Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Содержание

Доходные метры

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Андрей Махонин/ТАСС

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.

Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.

Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.

, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.

м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.

«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.

 — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.

), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.

В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».

Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.

Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.

арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.

 м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.

Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.

В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.

руб. за 1 кв. м в год».

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.

 — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.

Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.

 — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь.

На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор.

Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД.

Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв.

м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты.

Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц.

Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», – поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.

  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.

Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья).

Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

ИнвестицииЖилая недвижимостьДоходКоммерческая недвижимостьДоход
3 млн рублейСтудия до 16 кв. м4-5%офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м7-8%
7-8 млн рублейОдно-двухкомнатная квартира3-5%Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме7-8%
10-15 млн рублейДвух-, трехкомнатная квартира3-5%Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zarabotat-na-kommercheskoj-nedvizhimosti-285044/

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самыхпопулярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован откризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлениинедвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаётвопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретатьжилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написанызарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Этикниги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимостив нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбораобъекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы ипрочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования вРоссии: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющиепривлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости идохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости вРоссии составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднемза 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняяокупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество укоммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходностьи окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколькобыстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятсяденежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи,расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений всоставе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно вышерасходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнесцентров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческойнедвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свойсчет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делаетсобственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендныхплатежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимостинадежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендныеплатежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческойнедвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользованиепомещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результатположительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно инужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И аренднаяплата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носитприоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременноеи регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержкиарендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньгина ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременностипоступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость вновостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовойотделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческойнедвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в арендуквартире или коммерческому помещению.

Арендаторы торговых площадей – сетевыепродуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки иобслуживания кондиционеров на себя.

Арендаторы квартир не берут на себяинициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о егообслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество закоммерческой недвижимостью.  

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платятодинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежипо налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформитьИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какойобъект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

КритерийЖилая недвижимостьКоммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость+
Ликвидность+
Эксплуатационные расходы+
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.+
Дополнительные расходы+
Налоги++

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческойнедвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Обосновных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Каквыбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу:Как выбрать ивыгодно купить коммерческую недвижимость

Книга —концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупкикоммерческой недвижимости.

Длякого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупкукоммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируютприобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность вобласти работы с коммерческой недвижимостью.

Оттого, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условияхзаключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете егопродать.

Приэтом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книгеподробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах итрезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практическихдействий.

Также вкниге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочникови ссылок на полезные ресурсы.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — это выгодно? Мнения экспертов

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду
Доход от сдачи в аренду недвижимости

Перспектива покупки недвижимости для сдачи в аренду для многих кажется хорошим способом не только сохранения денег, инвестирования, но и получения дополнительного дохода.

Узнаем мнение экспертов, можно ли заработать на арендном бизнесе, когда вложения окупятся, какую недвижимость лучше приобретать.

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду

Спикер — Сергей Дятлов, Управляющий партнер в компании по управлению коммерческой недвижимостью Russierty. Миссионер пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Примерно десять лет назад пришел клиент с запросом купить квартиру в центре Москвы за $1,5 млн. и желанием получать $10 тыс. в месяц. Мы тогда сказали ему, что жилая недвижимость в этом сегменте не дает такой доходности, и чтобы приблизиться к таким показателям, нужно купить не одну квартиру в центре, а десяток на окраине.

На что клиент ответил, что хотел бы получать пассивный доход, а не заниматься управлением десятью квартирами. В итоге с нашей подачи он купил нежилое помещение за $2 млн. с арендатором, который платил $20 тыс. в месяц, а мы начали управлять его коммерческой недвижимостью.

Таким образом клиент получал доходность больше чем планировал и это был и есть действительно пассивный доход.

Мне очень нравится ролик Comedy Club, где сын говорит отцу: «мне надоело так жить. Ты понимаешь, что мы сдаем 30 однушек, я каждый день езжу забирать кэш, у меня один выходной в месяц и то не каждый месяц, я занимаюсь полтора часа в день этой лабудой».

На мой взгляд, покупку квартиры для сдачи в аренду стоит рассматривать при небольшом бюджете если вы боитесь акций и облигаций, и то я бы рассматривал это как промежуточный этап перед покупкой коммерческой недвижимости, т.к. доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в 2 раза выше жилой.

Доходность от сдачи квартиры в аренду на уровне, а то и ниже чем ставки по депозитам. Считается она очень просто: нужно годовую арендную плату разделить на расходы на приобретение, ремонт и обстановку.

Однако стоит не забывать и про коммунальные и эксплуатационные расходы, которые не компенсирует арендатор, взнос на капитальный ремонт, налог на имущество, налог на доход, который в жилой аренде не все платят, а также необходимость ремонта и обновления квартиры, причем тем чаще, чем дороже квартира. Также нужно учитывать время простоя при смене арендатора.

В коммерческой же недвижимости, в частности в стрит ритейле, коммунальные и эксплуатационные расходы почти всегда и полностью компенсирует арендатор, по налогу на имущество можно получить льготу для ИП на УСН, налог с доходов платят почти все, но при этом, как я уже упомянул, доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в 2 раза выше жилой.

Это позволяет нанять управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами и сделать арендный доход действительно пассивным.

Основные риски при покупке арендного бизнеса или недвижимости для сдачи в аренду — это переоцененность объекта из-за неправильной оценки справедливой арендной платы и юридические или технические проблемы. При обращении к профессионалам, эти риски минимизируются.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Спикер — Яна Сахаревич, профессиональный дизайнер интерьеров Sakharevich Interiors.

Все чаще в последнее время мне, как дизайнеру интерьера, поступают запросы по обустройству квартиры под сдачу в аренду. И чаще всего это не первая квартира заказчиков.

При отделке квартиры под сдачу используются в основном бюджетные материалы и предметы мебели. Небольшими вложениями стараемся сделать стильный и комфортный интерьер. И как раз за счет стильного дизайна, необычных современных решений можно поднять арендную оплату при сдаче недвижимости. Потому как на общем фоне квартира будет выделяться среди всех, и многие захотят жить именно здесь.

Как обустроить? Минимальное количество мебели — самое основное. Не загромождайте квартиры, чем больше свободного пространства, тем квартира кажется больше и светлее. А это важный фактор, на который обращают внимание при желании арендовать квартиру.

Так, затраты на услуги дизайнера точно помогут сдать жилье подороже.

В среднем, на ремонт однокомнатной квартиры (34 кв.м) под сдачу уходит 500 тыс.руб, это без оплаты дизайнерских услуг.

Рекомендация: Используйте базовые цвета и минимализм в отделке интерьера (белый, серый, пастельные тона). Так ваша недвижимость будет всегда актуальна и востребована.

Есть еще вариант обустройства квартиры под сдачу — первоначально будет проживать ваш член семьи или родственник, а далее, например, жилье будет сдаваться сторонним людям.

В таком случае ремонтные работы и отделка будут подороже, т.к все хотят для своей семьи сделать все получше и выбрать качественнее.

Интересно: Аренда жилья будет востребована из-за эскроу-счетов.

Иметь несколько квартир и сдавать их — это своего рода бизнес. Так, аренда однокомнатной квартиры, в среднем, стоит 40-45 тысяч рублей в месяц. При нескольких квартирах бюджет владельца увеличится. При покупке  квартир под аренду окупаемость жилья займет, в среднем, 15-18 лет.

Как быстро обновить интерьер? Хорошее решение — это обои под покраску. Так, после одного жильца вы легко сможете обновить и освежить интерьер к следующему жильцу.

Если у вас нет острой потребности в деньгах, а квартира одна или несколько пустуют (остались от бабушек/дедушек) — это хороший вариант пассивного дохода. Если вы проживаете в другой стране, а жилье пустует — можно его сдавать в аренду, и это также хороший вариант пассивного дохода. И если вы уехали на несколько месяцев и готовы в свое отсутствие сдавать свое жилье — это тоже вариант дохода.

Сравнение доходности от инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Спикер — Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.

Да, покупка жилья с перспективой сдачи в аренду – выгодное вложение, поскольку жильё продолжит дорожать, и никаких предпосылок для смены этой тенденции на рынке жилищного строительства не предвидится.

Когда застройщики завершат проекты, начатые до внедрения системы проектного финансирования, все игроки рынка окажутся в равных условиях, поскольку будут кредитоваться у банков и, соответственно, повышать цены на свои объекты.

Поэтому покупателю, желающему заработать на сдаче квартиры в аренду, нужно играть на опережение, чтобы успеть приобрести жилье до очередного роста цен.

Наиболее распространённый инвестиционный вариант – покупка «однушки». В нашем жилом комплексе iD Мурино они стоят от 2,7 млн рублей, в iD Кудрово – около 3,5 млн рублей. Риэлторы называют такую стратегию «квартира-копилка».

Суть ее состоит в том, что молодожены берут жилье в ипотеку с первоначальным взносом до 1 млн рублей, сдают его в аренду, а с вырученного дохода погашают жилищный кредит и откладывают, скажем, на двушку. Сдать однушку в тех районах, где мы работаем, можно за 18 тыс.

рублей, а в среднем по Петербургу – за 25 тыс. рублей.

А если застройщик проводит акцию, то можно доплатить и выгодно приобрести «двушку». Средняя цена аренды двушки в Петербурге составляет 38 тыс. рублей.

Даже если изначальная стратегия инвестора предполагает только сдачу квартиры в аренду, нужно все равно держать в уме перспективу продажи объекта и понимать, какие из них наиболее востребованы на рынке.

Самый большой спрос сейчас на небольшие «двушки», площадью до 60 кв. м, кроме того, они сильнее всего растут в цене, потому что на первичном рынке они встречаются не часто.

Конечно, многое зависит и от той суммы, которой располагает инвестор. Самая доходная, однако наименее доступная для россиян стратегия, – это приобретение элитного жилья на этапе котлована.

Недвижимость такого статуса возводится либо в центре города, либо в районах с развитой инфраструктурой, поэтому своего арендатора она всегда найдет, другое дело, что планку премиум-класса сможет взять не каждый покупатель.

Инвестировать в недвижимость однозначно менее рискованно, нежели в ценные бумаги. Кроме того, Центробанк ограничил доступ к покупке акций неквалифицированным инвесторам, поэтому для заработка на фондовой бирже необходимо пройти обучение и получить документ о присвоении соответствующей квалификации.

Если сравнивать получение арендного дохода с доходом от банковского депозита, то преимущество стратегии сдачи жилья в аренду будет в том, что она дает «свежую копейку». Банковские вклады менее ликвидны.

С другой стороны, собственнику жилья предстоят дополнительные траты на отделку и меблировку купленной квартиры, а потом и расходы на косметический ремонт перед сменой арендатора.

Источник: https://promdevelop.ru/industry/pokupka-nedvizhimosti-dlya-sdachi-v-arendu-eto-vygodno-mneniya-ekspertov/

Что выгоднее сдавать в аренду – офисы или квартиры?

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

• при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

• Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 – 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год).

А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв.

м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не  3 раза, а 1,5 – 2   раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 – 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 – 3 года с доходностью 20 – 30% в год), – пояснил Антон Белых.

– С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства.

Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», – уточнил Антон Белых.

С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл.

«Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб.

, а арендная плата – 360 тыс. руб. в год.

«Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации.

«Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт.

– В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, – пояснил специалист.

– Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения.

В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы.

Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт.

– Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем.

Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры.

Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно,  и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 – 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте.

В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства – еще дешевле.

Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина

Источник: https://www.realestate.ru/events/chto-vigodnee-sdavatj-v-arendu-ofisi-ili-kvartiri-610/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.