Торги по банкротству подводные камни

Содержание

Заработок или развод на торгах по банкротству — отзывы участников

Торги по банкротству подводные камни

Такое модное направление современного бизнеса, как покупка на аукционе имущества должников, неустанно набирает обороты в среде начинающих инвесторов. Хотя многие участники рынка относятся к этому виду деятельности весьма настороженно, не беспочвенно ожидая от него подвоха. Помогут же узнать правду про торги по банкротству отзывы их участников.

Вся правда о покупке имущества должников и заработке на этом: мифы и реальность

Многочисленные интернет-вебинары учат тому, что торги по банкротству являются настоящей золотой жилой для активных людей, обладающих свободными средствами, временем, упорством и желанием заработать. Проекты, связанные с покупкой и реализацией имущества должников обросли мифами, которые мешают спокойно и грамотно оценить выгоду и риски, сопровождающие этот вид деятельности.

Прежде чем окунуться в водоворот инвестиций, каждому потенциальному участнику торгов нужно вдумчиво и объективно разобраться, в чем заключается правда о торгах, а что является лишь мифами, далекими от реальности. Разберем некоторые из них:

  1. Торги изобилуют выгодными лотами. На самом деле из 100% времени инвестора поиск подходящего ликвидного объекта занимает 98%. И способен на такую кропотливую работу только очень усидчивый и упорный человек. Еще 1,5% нужно потратить на анализ рынка. И только 0,5% понадобится на совершение самой сделки.
  2. Можно без труда приобрести отличную недвижимость или автомобиль за минимальную цену, равную 1-5% рыночной стоимости. В реальности действительно выгодные лоты практически не встречаются в конкурсной массе. Их расхватывают практически мгновенно и, чаще всего, через подставные компании сами организаторы. Рядовым участникам же приходится довольствоваться неликвидом в виде сараев, квартир с прописанными в них малолетними детьми, полуразрушенных зданий или автомобилей, годных лишь на запчасти.
  3. Есть шанс купить за копейки дорогую дебиторку. По факту такие варианты встречаются, но купить ее не удается просто потому, что сделки совершают специально запущенные в систему роботы-снайперы.

Реально ли заработать?

Всех, кто решил вкладывать деньги в электронные торги, интересует вопрос, можно ли на них заработать. Ответить можно просто. Заработок на имуществе банкротов возможен, но он не относится к категории легких забав. Торги – это серьезная и монотонная работа, а вовсе не развлечение, которое под силу любому человеку, желающему скоротать время за обеденной чашкой кофе.

И самое главное в этой работе – не промахнуться с выбором лота. А для этого следует серьезно промониторить рынок. Полагаться только на оценку экспертов не стоит, поскольку она может существенно расходиться в цифрах у разных специалистов.

В результате можно приобрести имущество, которое не удастся продать со сколько-либо значимой выгодой.

Обман и мошенничество при покупках авто, земельных участков и недвижимости

Несмотря на то, что организаторы торгов и авторы вебинаров утверждают, что область электронных торгов полностью регулируется действующим законодательством и является безопасной, практика показывает, что столкнуться с мошенниками на площадке вполне реально.

Чаще всего жертвами обмана становятся приобретатели объектов недвижимости и транспортных средств. Примером мошеннических действий могут стать:

  • покупка объекта с неправильно оформленными или попросту отсутствующими документами;
  • приобретение неисправного автомобиля или техники с недостающими деталями;
  • фактическое отсутствие заявленного в торгах лота.

И классикой обмана становятся фейковые аукционы. На таких торгах заявляются дорогостоящие лоты, оцененные в сущие копейки. Но после внесения крупного залога участник аукциона выясняет, что никаких торгов вовсе не было, а площадка в интернете является продуктом деятельности мошенников.

Низкая стоимость лота — развод или нет?

Конечно, низкая стоимость лота обусловлена необходимостью быстрой его продажи и дальнейшего погашения долгов. Для этой цели и действует в стране Закон о банкротстве. Однако не стоит думать, что дорогое ликвидное имущество выгодно отдавать за бесценок. Низкая цена устанавливается, в большинстве случаев, для реализации откровенно криминальных схем.

Их участники вовсе не планируют отдавать выгодные лоты в чужие руки. Нередко организации и граждане банкротятся специально, чтобы уйти от долгов и имущество сохранить, выкупив его через подставных лиц.

Подводные камни бизнеса: можно ли потерять инвестиции

Если инвестор не станет жертвой мошенников, то потерять свои средства он может лишь в силу собственных ошибок. Привести к потере капитала могут:

  1. Неправильное распределение стартовых инвестиций. Для начинающего инвестора гораздо важнее не собрать большую сумма, а разобраться в тонкостях проведения торгов.
  2. Вхождение в торги без необходимой объективной информации. Не оценив реальную стоимость объекта и уровень спроса на конкретном региональном рынке, можно приобрести лот по завышенной цене, не пригодный к перепродаже.
  3. Отсутствие инвестиционной цели. Некоторые новички не ищут что-то конкретное, а пытаются скупить все подряд.
  4. Завышение стоимости объекта. Начинающие инвесторы в пылу торгов могут необоснованно поднять стоимость лота, лишь бы стать его обладателем. Следует помнить, что покупка по рыночной цене лишает участника торгов дальнейшей выгоды от его продажи.
  5. Легкомысленное отношение к торгам. Серьезные инвесторы не воспринимают аукционы как игру. Они регулярно изучают законодательство и систематически повышают свой профессиональный уровень.

Негативные и правдивые мнения участников и сотрудников о площадках онлайн-аукционов

Каждый инвестор имеет свой собственный опыт участия в торгах. И от успешности проведенных сделок, а также удобства работы с конкретной площадкой зависит, будет ли отзыв о ресурсах, предоставляющих доступ к торгам, положительным или отрицательным.

Нааб

Отзыв об ассоциации, объединяющую участников торгов, оставил Николай из Санкт-Петербурга: «По моему мнению, НААБ во главе со своим создателем Давидом Ризаевым морочит голову начинающим инвесторам, навязывая им инфопродукт, который кроме как бесполезной тратой денег и времени и назвать-то никак нельзя».

Также есть и положительные высказывания об организации, хотя пример ниже размещен на Ютуб канале этой самой организации:

Гевея

Александра из Москвы написала о проекте Гевея: «Очень полезный информационный ресурс. С его помощью я самостоятельно освоила премудрости электронных торгов и смогла найти выгодный инвестиционный объект».

Единый агрегатор «Торги России»

В своем отзыве Артем из Екатеринбурга поделился впечатлениями о проекте: «Огромный плюс ресурса в том, что он остается бесплатным. Из недостатков можно отметить некорректную информацию, которая встречается в базах агрегатора. Радует отличная техническая поддержка и работа горячей линии. Помогает овладеть нужными для торгов знаниями в короткое время».

Объединенная торговая площадка

Владислав из Красноярска высказал в своем отзыве следующее мнение: «Ужасный сервис. Навязывают дополнительные услуги и ненужные платные подписки. На этом основании отказываются возвращать обеспечение в полном объеме».

Центр дистанционных торгов

Свой отзыв о работе на площадке оставила Елена из Воронежа: «Работаю на этой площадке уже несколько месяцев. Единственное неудобство доставляет разделение лотов на отдельные торги. Но за отличные финансовые условия я готова вручную вбить 20 одинаковых заявок. Операторы из службы поддержки всегда оперативно отвечают на все вопросы».

МЭТС

О работе на площадке оставил отзыв Денис из Архангельска: «Отличная серьезная площадка. Пользуется большой популярностью у инвесторов. Работаю на ней с удовольствием и уже успел совершить несколько выгодных сделок».

Академия торгов

О сотрудничестве с Академией торгов отозвался Александр из Самары: «Разрекламированное обучающее сообщество на деле оказалось скопищем обманщиков и хамов. У меня уже есть опыт торгов и я хотел поднять свою квалификацию.

Но получил не соответствующую законодательству информацию, нежелание признавать ошибки и строить диалог. Вершиной разочарования стал отказ выдать обещанный сертификат о прохождении обучения.

Вдруг появились какие-то дополнительные условия, не озвученные ранее».

Решение об участии в торгах по банкротству каждый инвестор принимает самостоятельно. Этот популярный сегмент рынка таит в себе огромные возможности и большие риски. Каждый участник получает шанс заработать. Но реализовать его удается лишь тем, кто серьезно и вдумчиво относится к процедуре, не жалеет времени на изучение законодательной базы и мониторинг рынка.

Источник: https://drygoi.ru/torgi/torgi-po-bankrotstvu-otzyvy.html

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Торги по банкротству подводные камни

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Реальные примеры как разводят неопытных участников на торгах по банкротству

Торги по банкротству подводные камни

Эта статья будет полезна всем пользователям, которые считают торги по банкротству разводом. Сами торги по банкротству — это строго регламентированная процедура, правила которой сформулированы на уровне федерального законодательства. Здесь никакого обмана нет.

Однако есть множество юридических нюансов, которые на законных основаниях позволяют мошенникам наживаться на неопытных участниках торгов. Об этих нюансах мы и поговорим далее. Вы познакомитесь с популярными схемами развода и научитесь их избегать.

В конце статьи мы дадим ссылки на обучающие программы, которые помогут разобраться с темой банкротства и избежать неприятностей в будущем.

«Бесплатный 5-дневный онлайн-тренинг по заработку на торгах по банкротству»

Схема № 1. Недостоверная информация о лоте

На электронной площадке появляется привлекательный лот, который можно выгодно купить и быстро перепродать. Объект находится в реестре, дополнен подробным описанием, есть фото и на первый взгляд все хорошо.

Если за привлекательным описанием будет стоять недостоверная информация, то вы рискуете потерять сбережения и стать должником: оформите сделку → получите никому ненужный объект → не сможете пользоваться этим объектом и будете вынуждены оплачивать его содержание.

Чтобы этого избежать — достаточно правильно проверить лот по специализированным сайтам и убедиться в достоверности заявленной информации.

В видео раскрываются подводные камни того, как теряются деньги из-за недостоверной информации в карточке лота на торгах по банкротству.

Схема № 2. Завышенный первоначальный задаток

Скорее всего с выбранным лотом будет что-то не так, если организатор торгов требует от участников крупный задаток, превышающий 20% от стоимости лота. Если объект стоит 100 000 рублей, то размер задатка не должен превышать 20 000 рублей. Будет большая сумма — появится высокая вероятность обмана.

Здесь рассказывается про обман с завышенным первоначальным задатком.

Схема № 3. Продажа безденежного лота

На торгах по банкротству можно встретить такие объекты, которые несложно выкупить, но сложно перепродать для получения прибыли. Все упирается в юридические ограничения, связанные с правами третьих лиц.

Ниже в видео рассказывается о лоте с крупногабаритной нерабочей спецтехникой, которую выгодно приобрести для сдачи на металлолом. Проблема в том, что владелец предприятия не разрешает разбирать эту спецтехнику на своей территории.

Из-за этого все покупатели лота не могут ничего сделать и прогорают на сделке.

Представитель НААБ беседует с аукционным брокером и рассказывает о разводе с крупногабаритной нерабочей спецтехникой.

Схема № 4. Подставной организатор торгов

Если в объявлении о продаже лота будет фигурировать подставной организатор торгов, то любые сделки с его участием будут считаться недействительными. Кто примет участие в таком аукционе — останется без первоначального задатка. Например, если лот оценивается в 1 000 000 рублей и первоначальный задаток составляет 10%, то вы рискуете передать мошенникам 100 000 рублей.

В видео рассказывается, как вычислить подставного организатора торгов и не дать ему деньги.

Схема № 5. Специфические требования к участникам торгов

Иногда в карточках объекта можно встретить специфические условия, которые большинству участникам аукциона выполнить нереально.

Эти специфические условия хорошо замаскированы или на фоне стандартного описания выглядят малозначительными. Если упустите этот момент, то при лучшем раскладе вы останетесь без внесенного задатка.

В худшем случае купите объект, который придется безвозмездно возвращать организатору торгов.

Рассматриваем пример, когда, из-за умышленно добавленных специфических условий победители аукциона не могут владеть выкупленной собственностью и остаются без задатка.

Схема № 6. Проблемные типы имущества

На торгах по банкротству есть категория проблемной собственности, приобретение которой практически всегда заканчивается потерей денежных средств:

  1. Имущество с неснимаемым залогом, сделка по которому оформлена не в государственном учреждении.
  2. Безнадежная или сомнительная дебиторская задолженность.
  3. Арендные договора, по которым недвижимость может находится в чьей-то собственности сотню лет.
  4. Земля, которая располагается в населенном пункте и по своему функциональному назначению носит статус «дороги».
  5. Право требования по тем сделках, которые заключались в рамках договора лизинга.
  6. Долговые обязательства компаний или субъектов, которые зарегистрированы в офшорных зонах.
  7. Недвижимость, находящаяся в частичной собственности инвалидов или несовершеннолетних детей.
  8. Коммуникации, предназначенные для обслуживания социально значимых или жилых объектов недвижимости.
  9. Выкуп доли уставного капитала, размер которой не превышает 51%.

Не хотите попадать в неприятные ситуации — избегайте проблемного имущества.

Про опасные типы имущества на торгах по банкротству.

P.S. Если вы хотите разобраться в теме торгов по банкротству, мы рекомендуем вам следующие две статьи:

«Как новичку 100% зарабатывать на торгах по банкротству?». В этой статье мы взяли интервью у Олега Селифанова, в котором затронули актуальные вопросы этого бизнеса.

«Все что нужно знать новичку о торгах по банкротству» — здесь мы собрали все статьи, которые публиковали на тему торгов по банкротству.

Что дальше

Шаг№ 1. Почитайте про платные и бесплатные способы обучения на торгах по банкротству. Из статьи вы узнаете, кто такой Олег Селифанов и в чем особенность его образовательного курса.
Шаг№ 2.

Изучите реальные отзывы о торгах по банкротству. После этого вы будете знать, что это действительно перспективное направление где у каждого есть возможность заработать.
Шаг№ 3.

Прочтите статью про НААБ — Национальную Ассоциацию Аукционных Брокеров. Из нее вы узнаете, как инвестировать в имущество должников без опыта и с минимальными временными затратами.
Шаг№ 4. Посмотрите отзывы про Давида Ризаева — организатора НААБ.

По этому материалу будет понятно, насколько надежна описываемая организация и стоит ли с ней связываться частному инвестору.

Источник: https://artem-bilenko.com/investoru/bankrotstvo/razvod-na-torgah-po-bankrotstvu.html

Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов

Торги по банкротству подводные камни

Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.

Ильнур Шарафиев

узнал подробности

Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.

Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.

Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход.

После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет.

Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.

Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.

Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал.

Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль.

В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.

Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.

К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.

Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.

Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.

Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.

В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.

Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.

Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение.

Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн.

Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.

Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.

То есть мы получаем 40% от прибыли.

Допустим, в ноябре 2018 года мы купили двухкомнатную квартиру в Балашихе за 2 252 000 Р. Оформили ее в Росреестре, выписали предыдущих собственников через суд. Подготовили квартиру к сделке и в марте 2019 года продали за 3 300 000 Р — ниже рыночной цены, чтобы ускорить процесс. Наша комиссия составила 400 000 Р.

Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.

Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.

Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта.

Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи.

А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.

В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.

Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.

Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.

В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.

У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать.

Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку.

Из этих мелочей складывается большая сумма.

Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.

Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями.

На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч.

Это оклад и проценты от перепродажи имущества.

Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.

Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.

В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/buy-debt/

8 мошеннических схем на торгах по банкротству

Торги по банкротству подводные камни

На этапе банкротства несколько действующих лиц у должника, которые занимаются этапом ведения процедуры банкротства. Разберём кто участвует в процедуре, а также на каком этапе возможны мошенничества.

Ключевая фигура конкурсный управляющий (арбитражный управляющий)- это лицо, назначенное арбитражным судом в момент признания лица банкротом. Он является руководителем несостоятельного объекта и органов его управления, а также собственником всего имущества должника.

Организатор торгов- это специализированная организация, привлекаямая для помощи в организации проведения процедуры должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий (арбитражный управляющий) может также выполнять функции организатора торгов.

Помощники КУ- люди работающие вместе с конкурсным управляющим в команде и помогающие ему в работе на всех этапах банкротства.

Электронно-торговые площадки (ЭТП)- площадки на которых размещаются аукционы по продаже имущества банкротов. В большинстве случаев отдельно не занимаются такими схемами, только в сговоре с организатором торгов и конкурсным управляющим.

Ответственный хранитель имущества должника- сторонняя организация или лицо, которому за вознаграждение передаётся имущество должника для хранения, на время ведения процедуры банкротства.

Действующие лица могут как по-отдельности создавать “серые” схемы, так и в сговоре на всех периодах этапа банкротства.

Для каких целей создаются мошеннические схемы? Главное причина конечно получение прибыли напрямую к себе в карман, обходя действующие законы и регламенты. Имущество могут выкупать для себя, либо под конкретного человека, который подкупает организаторов процесса банкротства.

Самыми распространёнными мошенническими схемами являются:

1. Искуственное искажение информации о состоянии лота

  • Преподнесения состояния лота с худшей стороны, чем он на самом деле является. Чтобы заинтересованные люди отказывались от участия в аукционе имущество намеренно портят. Например снимают некоторые части, либо намеренно ухудшают косметическое состояние; прячут ключи, документы под предлогом потерялись; указывают в объявлении о проведении торгов, а также по телефону что состояние неудовлетворительное, требует ремонта; делаются фото с худших ракурсов и т.д.
  • Преподнесение состояние лота с лучшей стороны, чем есть на самом деле. Здесь стратегия противоположная первой. Нужно наоборот найти покупателя и продать лот. Делаются фото с лучших ракурсов, в объявлении и разговоре с КУ, хранителем всё преподносится в лучшем виде.

Такой схемой могут заниматься все действующие лица опианные в начале статьи, кроме ЭТП.

Как раскрыть схему? Нужно обязательно самому или помощнику съездить на осмотр и проверить состояние лота, а также посмотреть необходимые документы.

2. Отклонение заявки на участие в аукционе/публичном предложении

  • Отклонение заявки по причине не поступления задатка

Для обеспечения участия в торгах по продаже имущества, нужно обязательно вносить задаток на счёт заранее. Этим и пользуются заинтересованные лица. Так как деньги поступают на счёт не сразу, а за 1-3 дня обычно.

Заявку могут отклонить по причине якобы не поступления задатка на счёт.

Но это проверить достаточно просто, заказать выписку по счёту в банке с которого отправляли деньги, а затем узнать в банке где расчётный счёт для отправления задатка, когда деньги поступили на счёт.

  • Отклонение по причине неправильно оформленных документов

Отклонение заявки по причине неполного пакета документов для участия, либо неправильно оформленных документов. Здесь нужно ещё раз проверить всё ли было приложено к заявке, а также правильность заполнения. А также запросить у КУ причину отказа отклонения, с пояснениями на основани какой статьи/закона отклонена заявка на участие.

В этой схеме участвуют КУ, организатор торгов, по-отдельности либо вместе в сговоре.

Как обойти схему? Нужно заранее, минимум за 2 дня отправлять задаток, а также проверить пакет документов для участия и правильность их заполнения по актуальному законодательству и другим нормам и регламентам.

Куда обращаться? Если с вашей стороны всё сделано по закону, то нужно писать жалобу об отмене торгов или результатов торгов в территориальный орган УФАС (управление федеральной антимонопольной службой).

3. На публичном предложении долгое подведение итогов этапа

Здесь может использоваться метод “Карусель” когда КУ в конце периода публичного предложения “задним числом” подаёт заявку якобы которая была подана на предыдущем периоде, так как по закону выигрывает тот, кто подал заявку на более раннем периоде, независимо от цены. В таком случае итоге могут подводиться в конце публички или через долгое время, после завершения периода.

4. На аукционе участие нескольких лиц в сговоре

В аукционе на повышение цены могут участвовать несколько участников в сговоре. Смысл схемы в том, что один из участников выигрывает аукцион, а затем отказывается от лота, тем самым лот предлагают следующему участнику предложившиму максимальную цену.

Подобную схему также применяют на публичном предложении, в торгах на понижение цены. Подаются несколько заявок от разных лиц и участники по более высокой цене отказываются, тем самым в итоге предложение о покупке делают участнику с более меньшей ценой.

Такие схемы делают если можно сэкономить существеную сумму денег.

5. Очень маленький или большой задаток

  • Маленький задаток вплоть до 1 рубля и такое у меня было, делается чтобы нагнать как можно больше народу, ведь психологически потерять такой задаток нестрашно и нежалко. По закону разрешено хоть от 1 коп.
  • Большой задаток, по закону можно максимум 20% от цены лота. Если больше, то тут чтобы наоборот отпугнуть потенциальных участников лота. В этом случае можно указать КУ на “ошибку” сославшись на закон ФЗ 127.

6. Искуственное завышение количества участников на лот

Делается для того чтобы отпугнуть участников от частия в торгах, так как когда очень большая конкуренция не хочется тратить время на такой лот, так как велика вероятность покупки по завышенной цене.

Может применяться как искуственными подачами заявок заинтересованными лицами, так и занижением задатка, чтобы привлечь много народу.

7. Подача заявки на последних секундах окончания торгов

Заинтересованное лицо подаёт заявку в конце периода, когда видно цены других участников, чтобы поставить выигрышную цену.

Эта схема возможна только в сговоре с ЭТП, поэтому чтобы обойти нужно подавать заявку на последних минутах торгов.

8. Недостоверная информация для участия

В описании для участия в торгах может содержаться недостоверная информация, так как требовать документов которые не нужны в процедуры, недостоверные условия участия в торгах и т.д.

Здесь нужно хорошо знать законодательство, чтобы точно знать правила и нормы.

Написал только основные схемы мошенничества, которыми чаще всего пользуются организаторы торгов.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e18284773034b00b003c1ba/8-moshennicheskih-shem-na-torgah-po-bankrotstvu-5e26a5f978125e00b19c2157

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.