Ври

Что такое ВРИ и как его поменять

Ври

Автор – Екатерина Наумова
основатель проекта «ЕКТА Менеджмент» (девелопмент, инфраструктура),
сооснователь юридической компании «ЕкаРус»,
автор телеграм-канала «Технопарки Москвы»
Сайт – https://t.me/naumova_live

Что такое ВРИ и чем он регламентируется

ВРИ, или вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, которая определяет сферу деятельности на нем. Все основные виды использования земельных участков перечислены в классификаторе, утвержденном Приказом №540 Министерства экономического развития РФ: http://docs.cntd.ru/document/420219456.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земли, но только если он предусмотрен на данной территории Градостроительным регламентом. Этот документ, в свою очередь, регулирует правила застройки и использования земель в соответствующем муниципальном образовании.

Как правило, Градостроительный регламент достаточно просто найти в открытом доступе, он подлежит обязательному опубликованию.

Это «живой» документ, обычно правила застройки и землепользования разрабатываются на перспективу в 10 лет. Соответственно, раз в 10 лет регламент перерабатывается, дополняется и обновляется.

В нем предусмотрено зонирование территорий, и для каждой зоны устанавливаются определенные виды разрешенного использования.

На уровне муниципального образования для каждой зоны определяются как основные ВРИ, так и условно-разрешенные, и вспомогательные.

Условно-разрешенные виды использования земельных участков подразумевают, что указанный вид в них деятельности возможен, но его назначение необходимо согласовать с властями.

Допустим, в производственной зоне разрешен перечень нескольких основных видов деятельности: легкая промышленность, пищевая промышленность, склады и так далее. А к условно-разрешенным в этой зоне могут добавить, например, обслуживание автотранспорта.

Это значит, что станцию техобслуживания вы открыть можете, но для этого недостаточно просто написать заявление на смену ВРИ в Росреестр, необходимо провести публичные слушания, согласовать этот условно-разрешенный ВРИ с местным самоуправлением.

Услуга предоставляется бесплатно, срок рассмотрения заявления достаточно продолжительный – 47 дней. Заявление и документы для получения условно-разрешенного ВРИ подаются онлайн через РПГУ – региональный портал госуслуг.

Вспомогательные виды разрешенного использования можно использовать только вкупе с основными, нельзя получить вспомогательный ВРИ на участок отдельно.

К примеру, основной вид деятельности на участке – легкая промышленность, а рядом собственник решил открыть небольшое кафе, чтобы привлекать покупателей. Для этого он должен добавить к своему ВРИ и вспомогательный: предприятие общественного питания (4.6 в классификаторе).

Вспомогательные ВРИ прописываются в градостроительном регламенте. Процедура назначения вспомогательного ВРИ примерно такая же, как и основного – через заявление в управление Росреестра.

Назначение и смена основного ВРИ

Закон обязывает собственника земли не только точно указывать, каким видом деятельности он занимается на своей земле, но и оперативно сообщать в Росреестр в случае смены вида деятельности. Если основной вид разрешенного использования не указан, или указан, но не совпадает с реальной ситуацией, участком обязательно заинтересуются проверяющие органы.

Количество и частота штрафов не ограничены: государственный земельный контроль может налагать штраф каждый раз в случае обнаружения нарушения в результате проверки. Штрафы за несоответствие деятельности существенные – 1-2% от кадастровой стоимости участка.

При этом кадастровая стоимость также определяется в том числе в зависимости от вида разрешенного использования.

https://www.youtube.com/watch?v=glBULF1H-FQ\u0026list=PLUg_9hR7-vHqpHzezSd5VbjQeGoOnsxmg

Рассмотрим ситуации, при которых возникает необходимость назначения или смены ВРИ. Условно разделим их на три основных:

1) Назначение ВРИ, если вид разрешенного использования был по какой-то причине не установлен ранее.

Бывает так, что участок не вошел в перечень земельных участков на территории, когда для них устанавливали кадастровую стоимость – не был учтен, или был образован позднее, уже после составления перечня.

В этом случае кадастровая стоимость участка определяется по среднему значению удельного показателя по группе видов разрешенного использования на всей указанной территории.

2) Смена одного ВРИ на другой, допустимый зонированием в соответствии с Градостроительным регламентом. Допустим на участке было организовано предприятие по металлообработке: 6.2 – «Тяжелая промышленность».

Но дело не пошло, и было решено перепрофилировать бизнес под пошив тапочек. Это уже 6.3 – «Легкая промышленность». Необходимо проверить: допускает ли градостроительный регламент этот вид деятельности в зонировании на данном участке земли.

Если да, то смена ВРИ в данном случае – процедура достаточно простая.

3) Смена ВРИ на категорию, не предусмотренную зонированием. Это очень сложная задача, решение которой не всегда возможно. Здесь речь идет не об изменении ВРИ, а об изменении правил землепользования и застройки, то есть градостроительного регламента.

К примеру, вы хотите построить на участке, который определен под категорию 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», многоквартирный дом, в соответствии с категорией 2.5 «Среднеэтажная жилая застройка» или 2.6 «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Пока данные категории не предусмотрены зонированием, просто заменить ВРИ через управление Росреестра нельзя.

В данном случае есть два пути: дождаться планового пересмотра градостроительного регламента, или попытаться провести изменение регламента по собственной инициативе. Второй вариант – это огромная нетривиальная процедура, которая проводится уже не на уровне муниципального образования, а на уровне региона.

Например, в Московской области запрос необходимо будет адресовать в Управление архитектуры и градостроительства, Минимущества, Градостроительный совет, и это не полный перечень ведомств.

За подобные задачи грамотные юристы чаще всего не берутся: процесс займет точно не менее года, повлечет массу затрат, в основном нецелевых, и может при этом не привести ни к какому результату.

Более реальной выглядит другая возможность: отследить процесс корректировки правил землепользования и подстроиться под него. Орган местного самоуправления время от времени за свой счет проводит массовые процедуры корректировки градостроительного регламента.

Если вы знаете, что правила застройки и землепользования по вашей территории планируется пересматривать, вы можете подать в орган местного самоуправления заявление: прошу учесть при корректировке генерального плана и правил землепользования и застройки такой-то вид разрешенного использования на такой-то территории.

Разумеется, нет гарантий, что ваше заявление будет удовлетворено. Но органы местного самоуправления рассмотрят его, и при отсутствии возражений, могут изменить зонирование.

ВРИ внутри зонирования

Вернемся к процедуре назначения и смены ВРИ в рамках зонирования. Для этого нужно обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Разберем процедуру пошагово.

Для начала нужно выяснить, в какой зоне располагается участок, и установить перечень видов разрешенного использования в данной зоне в соответствии с градостроительным регламентом.

Допустим, участок располагается в промышленной зоне П1, которая предусматривает примерно равнозначные виды деятельности.

Среди них – и тот вид деятельности, который есть на вашем участке сейчас, и тот, на который вы хотите назначение участка сменить. Значит, переходим к следующему шагу.

https://www.youtube.com/watch?v=ZJWXsQZSeqY\u0026list=PLUg_9hR7-vHqpHzezSd5VbjQeGoOnsxmg

Готовим и подаем заявление в управление Росреестра и пакет документов на смену ВРИ. Документы, необходимые для получения услуги можно уточнить на сайте госуслуг или на региональном портале государственных услуг (РПГУ).

Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр либо через МФЦ, либо через региональный портал государственных услуг (РПГУ), в Московской области это uslugi.mosreg.ru. В соответствии с моей практикой, такое заявление обычно рассматривают порядка двух недель, в отдельных случаях – до 13-15 рабочих дней.

О стоимости. Изменение ВРИ земельного участка – бесплатная услуга. Исключение составляет изменение на вид использования, предусматривающий жилищное строительство.

В данном случае в течение 30 дней заявитель должен внести оплату после получения соответствующего уведомления от официальных органов, в Московской области о необходимости оплаты и сумме собственников уведомляет Министерство имущественных отношений.

Расчет зависит от кадастровой стоимости участка и разницы в кадастровой стоимости до и после изменения ВРИ.

В результате процедуры данные о новом ВРИ земельного участка будут внесены в ЕГРН, вы получите уведомление об этом и новую выписку из ЕГРН. Мой совет: обязательно тщательно сверяйте все данные, чтобы исключить ошибки на этапе внесения изменений. Случайные неточности могут существенно влиять, например, на кадастровую стоимость участка, оспаривать их лучше сразу.

Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке:esm-invest.com/ru/subscri

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/chto-takoe-vri-i-kak-ego-pomeniat-5f9a6c6a8dfa154b7e1b8ba8

Виды разрешенного использования

Ври

Земельный кодекс установил, что любой земельный надел должен использоваться в соответствии с установленным ВРИ (видом разрешенного использования). Он определяет правовой статус надела.

Например, на участке ЛПХ можно выращивать сельскохозяйственную продукцию для собственных целей, но не на продажу в промышленных масштабах.

На участке, выделенном под фермерское хозяйство (КФХ), напротив, можно заниматься сельхоз деятельностью с учетом извлечения прибыли.

Помимо этого ВРИ определяет:

  • Стоимость участка;
  • Возможные границы надела;
  • Требования к возможности возведения зданий и сооружений.

Также от возможного использования надела зависят особенности его предоставления гражданам из государственной и (или) муниципальной собственности.

Например, наделы со статусом КФХ и ЛПХ можно получить в безвозмездное пользование из земель Дальневосточного округа (определено ФЗ № 119).

Что это такое?

Земельный кодекс делит земли по категориям и разрешенному использованию. Категория земли – это более широкое понятие.

Всего существует 7 категорий, это земли:

  • Поселений;
  • Сельхозугодий;
  • Лесного фонда или хозяйства;
  • Спецназначения;
  • Природных территорий;
  • Водного фонда;
  • Национального запаса.

Разрешенное использование – понятие более узкое, необходимое для уточнения целевого использования конкретного надела.

Все виды по каждой из категорий указаны в специальном классификаторе.

Подробней о классификаторе читайте в тематической статье.

Каждая категория земель имеет свой перечень территориальных зон в соответствии с условиями ПЗЗ. Например, статья 85 ЗК РФ определила, что в состав земли поселений могут входить следующие зоны:

  • Жилая;
  • Производственная или промышленная;
  • Гражданско-деловая;
  • Инженерная;
  • Для отдыха;
  • Сельхоз назначения;
  • Спецназначения;
  • Для военных нужд;
  • Для иных нужд.

Также, существуют особо охраняемые и заповедные зоны.

И уже в соответствии с зоной определяется коэффициент возможного использования.

Базовых ВРИ, согласно классификатору, существует всего 12. Но, например декларация «Жилищное строительство» включает в себя сразу 9 уточняющих видов, а таблица «Земли сельхозназначения» включают 14 уточняющих видов.

Перечень разновидностей

Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:

  • Основной – определяется градостроительным регламентом, является главным ВРИ для участка.
  • Условно-разрешенный – дополнительный вид, может быть добавлен по инициативе владельца, но таковое добавление необходимо согласовать в Комиссии по землепользованию.
  • Вспомогательный – присваивается по умолчанию совместно с любым из вышеперечисленных видов.

Основной

Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.

До 2015 года не было строгой регламентации основных ВРИ. С 2015 года, после принятия нового классификатора, основные виды возможного использования могут быть выбраны только из данного классификатора.

Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.

Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.

По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.

Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.

Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.

Вспомогательный

Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.

Владелец надела вправе использовать любой вспомогательный вид, определенный местным градостроительным регламентом. Дополнительного согласования на использование вспомогательного ВРИ не требуется.

Классификатор

Действующий классификатор был утвержден Приказом Минэкономразвития № 540 в 2014 году.

В 2015 году в часть Приказа были внесены поправки, в соответствии с которыми действующий классификатор определяет исключительно основные виды. Иные ВРИ определяются на основе местных градостроительных регламентов.

Таким образом, классификатор – это документ, содержащий в себе группу основных ВРИ земель. Местные органы власти не вправе включать в градостроительный регламент основные ВРИ, не соответствующие действующему классификатору.

Подробную информацию по классификатору читайте в статье.

Самые популярные

Популярность вида использования напрямую зависит от категории земель и от территориальной зоны.

Так, в землях поселений и территориальной зоне «Жилая застройка» наиболее популярны будут виды:

На землях, предназначенных для сельхозугодий, популярны будут ЛПХ и КФХ.

ИЖС

ИЖС – это земельный надел, предназначенный для возведения одноквартирного дома с ограниченным количеством этажей.

Если это позволяют размеры надела, здесь также можно возводить гараж, подсобные помещения и иные, необходимые постройки.

Также на участке можно выращивать цветы, овощные и садовые культуры, заниматься ландшафтным дизайном.

ИЖС может принадлежать только к категории земель поселений.

Подробную информацию об ИЖС читайте в статье «Что такое участок для индивидуального жилищного строительства«.

ЛПХ – это земельный надел, предназначенный для ведения сельхоз деятельности в собственных нуждах.

На таком участке можно:

  • выращивать цветы,
  • садовые и огородные культуры,
  • растить скот,
  • держать домашнюю птицу и т.д.

Следует разделять приусадебный ЛПХ (находится в пределах ЗНП) и полевой ЛПХ (находится в пределах ЗСН).

На приусадебном участке можно возводить дома, гаражи и иные сооружения.

На полевом запрещено всякое строительство, требующее возведения фундамента, но некапитальные постройки (постройки без фундамента) разрешены.

Подробную информацию о строительстве на участках под ЛПХ читайте в тематической статье.

Для дачного строительства

Земли для дачного строительства предназначены для возведения на участке жилого дома и иных хозяйственных и бытовых построек, а также для использования участка в сельскохозяйственных нуждах: выращивание садовых и овощных культур, выращивание скота и домашней птицы и т.д.

Земли для дачного строительства могут быть двух видов: с правом прописки в построенном жилом доме и без права таковой прописки.

Данный ВРИ может быть присвоен наделу в категории земель ЗНП, а также в категории земель сельхоз назначения, но во втором случае владелец участка должен пройти ряд определенных процедур по добавлению условно-разрешенного вида (по умолчанию на землях ЗСН нельзя строить капитальные объекты).

Подробную информацию о землях для дачного строительства читайте в другой статье.

Огородничество

Наделы под огородничество выделяются из земель сельхоз назначения. На таких участках можно выращивать любые овощные культуры, но нельзя строить капитальные сооружения. Теплицы, времянки и иные некапитальные сооружения возводить можно.

Подробную информацию читайте в статье Земли под огородничество.

Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.

Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:

  • Узнать ВРИ, которые может иметь его участок. Данную информацию можно получить из градостроительного регламента.
  • Направить заявление о смене возможного использования в кадастровую службу, если таковой ВРИ числится в списке основных и таковое изменение будет осуществлено. Или направить заявление в Комитет по землепользованию, если таковой ВРИ числится в числе условно-разрешенных.

В данном случае решение о добавлении (не добавлении) нового ВРИ будет приниматься на основе публичных слушаний.

Если градостроительный регламент не указал возможности добавления необходимого вида для данного участка, можно попытаться изменить территориальную зону. Для этого также необходимо обращаться в Комитет по землепользованию.

В некоторых случаях не обойтись без смены категории земли. Подробную информацию читайте в статье «Изменение категории участка«.

Заключение

Возможное использование надела зависит от территориальной зоны и категории земель.

Один участок может иметь несколько видов, все они указываются в местном градостроительном регламенте.

По своему усмотрению владелец может сменить или добавить нужный ему ВРИ.

Вид возможного использования может быть:

  • основным,
  • условно-разрешенным,
  • вспомогательным.

Основной и условно-разрешенный имеют равную силу и могут быть использованы независимо друг от друга. Дополнительный не может быть самостоятельным, и используется только смешанным совместно с основным или разрешенным.

Из всех, самыми популярными видами возможного использования являются те, которые предназначены для возведения жилых построек и ведения сельскохозяйственной деятельности.

Владелец участка должен понимать, что использование надела вопреки возможному использованию грозит определенной ответственностью, поэтому о смене вида возможного использования нужно заботиться заранее.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.