажи

Перед первым показом квадратных метров подготовьте пакет документов. Покупатели захотят удостовериться, что покупка безопасна и перед ними не мошенник.

Понадобятся следующие документы:

  • паспорта собственников;
  • договор купли-продажи;
  • для несовершеннолетних собственников – разрешение органов опеки и попечительства;
  • для недвижимости, купленной в браке – согласие супруга/супруги на продажу.

Пригодятся так же дополнительные бумаги:

  • договор купли-продажи, наследования или приватизации;
  • справка об отсутствии задолженности;
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН (оформляется на сайте егрп-онлайн.рф);
  • договор задатка.

Заключение договора задатка

Если вы нашли подходящего покупателя, стоит подумать о заключении договора задатка. В соответствии с ним покупатель передает продавцу небольшую сумму, которая впоследствии войдет в общую стоимость жилья. Если одна из сторон передумает заключать сделку, то по договору должна будет выплатить неустойку. Договор задатка позволяет быть уверенным в том, что сделка состоится.

Информация в договоре:

  • ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
  • описание недвижимости, адрес;
  • размер задатка, условия его возврата и срок;
  • стоимость квартиры;
  • последствия, если одна из сторон передумает;
  • информация об отсутствии обременения;
  • сроки заключения договора купли-продажи и выезда продавца с жилплощади;
  • дата и подпись.

Заключение договора купли-продажи

Даже если вы не пользуетесь услугами риэлтора, желательно показать договор купли-продажи специалисту – юристу или риэлтору. Еще один шаг для обеспечения безопасности сделки – заверка договора у нотариуса. Если придется отстаивать права в суде, закон будет на вашей стороне.

Информация в договоре купли-продажи:

  • ФИО покупателя и продавца, паспортные данные;
  • стоимость недвижимости;
  • наличие обременения или его отсутствие;
  • описание: адрес, площадь, количество комнат, расположение на этаже;
  • условия признания договора недействительным: отсутствие факта передачи денег, отказ продавца выехать с жилплощади и пр.;
  • согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
  • порядок и срок передачи денег и освобождения жилплощади;
  • дееспособность сторон;
  • пункт о добровольном заключении договора;
  • документы, прикладываемые к договору: согласие супруга или супруги, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копия техпаспорта.

Регистрация недвижимости в Росреестре

Подписание договора купли-продажи не означает, что недвижимость перешла к новому собственнику. Для этого необходимо зарегистрировать квартиру в Росреестре. Участникам сделки следует подать заявление через МФЦ или Росреестр. В течение 9 рабочих дней заявление рассматривается и регистрируется.

Подтверждением регистрации служит выписка ЕГРН. Для ее получения нет необходимости опять идти в МФЦ или Росреестр. Достаточно обратиться на сайт егрп-онлайн.рф и заказать документ. Справка в электронном виде поступит на почту.

Информация в электронном документе ничем не отличается от той, что вы увидите в бумажной выписке.

Передача денег и квартиры

Покупатель передает деньги за квартиру несколькими способами. Наличные используют в редких случаях, т.к. риски слишком велики. Чаще предпочтение отдается аккредитивному счету в банке или ячейке.

После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Итог

Продажа квартиры самостоятельно возможна и не так сложна, как кажется на первый взгляд. Однако нужно быть внимательным и пользоваться помощью специалистов в области недвижимости хотя бы на этапе составления документов. При любых сомнениях в честности покупателя лучше отказаться от сделки и не рисковать напрасно.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyj-gajd-po-prodazhe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.