Собственность дкп что это

Содержание

Что такое ДКП и как его составить в 2020 году? — pr-flat.ru

Собственность дкп что это

03.10.2019

Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности.

Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д.

Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Особенности ДКП при сделках с недвижимостью

Договор купли-продажи – это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.

Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании

Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?

Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.

Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:

– если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

– если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

– в случае покупки/продажи квартиры при условии пожизненной выплаты средств на содержание — ренты (ст. 584 ГК РФ).

В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:

– указать стороны по ДКП,

– указать предмет договора,

– стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,

– прописать условия передачи предмета договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.

Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.

Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру: 

– Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются; 

– Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;

– Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях; 

– Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека; 

– Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора

Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/chto-takoe-dkp-i-kak-ego-sostavit/

Договор купли продажи недвижимости. Регистрация ДКП в Росреестре

Собственность дкп что это

Договор купли продажи недвижимости (ДК) – это специальное соглашение в письменной и задокументированной форме, который обязывает одну сторону продать объект недвижимости другой стороне.

Соответственно, договор обязывает сторону покупателя приобрести выбранный товар и заплатить за него его полную сторону.

Это двусторонний договор, для оформления необходимо присутствие обеих сторон — продающей и покупающей.

Наибольшей востребованность пользуются соглашения, оформленные в связи с продажей или покупкой недвижимости. Составление договора купли продажи дома, договора купли продажи участка, договора купли продажи квартиры — довольно популярный запрос.

Естественно, что заключение договора купли продажи недвижимости — процедура, которую невозможно осуществить без обращения к профессиональным юристам или риелторам, в том случае, если составлен он не в нотариальной форме.

Однако все тонкости нужно узнать заранее.

Форма договора

Стандартной формы, заверенной каким-либо нормативным актом не имеется. В Гражданском кодексе прописаны необходимые условия для его составления. Договор купли продажи недвижимости может быть, как составлен от руки, так и напечатан. Заверяется обеими сторонами или с помощью нотариуса.

Нотариальный договор обязателен в следующих случаях:

  • продажа доли недвижимости;
  • в сделке участвует несовершеннолетний;
  • сделка с содержанием иждивенца.

Условия договора

Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.

Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:

  • Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
  • Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
  • Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
  • Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.

Дополнительные условия договора купли-продажи

Прописываются все дополнительные сведения и нюансы, которые вы посчитаете необходимыми указать в зависимости от типа недвижимости и ваших пожеланий.

Порядок расчетов. Прописываем очередность оплаты аванса, остальной суммы, условия выплаты основной суммы (получение выписки ЕГРН, регистрация перехода права собственности, подписание основного договора), используем ли банковскую ячейку. При сделке по ипотеке указываем какую сумму вносим сами, а какая часть за счет средств банка.

Также указываются:

  • реквизиты банка и счет с которого он будет перечислять деньги продавцу;
  • как будет проходить передача недвижимости и в каком состоянии;
  • заявление продавца, что объект недвижимости не имеет ограничений и обременений;
  • кто несет расходы на оформление перехода права собственности;
  • в какие сроки продавец обязуется освободить недвижимость;
  • условия расторжения договора;
  • форс-мажорные ситуации, при которых сделка будет считаться не совершенной.

Регистрация ДКП в Росреестре

Все договора купли продажи недвижимости в обязательно подлежат регистрации в органах Росреестра. Обязательным условием является наличие оформленного права собственности у предыдущего собственника и отсутствие запретов и арестов.

Но если у предыдущего собственника право возникло до 1998 года, то параллельно с переходом права собственности у предыдущего собственника оформляется и его ранее право. На данный момент большинство договоров купли-продажи недвижимого имущества подаются на регистрацию в офисы МФЦ.

Далее МФЦ передает пакет документов в Кадастровую палату.

По регламенту регистрация сделки в органах Росреестра занимает 7 рабочих дней, на практике 10 дней минимум. Плюс 2-3 дня на передачу документов в МФЦ.

Стоимость регистрации договора купли продажи недвижимого имущества

Госпошлину за регистрацию права собственности по законам РФ уплачивает покупатель. Для физического лица она составляет 2000 рублей, для юридического лица 20 000 рублей. Т.е. если недвижимость продает юридическое лицо, а покупатель физическое, то оплачивает покупатель 2000р. Если наоборот, то соответственно 20 000р.

Документы для регистрации договора купли продажи

Основными документами для регистрации сделки купли продажи являются: Так же, дополнительными документами могут быть:

  • выписка из домовой книги (справка о наличии прописанных в квартире);
  • поэтажный план БТИ (обычно требуется при ипотеке, проверяется наличие перепланировок);
  • справка из органов ЖКХ или Управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

Договора купли-продажи недвижимости считаются зарезервированными в соответствии с законодательством РФ и вступают в силу с момента регистрации в Росреестре.

Шаблоны и образцы договоров

Источник: https://xn----etbebd3aoefgs6aj.xn--p1ai/blog/dogovor-kupli-prodaji-nedvijimosti

Составляем договор купли-продажи квартиры: правила оформления и типовой пример

Собственность дкп что это

Купля-продажа квартиры в обязательном порядке оформляется документально. Составляется и подписывается специальный договор. Он может быть разных видов. Важно понимать, как составить типовой договор купли-продажи квартиры (ДКП), предварительное соглашение и прочие виды документов, которые касаются недвижимого имущества.

Что такое ДКП и для чего он нужен?

ДКП расшифровывается как договор купли-продажи. Трактовка данного понятия приведена в Гражданском кодексе (ГК).

В статье №454 сказано, что ДКП – это соглашение, по которому одна сторона обязуется передать определенное имущество, а вторая – получить его и оплатить оговоренную ранее сумму денег.

Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Он порождает для участников сделки определенные права и обязанности. Правильно оформленное соглашение защитит продавца (покупателя) от мошеннических действий второй стороны, неправомерных претензий и потери имущества и денег.

Также оно необходимо для вступления в полные права на приобретенную вещь, объект.

При покупке имущественных объектов нужно проводить государственную регистрацию. Для этого подается заявление в соответствующую госструктуру, а к нему прилагается пакет документов, среди которых – и договор купли-продажи.

Где заключается?

Договор купли-продажи может оформляться лично либо с помощью специалиста. В первом случае, он составляется двумя сторонами. Место заключения договора роли не играет, но отображается в документе.

Соглашение может быть оформлено юристом либо нотариусом. Тогда оно составляется и подписывается в офисе специалиста. Также эксперт может по желанию клиента выехать по требуемому адресу для подготовки ДКП.

Типовая форма и правила составления

Стандартной формы, утвержденной на государственном уровне, договор купли-продажи не имеет. Поэтому допустимо его составление в произвольном виде. Если соглашение заключается между юридическими лицами, то может применяться фирменный бланк, разработанный на локальном уровне.

При составлении договора купли-продажи нужно придерживаться таких правил:

  • указывать дату и место заключения сделки;
  • приводить сведения об участниках соглашения;
  • подробно описывать предмет договора. Например, если речь идет о недвижимом имуществе, то нужно указать его адрес расположения, площадь, назначение, тип собственности, состояние и прочие характеристики;
  • писать юридически грамотно. Не допускать пунктуационных, синтаксических, грамматических и прочих видов ошибок;
  • отмечать стоимость сделки. Цену следует писать цифрами и в скобках прописью. Стоит указать, как и когда будет произведена передача денег;
  • описывать порядок, сроки и условия передачи предмета договора от продавца покупателю;
  • обязательно указывать наличие обременений прав на объект;
  • ставить подписи с расшифровкой.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как правильно оформить?

Оформляется ДКП квартиры в 2-3 экземплярах. Один образец остается у покупателя, а второй у – продавца. Если ДКП заверялся нотариусом, то ему тоже передается подписанный экземпляр на хранение. ДКП бывает разных видов.

В зависимости от предмета, соглашение можно классифицировать как:

  1. предварительное;
  2. стандартное.

По типу оплаты, договор бывает:

  1. авансовым;
  2. с расчетом наличными и безналичными средствами.

Жилье может приобретаться на вторичном рынке и в новостройке, с учетом этого ДКП бывает таких видов:

  1. вторичного приватизированного жилья (с мебелью и без нее);
  2. о приобретении квартиры от застройщика.

В зависимости от того, какой именно документ оформляется, меняется его содержание. Полезно знать, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Стандартный

Стандартный ДКП – это соглашение, предметом которого является имущество, передаваемое от продавца покупателю. В нем дается подробная характеристика объекту сделки, приводятся сведения о двух сторонах. Отмечаются основные и дополнительные условия.

Предварительный

Предварительный ДКП – это соглашение, предметом которого является необходимость заключения договора купли-продажи в оговоренный срок. Он выступает гарантией того, что обе стороны проведут основную сделку. Предварительный договор составляется в той же форме, что и стандартный ДКП.

В главной части указывается следующая информация:

  • данные о сторонах сделки;
  • срок, в который планируется подписать основной договор;
  • существенные и дополнительные условия;
  • описание имущества, в отношении которого будет проводиться сделка, указание его стоимости.

Предварительный ДКП имеет свои особенности. Такой договор должен содержать все те условия, которые потом будут перенесены в основной договор купли-продажи.

Авансовый

При заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть внесена предоплата. Этот момент надо отразить в предварительном договоре либо оформить отдельным авансовым дополнительным соглашением. Внесение предоплаты обозначает желание покупателя приобрести конкретный объект у определенного продавца.

В авансовом соглашении приводится следующая информация:

  • сведения о двух сторонах;
  • описание имущества, за которое вносится платеж;
  • общая стоимость объекта;
  • размер аванса (может выражаться в конкретной сумме денег либо в проценте от стоимости основной сделки купли-продажи);
  • место, сроки и порядок передачи денег;
  • условия, на которых вторая сторона обязуется вернуть аванс или оставляет его у себя;
  • подписи сторон.

Желательно оформлять авансовый договор в присутствии нотариуса.

При передаче оговоренной суммы денег покупателю следует потребовать с продавца расписку. Это предотвратит возникновение спорных ситуаций и поможет доказать свою правоту в суде в случае возникновения спора.

Недвижимости от застройщика

Приобретение первичной недвижимости может осуществляться у застройщика по договору долевого участия, на стадии возведения новостройки. Обычно такое жилье стоит дешевле, чем на вторичном рынке. Но есть ряд рисков в приобретении квартиры от застройщика. Минимизировать их можно путем оформления договора купли-продажи.

Если недвижимость еще не возведена, то в ДКП стоит отразить:

  • сведения о сторонах сделки;
  • подробное описание квартиры (площадь, адрес расположения, количество комнат, этажность и т.п);
  • конкретная дата, к которой должно быть завершено возведение здания и сдача его в эксплуатацию;
  • кто оплачивает расходы по постановке объекта на учет и регистрацию права владения.

Вторичного приватизированного жилья с мебелью

Чаще всего граждане покупают квартиры на вторичном рынке. Нередко недвижимость продается с мебелью. Это хороший вариант для тех лиц, которые переехали в страну из-за границы или не имели раньше собственного жилья. При составлении ДКП приватизированной квартиры с мебелью нужно придерживаться определенных правил.

Если помещение сдается полностью обустроенное, то надо в соглашении о купле-продаже помимо самого описания недвижимого имущества, перечислить все предметы, технику, которую продавец оставляет покупателю. Особенно это рекомендуется делать, если стороны не собираются дополнительно оформлять приемочный акт.

С оплатой наличными

Оплата покупки квартиры может быть произведена наличным либо безналичным способом. Первый вариант является более популярным. Но он достаточно рискованный, поскольку покупатель может расплатиться фальшивыми купюрами.

Для минимизации рисков передачу денег лучше проводить с участием банка. Рекомендуется заключать договор купли-продажи недвижимого имущества за наличный расчет. В таком соглашении обязательно должен присутствовать пункт «Порядок оплаты». В нем требуется указать дату проведения расчета между покупателем и продавцом, а также точную сумму денег.

Если передача наличных осуществляется в присутствии свидетелей, то их ФИО и паспортные данные указываются в тексте соглашения.

Пример заполнения бланка

Если стороны сделки решили оформить ДКП самостоятельно, то им рекомендуется пользоваться при составлении документа примером. Образец проекта договора купли продажи квартиры, поможет быстро и без ошибок составить документ. То, как выглядит договор купли продажи квартиры, можно увидеть на рисунке ниже.

Пример договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Где и кем подписывается?

Договор купли-продажи в обязательном порядке подписывают продавец и покупатель. Это могут быть юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели. Подписывается соглашение на месте его составления. Также продавец и покупатель могут оформить и заверить договор в нотариальной конторе.

В этом случае с подписанным документом стороны обращаются в государственную либо частную фирму. В офисе специалиста по юридическому праву проводится удостоверение оформленного ДКП. Делается это путем проверки личностей участников сделки, их дееспособности, прочтения экспертом текста документа и последующего подписания соглашения.

Нужно ли заверять у нотариуса?

ДКП заверять нотариально необязательно. Это делается по желанию двух сторон сделки. Исключение составляют договоры купли-продажи доли недвижимого имущества, а также соглашения, при которых отчуждается объект, находящийся во владении несовершеннолетнего лица.

Преимущества удостоверения ДКП нотариусом:

  • специалист проверяет чистоту и законность сделки;
  • если договор имеет какие-либо ошибки, нотариус подскажет, как их исправить;
  • заверенный договор сложно оспорить в суде.

Из минусов удостоверения ДКП в нотариальной конторе стоит назвать временные и финансовые затраты.

Чтобы договор не был признан ничтожным, рекомендуется его составлять в соответствии с главой 27 ГК.

Сколько стоит?

Во сколько обойдется услуга нотариуса по оформлению договора купли-продажи, зависит от разных факторов: в частности, от объема и сложности работ. Например, написание и заверение ДКП оценивается дороже, чем удостоверение уже готового, составленного покупателем и продавцом соглашения.

Ценообразование услуги определяется:

  1. нотариальным тарифом, установленным на федеральном уровне единым для всех регионов;
  2. затратами на проведение техническо-правовых работ.

Последняя составляющая цены может варьироваться в широких пределах.

К техническо-правовым работам относятся составление договора, набор текста, распечатка и т.п. Их стоимость находится в пределах 4000-11000 рублей (в зависимости от региона, сложности и объема задач). Также, многое зависит от того, находятся ли стороны соглашения в родстве. Размеры нотариального тарифа с учетом этих моментов приведены ниже в таблице.

Стоимость сделки в рубляхВеличина нотариального тарифа в рублях
Если продавец и покупатель являются близкими родственникамиЕсли участники сделки не имеют родственной связи
Меньше 10000000,2% от цены объекта + 30000,4% от стоимости сделки + 3000
1000000-100000000,2% от суммы сделки + 30000,2% от цены ДКП + 7000
Более 100000000,1% от цены покупки + 23000, но не больше 500000,1% от стоимости сделки + 25000, но не больше 100000

Величина нотариального тарифа утверждена в статье №22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» и напрямую связана со стоимостью сделки.

Где посмотреть номер?

Договор купли-продажи, который удостоверяется нотариально, вносится в реестр. Ему присваивается уникальный номер. Он указывается в самом соглашении, в его нижней части.

Ставится номер после текста о том, что ДКП удостоверен нотариусом, личности и дееспособность продавца и покупателя проверены.

Ниже на изображении можно ознакомиться с тем, где именно указывается регистрационный код (выделено линией).

Помощь агентств в оформлении ДКП недвижимого имущества

Заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, дома, участка земли) – это достаточно рискованная процедура. Она требует юридической грамотности. Если оформить договор неправильно, не предусмотреть в нем некоторых пунктов, не проверить личность и документы на жилье, то можно в дальнейшем столкнуться с рядом серьезных проблем.

Сегодня на рынке недвижимого имущества действует немало мошенников, которые забирают деньги и квартиры у граждан обманным путем. Поэтому, если есть сомнения в собственных силах по поводу проведения сделки купли-продажи, то лучше обращаться за помощью в агентства.

Это может быть юридическая или нотариальная контора. Специалист оформит ДКП в соответствии со всеми правилами и требованиями, проследит за чистотой сделки. Это гарантирует обретение документа юридической силы.

Также при необходимости эксперт поможет подготовить пакет документов и провести регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Росреестре либо МФЦ. Таким образом, если планируется или совершается сделка купли-продажи имущества, то заключается соответствующее соглашение. Это может быть предварительный либо основной договор, авансовое соглашение и т.п.

Каждый вид документа имеет свои особенности составления. При оформлении сделки рекомендуется обращаться за помощью к юристам либо нотариусам. Это минимизирует риски и позволит заключить юридически сильный договор, который будет тяжело оспорить в суде

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/tipovoj-dogovor.html

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): как правильно составить и оформить договор

Собственность дкп что это

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности.

Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

Расчеты обычно производятся так:

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

  • Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
  • Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.
  • Продается доля в праве собственности. Остальные владельцы пользуются преимущественным правом выкупа. Сначала нужно уведомить их о намерении продать долю и предложить им выкуп по рыночной цене. При отказе или отсутствии ответа через месяц можно продать долю кому угодно. ДКП обязательно удостоверяется нотариусом, кроме случаев, когда все собственники одновременно продают свои доли.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий».

В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

  • Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт.
  • Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

  • наличными,
  • через аккредитив,
  • банковскую ячейку,
  • сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
  2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
  3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

  • Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
  • Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
  • Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
  • Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
  • Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
  • Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН на продавца.
  • Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
  • Технический паспорт.
  • ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):

  1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
  2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

  1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
  2. Напрямую регистратору.
  3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
  4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
  5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Продала квартиру. Нужно ли платить налоги?

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ не платится. При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Что делать, если продавец потерял свой экземпляр договора, но документы в Росреестр еще не поданы?

Нужно оформить еще один экземпляр, согласовав это с покупателем.

Может ли оформить ДКП от лица покупателя или продавца другой человек?

Да, участие представителя в сделке возможно, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Сведения о представителе указываются в ДКП.

Как отразить продажу квартиры вместе с мебелью в договоре?

Нужно указать, что недвижимость продается с мебелью. Например, «Все имущество продавца, находящееся в квартире, переходит в собственность покупателя. его стоимость включается в стоимость квартиры». Также наличие мебели отражается в передаточном акте.

Как восстановить утерянный ДКП после регистрации?

Можно получить только дубликат, обратившись в МФЦ или Росреестр. Если договор оформлялся у нотариуса, дубликат выдаст он.

Заключение Эксперта

  1. Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП подается на регистрацию перехода права собственности вместе с остальными документами.
  3. В договоре должны отражаться все условия сделки в подробностях.
  4. Расходы на оформление ДКП распределяются сторонами по договоренности. Госпошлину за регистрацию платит покупатель.
  5. ДКП нужно сохранить. В дальнейшем он может понадобиться новому собственнику для продажи квартиры, передачи в наследство или для других сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи недвижимости: как правильно оформить

Собственность дкп что это

Договор купли-продажи в обязательном порядке оформляется при заключении сделки с недвижимостью, будь то земельный участок, частный коттедж или квартира.

В дальнейшем именно на основании договора покупатель регистрирует объект в Росреестре и получает свидетельство о собственности.

Если вы планируете продать свою недвижимость или наоборот приобрести в собственность земельный участок или квадратные метры на рынке вторичной недвижимости, вам необходимо знать, как правильно оформить договор.

Что такое ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) представляет собой документ о передаче прав на определенный товар (в данном случае объект недвижимости) за определенную сумму. ДКП полностью регламентирует условия передачи прав собственности на товар от продавца к покупателю и получения оплаты от покупателя продавцом.

В общем смысле ДКП может быть составлен в устной (к примеру, покупка овощей на продуктовом рынке) или письменной форме. Применительно к сделкам с недвижимостью имеет силу только письменный вариант договора, даже если право на собственность переходит от одного родственника к другому. Скачать пример договора купли продажи.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами ДКП могут быть как два физических лица (гражданина), так и физическое лицо и юридическое (компания) или два юридических лица (две организации). Так или иначе, договор заключается как минимум между двумя сторонами, одна из которых — это продавец, владелец недвижимости, а вторая — покупатель, которому перейдет право на собственность, продавец при этом получит оплату.

В отдельных случаях договор может быть заключен доверенным лицом. При этом доверенность должна определять право подписи документов, связанных с продажей недвижимости.

Нотариальное заверение ДКП: в каких случаях необходимо

В общем случае договор, заключенный между продавцом (собственником недвижимости) и покупателем не нуждается в нотариальном заверении. Однако законодательством определено несколько случаев, когда ДКП необходимо заверить. К таким случаям относятся продажа или покупка:

  • доли в квартире или частном доме;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или лицу, находящемуся в опеке;
  • жилплощадь на условиях пожизненного содержания (по договору пожизненной ренты).

В остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Однако сам договор должен быть составлен правильно, в тексте документа должны быть отражены все данные, которые требуется указать в ДКП согласно ГК РФ (объект покупки, стороны договора, условия получения денежных средств).

Особое внимание стоит обратить на правильное внесение данных, касающихся объекта недвижимости. Ошибки в данном случае недопустимы. Кадастровый номер объекта, зарегистрированного в Росреестре, должен соответствовать адресу. Уточнить всю необходимую информацию, касающуюся квартиры, коттеджа или участка, можно, заказав выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН потребуется и при составлении договора и при заключении сделки. Заказать выписку напрямую из Росреестра вы можете, используя наш сервис. Выписка предоставляется онлайн. Подготовка документа занимает считанные минуты.  Для заказа выписки достаточно знать только точный адрес объекта. При необходимости можно заказать выписку с цифровой подписью на нашем сайте егрп-онлайн.рф.

Как правильно оформить договор

Учитывая, что при покупке городской недвижимость речь идет о многомиллионной сделке, важно правильно составить договор и не забыть указать всю необходимую информацию. В отдельных случаях можно посоветоваться с юристом или получить полную консультацию и сопровождение сделки. Однако ДКП можно подготовить и самостоятельно, главное наиболее полно отразить данные в ключевых разделах:

  • стороны договора (покупатель и продавец с указанием данных физического или юридического лица);
  • предмет договора (тип объекта недвижимости, местонахождение с указанием точного адреса, площадь, регистрационные данные из Росреестра, которые можно найти в выписке из ЕГРН);- стоимость, указанная в национальной валюте;
  • источник денежных средств (имеющиеся в наличии у покупателя или привлеченные, т.е. ипотечный кредит);
  • порядок внесения платежей по договору купли-продажи (денежные средства могут быть переведены на счет продавца частями с авансовым платежом (предоплатой), оплата может производиться наличным или безналичным расчетом).

Особо подробно стоит описать пункт, связанный с предметом договора.

В этом разделе обычно указывают не только точный адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, но и основания для приобретения в собственность продавцом данного объекта (квартира принадлежит «продавцу» на праве собственности на основании — далее указывают основание, например, договор передачи жилого помещения в собственность), а также дату и номер внесения записи в Единый государственный реестр прав и присвоенный кадастровый номер.

Практически всю информацию о предмете договора содержит выписка из ЕГРН. Для получения выписки необязательно обращаться в МФЦ или Росреестр.

Электронный документ с достоверной и актуальной информацией об объекте недвижимости вы можете получить, воспользовавшись нашим сервисом.

Причем выписка из ЕГРН с электронно-цифровой печатью из Росреестра имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ. При этом выписка предоставляется быстро, получить ее можно, не выходя из дома.

Документы, которые могут вам пригодиться:

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kak-pravilno-oformit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.