Схемы покупки недвижимости

Содержание

Где взять деньги на квартиру? Пять новых схем покупки жилья

Схемы покупки недвижимости

20 Ноября в 16:14 3454 Ольга Ермакова

Сегодня ситуация на рынке складывается, как в известной сказке про дудочку и кувшинчик: квартиры дешевеют, их много, а купить почти никто не может — денег нет. На помощь покупателям приходят компании-застройщики, предлагающие различные схемы для приобретения недвижимости. Кому они выгодны и стоит ли ими пользоваться? Рассмотрим самые известные «кризисные» варианты.

Схема 1

Рассрочка от застройщика

DP/Legion-media

В кризисное время многие компании соглашаются на оплату квартир в рассрочку.

«Это инструмент, позволяющий внести на счет застройщика часть суммы, а остаток разбить на платежи в течение определенного периода, — объясняет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость».

— Вариант удобен тем покупателям, которые ожидают поступления нужной суммы, например, за счет продажи какого-либо имущества (дачи, гаража, квартиры в регионе и т. д.) или своих вкладов».

В основном на погашение долга застройщики отводят не более 24 месяцев, но встречаются единичные предложения, где рассрочку дают на 36 месяцев или даже более.

Некоторые компании предлагают не только процентную, но и беспроцентную рассрочку (причем если до кризиса на погашение долга отводили не более трех месяцев, то сейчас этот период намного длиннее).

По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассрочка может предполагать как ежемесячные, ежеквартальные платежи, так и единичную выплату через оговоренный срок (все зависит от договоренности с застройщиком). Первоначальный взнос обычно составляет 70–80%, реже — 50–60%.

ПРИМЕР

Компания «Галс-Девелопмент» предоставляет рассрочку на свои объекты как жилого, так и коммерческого назначения.Условия следующие:

• беспроцентная рассрочка сроком до 2 лет и первоначальным взносом от 20%;

• более длительная платная рассрочка (от 10% годовых) на срок до 3 лет.

«Выгода схемы с использованием рассрочки в том, что гарантом сделки выступает застройщик без привлечения третьих лиц (банка), — объясняет Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.

— Если даже есть процентная ставка, она все равно на порядок ниже, чем в банке.

Еще одним плюсом можно считать упрощенную процедуру: как правило, застройщик не требует пакета документов, как, например, при получении ипотеки».

Среди недостатков схемы эксперты называют отсутствие многообразия выбора программы. Опять же предложений, рассчитанных на длительный срок, на рынке мало, а короткий срок подходит не всем.

«Даже двухлетняя рассрочка подразумевает огромные платежи, несравнимые с ипотекой.

Поэтому воспользоваться рассрочкой могут преимущественно клиенты, имеющие большой первоначальный взнос», — замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Схема 2

Лизинг недвижимости

DP/Legion-media

ПРИМЕР

Сегодня квартиру в лизинг на первичном рынке элитной недвижимости можно приобрести в следующих ЖК: «Садовые Кварталы», Barrin House, Wine House и «Долина Сетунь».В ЖК «Садовые Кварталы» лизинг предоставляется сроком до 3 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.

В ЖК Barrin House условия лизинга аналогичные: срок предоставления до 3 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.В ЖК Wine House лизинг предоставляется сроком до 2 лет, первоначальный взнос от 35%, без процентов.

В ЖК «Долина Сетунь» лизинг предоставляется на срок от 1 года до 3 лет, первоначальный взнос от 35 до 68% в зависимости от продолжительности рассрочки, без процентов.

Сейчас ипотеку могут позволить себе только заемщики с высокой зарплатой и хорошей кредитной историей. Таких немного. Для других альтернатива — лизинг жилой недвижимости. По словам М.

 Литинецкой, этот способ приобретения недвижимости привлекателен прежде всего для людей, которые не могут официально подтвердить место работы и доход. Лизинговая компания не предъявляет строгих требований и более лояльна при рассмотрении заявок.

В отличие от ипотеки лизинг дает возможность не предоставлять о себе подробную информацию, а также отказаться от обязательных при ипотечном кредитовании страховых программ.

Как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», в лизинг можно приобрести только готовые объекты, фактически это аренда своего жилья: то есть вы живете в квартире, права на которую у вас есть, но она в собственности лизинговой компании.

Такая схема выгодна для определенных категорий граждан — к примеру, для чиновников, которые опасаются оформлять на себя дорогую недвижимость.

Также лизинг подходит для очень дорогих квартир, лофтов, на которые получить кредит крайне непросто даже при 50%-ном первоначальном взносе.

Недостатки этой схемы: во-первых, лизинг обойдется на порядок дороже, чем покупка в ипотеку.

Во-вторых, есть риск того, что при возникновении проблем с платежами лизинговая компания может расторгнуть договор и просто выселить покупателя на улицу, поскольку он будет иметь статус арендатора до полного погашения задолженности. По всем этим причинам лизинг жилой недвижимости вряд ли станет массовым.

Схема 3

Обратный выкуп

DP/Legion-media

Новое явление для нашего рынка — услуга обратного выкупа квартир, которую предлагают некоторые компании.

То есть человек покупает жилье в новостройке, а через определенный срок (как правило, после завершения строительства) может при желании продать объект обратно тому же застройщику.

Как объясняет Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», программа работает фактически как банковский депозит (с той разницей, что депозит подразумевает фиксированный процент дохода в отличие от обратного выкупа).

Механизм обратного выкупа выгоден и застройщику, и отчасти покупателю, считает И. Доброхотова.

Компания повышает спрос на свои объекты за счет привлечения сомневающихся потенциальных клиентов и при этом получает долгосрочное и достаточно дешевое (по сравнению с банковскими процентами) финансирование на строительство.

Покупатель же приобретает своего рода страховку: в случае серьезного падения спроса или цен средства, вложенные в квартиру, будут гарантированно возвращены застройщиком.

ПРИМЕР

В ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ») запущена программа «Обратный выкуп с гарантированной доходностью», которая дает возможность участнику долевого строительства сохранить право на жилье или же продать квартиру застройщику в момент завершения строительства, получив доход (доходность рассчитывается, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%).

Компания «Донстрой» в комплексе «Сердце столицы» обязуется выкупить апартаменты через три года с момента подписания договора, вернув вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.

В UP-квартале «Новое Тушино» (ФСК «Лидер») действует акция «квартира-бумеранг».

Покупатели таких квартир могут через год вернуть приобретенную недвижимость застройщику и получить свои деньги обратно.

Схема 4

Длительное бронирование

Интерьер комнаты в ЖК «Литератор»

Одна из новых схем продажи, появившихся в этом году, — это длительное (до трех месяцев) платное бронирование квартиры.

По словам Марии Литинецкой, это процедура, которая, во-первых, дает возможность закрепить за покупателем выбранное жилье до момента подписания договора долевого участия (ДДУ), а во-вторых, зафиксировать цену на него.

После заключения договора бронирования квартира снимается с продаж на определенный срок, ее стоимость замораживается. Таким образом покупатель гарантированно приобретает нужный объект по устраивающей его цене.

Эксперт советует: прежде чем воспользоваться услугой бронирования, нужно четко уяснить, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь, то резервирование лучше отложить, поскольку в противном случае вы теряете сумму, которую отдаете за бронь.

ПРИМЕР

В проектах ЖК «Первый Московский», «Переделкино Ближнее», «Резиденции Сколково. Страна чудес», «Западное Кунцево» можно забронировать квартиру до трех месяцев. Стоимость услуги — 50 тыс. руб.

Схема 5

Игры с курсом

ЖК «Литератор»

Некоторые люди именно сейчас, в кризис, оказались в выгодном положении — те, у кого есть валютные сбережения. Падающий курс рубля сделал их в разы богаче: обменяв евро или доллары на рубли, они располагают солидными суммами, которые можно выгодно вложить в дешевеющую недвижимость.

Более того, некоторые компании предлагают потенциальным покупателям, имеющим валюту, льготные условия.

То есть им достаточно оплатить лишь часть стоимости квартиры, на оставшуюся сумму девелопер предоставляет беспроцентную отсрочку, что позволяет таким клиентам не просто сохранять сбережения, но продолжать зарабатывать на динамике курсов европейской и американской валют. Выйти «в метры» можно в любой момент.

ПРИМЕР

Девелоперская компания «Химки Групп» предлагает заработать на курсе покупателям жилья в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры». Для того чтобы воспользоваться спецпредложением, необходимо подписать договор купли-продажи с внесением 10% от цены квартиры, зафиксировав таким образом стоимость сделки в рублях.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/gde-vzyat-dengi-na-kvartiru-pyat-novyh-shem-pokupki-zhilya/

10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать – ВашГород.ру

Схемы покупки недвижимости

На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.

Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение.

Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя.

Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно.

Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры.

Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию.

Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Как решать проблему?

Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.

Чтобы это узнать, нужно сделать выписку из ЕГРН, которую можно получить самостоятельно на сайте Росреетр. нет, в ней будет отражена история перехода прав. Покупайте недвижимость только у собственника, и сверяйте документы, а также проверьте собственника на долги.

3. Продажа недвижимости без законных наследников

Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки.

Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.
Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры.

Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.

4. Покупка жилья по фиктивной доверенности

Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки.

Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Как решается проблема?

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность.

Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.

Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку.

Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным.

Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

6. Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья.

Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют.

Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Как избежать проблемы?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

7. Мошенничества на сайте Авито

Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.

А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

8. Действия недобросовестного риелтора

Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.

9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.
Как решить проблему?

Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.

И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.

10.Сотрудничество с фирмами-однодневками

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Как инвестировать в недвижимость: с нуля и без денег

Схемы покупки недвижимости

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену.

Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость».

Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсовСхема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупкиПривлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 летБерете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

Спасибо за чтение. и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Источник: https://artem-bilenko.com/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.